[Issue]“새해, 새집 마련의 꿈!” 신축 주택 구입에 관한 오해 바로잡기

새로 지어진 건물 등 새 부동산을 구입하는 것은 기존 부동산을 구입하는 것과는 확실히 다르다. 대부분의 사람들은 새 주택에 관한 오해를 가지고 있다. 또 이처럼 몇 가지 소문들을 접한 주택 구입자들은 한정된 재고에 시달리는 주택 시장에서 신축 주택을 선택 사항으로 포함시킬 여유가 없다. 

전문가들은 단지 몇 가지 오해와 속설 때문에 신축 주택의 낮은 선호도가 지속돼서는 안 된다고 조언한다. 그렇다면 우리가 알고 있던 신축 주택 구입의 잘못된 속설은 무엇일까?  

신축 주택이 더 비싸다?

신축 주택은 구매 비용이 더 들 수 있지만, 그 가격은 신축 주택의 전체적인 가치보다 적다. 

아티산 빌트 커뮤니티 (Artisan Build Communities)의 회장 스테판 헤인즈 (Stephen Haines)는 “역사적으로 봤을 때 평균적으로 비슷한 크기의 신축 주택이 기존 주택보다 약 16% 가량 더 비싼 것은 사실이다. 하지만 주택에는 중고차처럼 명확한 주행거리가 표기되어 있지 않기 때문에 구매자는 주택 구입 및 수리 혹은 교체할 때 드는 모든 비용을 고려하여 주택 가격을 생각해야 한다”라고 말했다.

이어 헤인즈 회장은 “신축 주택은 구매자가 즉시 수리하거나 교체할 필요가 없는 새 지붕, 가정용 기기, HVAC 기기 및 주요 시스템을 갖추고 있다. 다시 말해 신축 주택의 분양가가 구축 주택에 비해 비싸 보일 수 있는데, 실제로는 구매자가 이전에 소유했던 주택의 요소를 교체하거나 업그레이드할 필요가 없어졌기 때문에 몇 만달러의 비용이 더 드는 것일 수 있다”고 말했다. 

그는 “소유하고 있는 주택의 연식에 따라 집안의 각종 기기 및 시스템들의 수명을 알아야 할 필요가 있으며, 주택의 확실한 가치를 알기 위해선 총 비용에 주목해야 한다”고 전했다.

입주까지 오래 걸린다?

신축 주택 건설에는 시간이 걸리는데, 평균적으로 뼈대를 잡는 것부터 약 6.5개월이 걸린다.

하지만 주택 건설업자들은 매수자가 생기기 훨씬 전에 집을 짓기 시작하는 경우가 많기 때문에 반드시 오래 기다릴 것이라고 단정지을 수는 없다. 

이러한 ‘스펙 홈(spec homes)’ 건설은 계약을 맺기 전에 이미 충분히 진행 중이거나 혹은 이미 완료되었을 가능성이 있다. 기다리고 싶지 않다면 ‘스펙 홈’ 사양이 있는지 확인하면 된다.

다만 최근에는 공급망 문제로 인한 지연으로 인해 건설 시간이 크게 달라졌다는 점은 기억해야 한다. 건설 시간에 영향을 미치는 요인으로는 노동력과 가용한 자재 뿐만 아니라 지방 자치 단체의 건축 허가와 관련된 여러 시간들이 포함된다.

결론적으로 신축 주택을 구입할 때는 언제 집이 완성되며, 제 시간에 완성되지 않을 경우 어떻게 되는지를 꼭 물어봐야 한다. 

신축 주택은 재원 마련이 어렵다?

사실 이는 정반대이다. 주택 건설업자의 잠재적 인센티브와 대출 기관은 사람들이 리스크가 적은 신축 주택을 구입하는 것을 더 좋아하기 때문에 신축 주택에 자금을 조달하는 것은 오히려 더 쉬울 수 있다.

헤인즈 회장은 “건설업체들은 대출자가 더 나은 대출 옵션을 찾을 수 있도록 초점을 둔 파트너십 업체나 관련 자회사 등을 보유하고 있다”고 말했다.

게다가 건설업자와 협력하는 타이틀 기업은 커뮤니티 내의 새로운 구역에 대해 일괄적으로 타이틀(소유권) 검색을 하는 경우도 있어 긴급한 주택 구매자가 더 빨리 클로징 할 수 있도록 도와준다.

리얼터닷컴(Realtor.com) 신축 주택 판매 담당 이사인 돈 터너 (Don Turner)는 “만약 더 큰 규모의 건설업체를 찾고 있다면, 그들은 일반적인 외부 대출 기관이 아닌 그들과 사업을 하기 위해 몇 가지 인센티브를 제공해주고 있는 제휴 대출 회사 또는 그들만의 대출 회사를 가지고 있을 것”이라고 말했다. 

만약 사전 승인(pre-approved)을 받은 외부 대출 기관과 더 나은 거래를 찾았다면, 대부분의 건축업체 대출 기관은 보통 구매자의 거래 건을 사내에서 직접 관리할 수 있도록 해당 거래를 동일한 조건에 제공하거나 주택 구매자의 요구에 맞추기 위해 노력한다.

반면 제휴 대출 기관이 없는 소규모 건설업체와 거래한다면 그 건설업체는 주로 지역 내 모기지 브로커와 협력하여 구매자의 대출을 돕게 된다.

신축 주택은 기존 주택보다 더 빨리 가치를 잃는다?

새 차는 중고차가 되면 바로 가치가 크게 떨어지지만, 새 주택은 그 정반대의 경우다. 실제 많은 신축 주택은 구매자가 입주하기 전부터 그 가치가 상승한다.

뉴홈즈솔루션즈 (New Homes Solutions)의 창업자이자 주거용 주택 건설 전문 판매 및 마케팅 관리 컨설턴트인 킴벌리 맥키(Kimberly Mackey)는 “주택 단지 건설 초기에 주택을 구매하는 대부분의 이들은 건설업자가 더 많은 집을 팔수록 가치가 상승하기 때문에 클로징 전에 홈에퀴티(집의 시세에서 주택융자의 원금 잔액을 뺀 집의 순수 자산가치)를 쌓을 것으로 기대할 수 있다”고 말했다. 또 주택 단지 전체가 완성되면 보통 또 한 번의 가치 상승이 있다. 

신축 주택은 구입 전 점검할 수 없다?

신축 공사를 하기 전에 반드시 홈인스펙션(home inspection)을 할 수 있다.

블루 래더 디벨롭먼트 (Blue Ladder Development) 의 소유주인 빌 사무엘 (Bill Samuel)은 “홈인스펙션을 허락하지 않는 건설업체는 그 어떤 업체라도 조심해야 한다”라고 말했다.

실제로 신축 주택을 구입하기로 한 구매자는 집 전체를 정기적으로 검사할 수 있으며 주택의 상태, 벽 뒤 배관, 전기 및 HVAC 시스템, 단열재 등을 검사하면서 완성된 집만 검사했을 때 얻을 수 있는 것보다 훨씬 더 많은 것을 알 수 있다. 

사무엘은 “또한 건축업자가 집을 드라이월링(drywalling, 석고 보드로 벽을 만드는 것)하기 전에 한 번 더 점검을 하는 것을 권장하며, 석고 벽을 설치하기 전에 구매자가 직접 집안을 살펴보고 집의 중요한 내부 구조들이 덮여져 가는 것을 볼 수 있다”고 말했다. 

신축 주택은 건설 과정을 동안 지방 정부의 정기적인 점검도 받는데, 입주가 허가되기 전 최종 입주증명서를 제공한다. 

주택 구매자는 또한 완공된 집을 소유하기 전 자신의 집을 한 번 더 점검할 수 있는 기회도 제공받는다. 요약하자면, 신축 주택을 살 때는 이러한 점검들을 통해 계약을 무를 수 있는 기회들이 많이 있다. 

신축 주택은 특색이 없다?

아름다움은 보는 사람에게 달려 있다. 그것은 누군가를 인격으로 대하는 것과 같다. 

단지 집이 새것이라고 해서 당신이 그동안 꿈꿔왔던 모든 것이 이루어 지지 못한다는 것은 아니다.

연방 건설 및 보안 컨트랙터인 찰스 채드윅 주니어 (Charles Chadwick Jr)는 “구입이나 추가할 수 있는 모든 것에 대해 원하는 이들은 다양한 기능을 선택하거나 추가할 수 있다”라고 말했다. 결국 유행은 덧없는 경향이 있고, 신축 주택이 최신식일 가능성이 더 높다. 

헤인즈 회장은 “신축 주택은 최신 디자인으로 지어졌으며, 기존 주택은 그의 구조 및 연식 같은 여러가지 문제들로 인해 오래된 집 일수록 집 외관이 최신처럼 보이도록 하는 것은 어렵다”고 말했다. 

신축 주택은 양산형이고 디자인 측면에서 선택의 폭이 제한된다?

헤인즈 회장은 “있는 그대로의 집을 사는 것만큼 제한적인 것은 없으며, 빌더의 옵션에 관계없이 새로운 주택을 구매할 때 가장 많은 선택지가 있다”고 말했다. 

모든 것은 건축업자에게 달려 있다. 일부 건축업자는 ‘스펙’에 따라 집을 짓는다. 즉, 그 집은 이미 특정 사양에 따라 지어졌다는 것이다. 이 경우 고객은 선택의 여지가 거의 없거나 아예 없을 수도 있다. 다른 건축업자들 또한 계획에 따라 집을 짓지만 이 경우 다양한 선택과 업그레이드가 가능하다.

어떤 타입의 빌더와 계약하고 싶은지 판단하려면 계약을 맺기 전에 빌더의 리뷰를 체크해야 한다.

새 주택 구입할 때에는 부동산 중개인이 필요 없다?

따지고 보면 이 말은 사실이다. 많은 신축 주택 거래에서 부동산 업자가 필요 없는 경우들이 있다. 그러나 신축 주택 거래 역시 다른 부동산 거래와 전혀 다르지 않으므로 가격, 계약 조건, 추가 기능, 완성일 및 기타 인센티브에 대해 협상할 기회가 있을 수 있으므로 자신의 대리인을 갖는 것은 좋은 방법 중 하나다.  전문적인 부동산 중개업자는 가능한 한 좋은 거래를 성사시키는데 도움이 될 수 있다.