[부동산 전망] 집값 하락세, 언제까지 갈까?

부동산중개인협회(NAR)는 지난해 12월 기존주택 매매 건수가 전월보다 1.5%, 전년 동월보다 34.0% 각각 감소한 402만 건(연율)으로 집계됐다고 밝혔다. 

이는 11개월 연속 감소한 것으로, 지난 1999년 주택매매 건수 통계를 집계한 이후 최장기 감소세가 이어지고 있다. 지난해 연간 총 매매 건수는 전년보다 17.8% 급감한 503만 건으로, 2014년 이후 최저치를 기록했다. 전년 대비 감소폭은 2008년 이후 가장 컸다.

집값 하락세도 이어졌는데, 지난해 12월 거래된 기존주택 중위가격은 36만6천900달러로, 지난해 6월 역대 최고가 41만3천800달러를 기록한 이후 6개월 연속 하락했다.

전년 동월과 비교하면 12월 집값은 2.3% 올라 역대 최장기인 130개월 연속 상승세를 이어갔으나, 작년 중반까지만 해도 두 자릿수대였던 오름폭은 크게 줄었다.

로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “미국의 거의 절반에 해당하는 지역에서 잠재적 매수자들에게 작년보다 할인된 가격을 제시하고 있다”며 추가 하락 가능성을 시사했다.

미국에서는 지난해 봄 시작된 연방준비제도(Fed·연준)의 공격적인 금리인상 여파로 대출 금리가 치솟고, 코로나19 팬데믹 기간에 지나치게 오른 집값을 감당할 수 있는 수요층이 줄어들면서 주택시장이 거래가 부진한 상황이다.

이러한 가운데 부동산중개인수가 작년까지도 증가세였지만 올해는 감소할 것으로 보인다는 전망도 나왔다.

전미부동산중개인협회(NAR)에 가입된 2022년 말 NAR 회원 수는 158만 명을 약간 웃돌았다. 

부동산뉴스 인만(Inman)이 제시한 자료에 따르면, 이는 약 156만 명의 부동산 중개인이 활동했던 2021년도보다 2만1000명, 1.37% 증가한 것이다.  

2021년에 10만명 증가한 것에 비하면  5분의 1에 불과한 수치이다. 가장 큰 부동산 중개인들의 중심지로 여겨지는 플로리다의 경우 협회 회원이 약 22만 3000명으로 가장 많고, 이어 캘리포니아, 텍사스, 뉴욕, 뉴저지가 상위 5개주로 조사됐다.

부동산 중개인 수가 가장 많이 증가한 주는 웨스트버지니아로 전년 대비 5.3% 증가하여 3300명 이상이 되었다. 가장 큰 하락은 회원수가 2.6% 감소한 네바다주로 나타났다. 이곳에서만 2만명 이상의 부동산 중개인이 줄었다.

부동산협회는 올해 감소에 직면할 가능성이 있다고 예측했다. NAR의 재정담당 전문가는 5월 즈음에 회원 수가 1만 명 이상 감소할 것으로 예상하고 있다고 밝혔다.

냉각되고 있는 주택 시장이 올해에 부동산협회 회원수 감소의 한 가지 이유로 지적될 수 있다. 지속되는 연방준비제도의 금리 인상으로 주택담보대출 금리가 저점 대비 2배 이상 오르고 주택매매 감소로 이어지면서, 거래에 참여해서 돈을 벌 수 있는 부동산 중개인들도 줄어든다는 것을 의미한다.

로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “일부 부동산 전문가들은 침체 시장에서도 잘 하는 반면 다른 사람들은 뜨거운 시장에서도 어려움을 겪는다”고 피력했다. 

그는 다만 “전체적으로 부동산 매매 감소는 중개인들의 더 많은 감소로 이어질 수 있다”고 덧붙였다.

한편 주택 시장이 급격히 가열됐던 코로나19 대유행 기간 동안 이 분야에 진출한 일부 사람들은 경제 회복 후에는 다른 산업으로 이동할 수 있는 능력을 보유한 것으로 보여지기에 감소세가 나타날 수 있을 것이라는 분석도 나온다.

내년까지 장기침체 예상하기도

부동산 시장이 내년까지도 침체를 겪을 것이라는 전망이 나오기도 한다. 저명 경제학자인 케네스 로고프 하버드대 석좌교수는 올해와 내년 글로벌 부동산 시장이 상당한 침체를 겪을 것으로 내다봤다. 

로고프 교수는 1월 스위스 다보스에서 열린 세계경제포럼(WEF·다보스포럼) 연차총회를 계기로 블룸버그TV와 인터뷰를 하면서 대출 금리가 계속 올라 부동산 가격을 추가로 떨어뜨릴 수 있다며 부동산 시장의 침체를 예상했다.

국제통화기금(IMF) 수석이코노미스트 출신인 로고프 교수는 “주식과 주택은 금리의 추세에 맞춰 같이 움직이지만  주식이 더욱 빠르게 움직인다”면서 “내 생각에 금리가 당분간 높은 수준을 유지한다면 미국뿐 아니라 글로벌 주택 시장에서 많은 하향 조정이 있을 것”이라고 말했다. 구체적으로 부동산이 얼마나 하락할 것으로 보느냐는 질문에는 “두어 해에 걸쳐 추가로 10%가 될 것”이라고 답했다. 인플레이션을 잡기 위한 전 세계 중앙은행들의 공격적인 금리인상이 글로벌 부동산 시장에 하방 압력을 가하고 있다는 것이다.

연방준비제도(Fed·연준)의 주도로 각국 중앙은행들이 긴축적인 통화정책을 유지함에 따라 각국 주택 시장에 대한 압력이 계속될 것으로 보인다고 블룸버그통신은 지적했다. 

일각에서는 연준이 경기침체를 막기 위해 이르면 하반기 중 금리인하로 전환할 수 있을 것으로 예상하지만 기대만큼 큰 폭의 인하는 없다는 것이 로고프 교수의 견해다. 그는 인터뷰에서 “결국 물가상승률은 (연준 목표치인) 2%까지는 아니더라도 아마 2.5%까지는 내려올 것이지만 금리는 예전과 같은 수준으로 내려오지 않을 것”이라며 “연준의 기준금리가 지금부터 꽤 오랫동안 3.5%를 유지하더라도 놀라지 않을 것”이라고 말했다.

새해 들어 주택지수 회복세 보여 … 연말엔 회복세 전망

하지만 침체의 신호만 오는 것은 아니다. 새해 들어 부동산 시황을 반영하는 2023년 1월 주택시장 지수는 12월 대비 올랐다. 주택 건설업 협회(NAHB)는 1월 NAHB/웰스 파고 주택건설업 지수가 전월 대비 4포인트 올라 35를 기록했다며 2021년 12월 이래 13개월 만에 전월을 상회했다고 밝혔다. 이는 시장 예상 중앙치 31도 웃돌은 수치이다.

고공행진을 이어온 주택담보 대출 금리가 다소 떨어진 게 시황 개선으로 연결되면서 바닥을 벗어나기 시작한 조짐을 보인 것으로 분석된다. NAHB는 “건설업자 대부분이 가격 인하 등 다양한 조치로 판매 촉진에 나서면서 작년 12월에 시황이 바닥을 친 것 같다”고 밝혔다. 건설업자의 기대 개선이 허가 건수와 착공 건수의 저점이 가깝다는 걸 의미하며 주택건설의 회복이 2023년 후반에 진행할 가능성이 크다고 NAHB는 전망하기도 했다. 주택시장 지수는 주택건설사와 판매기업 등으로 이뤄진 NAHB 회원을 대상으로 6개월 이전까지 판매예측 등을 조사해 업계 경기를 가늠한다. 

지수는 50을 넘으면 신축주택 시장의 상황이 ‘호조’, 50을 밑돌 경우 ‘부진’을 의미한다. 주택시장 지수는 2022년 10월 이래 수준까지 개선했지만 6개월 연속 호불황을 가르는 50을 하회하면서 여전히 낮은 수준으로 추이하고 있다. 전년 동월보다는 60% 가까이 떨어졌다.

현재 판매지수는 40으로 전월보다 4포인트, 고객 출입도 23으로 3포인트, 향후 6개월 판매전망 경우 37로 2포인트 각각 상승했다. 저당은행협회(MBA) 조사로는 1월 20일 현재 30년 고정 주택담보 금리(주 평균)는 6.23%로 2022년 9월 상순 이래 저수준이다. 

이와같은 주택담보 대출 금리 하락으로 신청 건수가 28% 급증하기도 했다.

금리인상과 매매율 저하에 따른 집값 하락세와 주택매매 성수기인 봄철이 맞물리면 주택시장의 냉각도 다소 풀릴 것이라는 전문가들의 예상도 나오고 있다. 또한 텍사스 같은 경우 급속히 증가하는 인구로 인해 주거에 대한 수요도 증가하는 데다가 렌트비의 지속적 상승으로 인해 높은 렌트비를 지불하는 것보다 집을 사는 것을 선호하는 잠재적인 바이어가 기지개를 켜고 있다는 분석도 나온다. 부동산파트너 편집팀