[텍사스 주택 시장] 다시 판매자의 시장? DFW의 신규 주택 판매가 봄 시즌에 대해 시사하는 것

★ 높은 금리에도 불구하고 북텍사스 주택 거래 및 가격 유지세

DFW 지역의 주택 구매 활동은 11개월 동안 감소한 후 전년 대비 지난 2월에 약간 개선된 것으로 나타났다.

북텍사스 부동산정보시스템(North Texas Real Estate Information Systems)과 텍사스 A&M대학 부동산리서치센터(Texas Real Estate Research Cente)r의 최신 보고서에 따르면, DFW 대도시권에서 지난 2월 6천 247채의 단독 주택 판매가 이뤄졌다.

이는 전년 대비 1% 증가한 수치이다. 해당 부동산 에이전트가 사용하는 다중 리스팅 서비스를 통해 판매된 신규 및 기존 주택이 포함된다.

북텍사스의 단독주택 거래는 지난해 3월 이후 줄어 7월 이후에는 두 자릿수로 감소했다.

주택구매 활동은 북텍사스 내 카운티마다 크게 달랐는데, 거래는 콜린과 덴튼 카운티에서 각각 23%와 14% 등 두 자릿수로 증가했지만 달라스 카운티에서는 14%, 태런 카운티에서는 5% 감소했다.

그외 콘도 판매는 34% 감소한 235건, 타운하우스 판매는 6% 감소한 226건을 기록했다.

또한 DFW의 단독주택 중간가격은 전년 대비 1% 증가한 38만8천812달러를 기록했다.

주택 중간가격은 콜린과 달라스 카운티에서 약간 상승했고 덴튼과 태런 카운티는 약간 하락했다.

주택담보대출업체 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 평균 30년 모기지 금리가 7%를 넘어선 지난해 11월 초보다 약 1% 포인트 정도 하락한 후 부동산업자들은 1월에 주택 구매자들이 유입되는 것을 목격했다.

하지만 최근 모기자 이자율은 다시 6.7%로 인상돼 월 납입액이 증가했다. 

이는 전통적으로 부동산 시장에서 가장 바쁜 봄 시즌에 주택 구입 활동을 억제할 수 있다.

부동산리서치센터의 아담 퍼쥬 경제학자는 “우리는 과거 시절로는 돌아가지 않을 것”이라며 “주택 가격의 엄청난 하락을 일어나지 않는다. 가격은 확실히 평준화될 것”이라고 밝혔다.

부동산업체 리맥스 타운 앤 컨추리(Re/Max Town and Country)를 운영하고 있는 마이클 쿠번(Michael Coburn)은 “모기지 이자율이 1년 전의 3.85% 보다 훨씬 더 높음에도 불구하고 많은 주택들이 여전히 여러 제안을 받고 정가보다 더 높은 가격에 판매되고 있다”고 말했다. 

판매자 시장을 주도하는 것은 대도시 지역의 사용 가능한 주택 재고 부족 때문이다.

북텍사스 부동산 시장의 활성 주택 목록(Active listings)는 1년 전보다 약 154% 증가했지만 이는 여전히 2개월 가용 공급에 불과하다.

구매자와 판매자 사이에 균형 잡힌 시장은 약 6개월이다. 쿠번은 “주택 재고가 여전히 매우 적다”라며 “그게 가장 큰 문제”라고 말했다.

사람들은 거주할 집이 필요하다라고 밝힌 쿠번은 “많은 사람들이 저렴한 집값과 낮은 이자율로 자리잡고 있기 때문에 움직이지 않을 것”이라고 덧붙였다.

한편 휴스턴 부동산협회(Houston Association of Realtors)에 따르면 휴스턴 단독 주택 판매는 지난 2월에 23%로 훨씬 더 급격하게 감소했다.

퍼듀 경제학자는 휴스턴을 다른 텍사스 내 대도시 지역과 비교하며 “달라스는 여전히 경제적으로 정말 좋은 성과를 내고 있다”라며 “이는 부동산 시장에 그대로 반영되고 있다”라고 말했다.

이어 그는 “다른 곳처럼 빠르게 정상적인 주택 추세로 돌아가지 않을 것”이라고 전망했다.

★ 텍사스에서 가장 타이트한 주택 시장은? 바로 DFW, 어스틴 제쳐….

★ 북텍사스 지역 여전히 주택 재고 부족… 모기지 상승과 더불어 구매 부담 가중

텍사스에서 가장 타이트한 주요 주택 시장으로 DFW가 어스틴을 제치고 올라섰다.

주택 시장의 둔화에도 불구하고 지난해 DFW 지역의 집값은 다른 주요 대도시보다 빠르게 상승했으며, 주택 구매 침체에 있어서도 더 탄력적인 것으로 전해졌다.

텍사스 리얼터스(Texas Realtors)의 새 보고서에 따르면, 2022년 텍사스 전역에서 주택 공급이 증가했지만 DFW 지역은 지난해 연말 기준 불과 2.2개월 분량의 주택 재고가 있는 것으로 나타났다.

DFW 지역은 텍사스의 주요 대도시권 중 가장 빡빡한 주택 재고를 보여줬다. 

1년 전 어스틴 주택 시장은 공급량은 15일 정도로 가장 타이트했고, DFW 지역은 약 한달이 미처 못되는0.8개월 정도였다.

이는 주택 구매자와 판매자 사이의 균형 잡힌 시장으로 평가되는 6개월 치에 크게 못 미치는 공급량이다.

텍사스주 전체의 주택 재고는 2021년 말 1.24개월에서 2022년 말 2.7개월로 소폭 증가했다.

다만 지속적인 일자리 증가로 지역으로 사람들이 몰려들면서 주택 부족으로 인해 지난해 DFW의 집값은 다른 주요 텍사스 대도시들보다 더 많이 상승했다.

DFW 지역의 주택 중간 가격은 지난해 15.6% 오른 40만 달러를 기록했다. 

어스틴의 주택 중간 가격은 이보다는 적은 11.2%로 가장 적게 올랐지만, 가격은 북텍사스 지역보다 10만 2천 달러가 더 높은 것으로 전해졌다.

보고서에 따르면 DFW 지역 부동산 중개인은 지난해 9만 7천119 채의 주택을 팔았다. 

이는 2021년보다 12.7% 감소한 수치지만 휴스턴 다음으로 텍사스에서 두 번째로 가장 많은 주택 판매를 보였다.

2022년 텍사스 전체 주택 매매 건수는 36만 7천472건으로 전년 대비 11.3% 감소했지만, 역사적으로 3번째로 매매 건수가 많았다.

실업률 저하와 1인당 소득 증가, 지속적인 인구 증가 속에 주택 공급과 가격이 모두 증가함에 따라 텍사스 대부분 지역에서 판매자 강세 시장이 형성됐다.

텍사스 리얼터스(Texas Realtors)의 마커스 핍스(Marcus Phipps)회장은 “주 전역의 경제 조건으로 인해 한 해 동안 수요가 많았다. 데이터에 따르면 2020년 팬데믹 이후 시장 역학이 대체로 평준화됐다”라고 말했다.

모기지대출업체 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 30 년 모기지의 평균 비율은 2021 년 2.65%로 역사상 가장 낮은 지점에 도달한 후 2022년 7%를 넘어 20년 만에 최고 수준으로 치솟았다. 

이에 따라 많은 주택 구매 예비자가 주춤하고 있는 상태다 

핍스 회장은 “지난해 텍사스의 주택 중간 가격은 조금씩 상승했으며 모기지 금리 상승 등의 요인으로 인해 주택 판매 수가 약간 감소했다”라고 밝혔다.

다만 그는 “이런 변화 속에서 텍사스 주택 시장에서 흔히 봤던 입찰 전쟁보다는 리스팅 가격에 훨씬 부합하는 수락된 제안을 보고있다”라고 덧붙였다.

DFW 지역의 지난 2월 주택 판매는 약간 증가한 것으로 나타났다.

지역 주택 수를 보면 올해 주택 구매활동은 모기지 금리에 따라 달라질 것이라는 전망이다.

텍사스 부동산 리서치 센터(Texas Real Estate Research Center)의 짐 게인스(Jim Gaines) 경제학자는 “올해 기준 금리 상승이 정체돼 주택담보대출 금리와 건설대출 금리에 영향을 줄 것”이라고 예상했다.

게인스 경제학자는 “텍사스 경제는 강하지만 건설 및 모기지 대출 금리가 높아지면서 판매가 정상 수준으로 되돌아갈 것으로 예상한다”라고 전했다.

이어 “주택 재고가 적다는 점은 여전히 주택 공급이 제한적이라는 의미”라며 “재택근무 방식이 고정되면서 사람들이 이사하는 이유가 줄어들고 있다. 이런 점이 텍사스 전역의 주택 거래율을 감소시킬 것”이라고 밝혔다.