[텍사스 상업용 부동산 시장] 북텍사스 상업용 빌딩 건설 계속...1분기 건설 면적 7천 5백만 스퀘어피트 달해

● ●  북텍사스 상업용 빌딩 건설 계속...1분기 건설 면적 7천 5백만 스퀘어피트 달해

개발자들은 북텍사스 내 산업용 건물 건설 속도를 늦추지 않고 있다. 다만 창고 공간에 대한 수요가 줄어들고 있다는 징후는 있는 것으로 전해졌다.

상업용 부동산 회사인 쿠쉬맨 & 웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 최근 추산에 따르면 지난 1분기 말에 약 7,500만 평방피트의 유통 및 창고 공간이 DFW 지역에서 건설되고 있는 것으로 집계됐다.

건설 활동의 가장 큰 부분은 달라스 카운티 남부 1,690만 평방피트, 포트워스 북쪽 얼라이언스(the Alliance) 지역 1,500만 평방피트 및 달라스 카운티 동부 780만 평방피트에 집중되고 있다.

또한 개발자들은 2023년 첫 3개월 동안 1,400만 평방피트 이상의 창고 프로젝트를 완료했다. 이는 460만 평방피트의 순 임대보다 훨씬 많은 것이다.

쿠시먼 앤 웨이크필드 전무이사 데이비드 에세크(David Eseke)는 성명에서 “1분기 흡수율(Absorption)은 2021년과 2022년의 기록적인 수치보다 2019년 1분기 흡수율에 가까웠다”고 말했다.

에세크 전무이사는 “총 30만 평방피트 이상의 대형 창고형 공간에 대한 수요가 둔화되고 있다”고 말했다.

그는 “공실율이 증가할 것으로 예상한다”라고 덧붙였다.

지난 3월 말 기준, DFW 창고 공간의 약 5.5%만이 비어 있는 것으로 나타났다.

1분기 가장 큰 면적의 창고 임대에는 DSV 글로벌 트랜스포트 앤 로직스틱스(DSV Global Transport and Logistics)의 1백만 3천 평방피트, 헤이스 코퍼레이션(Hayes Co.)의 90만 4,495평방피트 및 블루 트라이톤의 60만 3,378평방피트의 계약이 포함됐다.

특히 230만 평방피트의 순임대가 있는 달라스 카운티 남부와 180만 평방피트의 포트워스 얼라이언스 지역은 2023년 들어서 지금까지 가장 많은 산업 수요를 보였다. 에세크 전무이사는 “건설 및 개발 지연으로 인해 일부 창고 세입자의 리드 타임이 늘어나고 있다”고 말했다. 그는 “우리가 계속해서 보는 추세는 점유 프로세스가 길어지는 것”이라고 밝히며 “허가 지연 및 일부 중요한 건설 항목으로 인해 세입자가 원하는 만큼 빨리 입주하지 못하고 있다”라고 전했다.

● ●  사우스레이크에 유럽피언 스타일 복합 상업 단지 들어선다

북텍사스의 대표적 부촌인 사우스레이크(Southlake)에서 오랫동안 중단된 유럽피언 스타일의 복합 단지 개발이 시작될 것을 보인다.

카릴론 파크 개발사(Carillon Parc development) 산하의 새로운 개발 그룹인 카릴론 크라운(Carillon Crown LLC)은 4월 말 또는 5월 초까지 State Highway 114 East와 North White Chapel Boulevard가 만나는 북동쪽 42에이커 부지에 프로젝트 착공을 희망하고 있다. 

사우스레이크 시의회는 2021년 12월에 해당 프로젝트를 위한 구역 설정을 승인했다. 현재 시의회는 지난달 4일 프로젝트에 대한 세금 감면을 고려하는 회의를 진행했다.

앞서 사우스레이크 시는 2008년 개발자인 하이네스 칼리온(Hines’ Carillon) 개발을 승인 했지만 상업적 부분이 경기 침체로 인해 실현되지 않았으며 그 이후로 부지는 비어 있었다.

이후 사우스레이크에 기반을 둔 헌터 체이스 디벨롭먼트 파트너스(Hunter Chase Development Partners)는 2020년 6월 착공할 새로운 계획으로 2019년에 이 부동산을 인수했지만, 코로나19 팬데믹으로 인해 프로젝트가 보류됐다. 해당 프로젝트의 가장 큰 요소는 레스토랑, 소매점 및 호텔과 같이 팬데믹으로 가장 큰 타격을 입은 분야였기 때문이었다. 

결국 헌터 체이스는 작년에 공동 설립자 존 테럴(John Terrell)과 지역 투자자인 파루크 아짐(Farrukh Azim) 및 헤만스 골라(Hemanth Golla)가 포함된 다른 그룹인 카릴론 크라운에 부동산을 매각했다.

카릴론 크라운은 이 부지에 레스토랑, 소매 공간, 호텔, 50개의 콘도 및 사무실 건물 외에도 북쪽 16에이커에 79개의 단독 주택 부지를 포함하도록 프로젝트를 수정했다.

이 프로젝트의 주택은 리비에라 래인(Riviera Lane)의 동쪽에 있는 하인즈(Hines) 인근 주택과 거의 동일할 것이며 가격은 약 150만 달러에서 250만 달러인 것으로 전해졌다. 6명의 고급 맞춤형 주택 건설업체가 부지 건설에 동참한다. 

테럴은 “우리가 하려는 것은 타운 스퀘어(Town Square)와 직접적으로 경쟁하지 않고 보완적인 것”이라고 전하며 “사우스레이크 시와 시민들이 수년 동안 요청해 온 것과 정확히 일치하는 관광 및 교통을 위한 기회를 제공하는 경험적 개발을 만드는 것”이라고 밝혔다.

그는 “나는 개인적으로 카릴론 파크를 레거시 프로젝트라고 생각한다”라고 부연했다.

해당 개발 프로젝트의 하이라이트 중 하나는 조명, 음악 및 움직이는 450만 달러 규모의 분수대인 것으로 전해졌다. 또한 개발의 중심에는 차량 통행이 없으며 개발자는 최대 9에이커의 공원 공간을 도시 전용으로 사용할 것으로 전해졌다. 

테럴은 “어린이를 포함해 이곳을 찾는 모든 사람들에게 안전한 환경이 될 것”이라고 말했다.

카릴론 크라운이 추진하는 프로젝트에는 전국적인 체인 소매점이나 레스토랑은 없으며 대신 셰프 주도의 레스토랑과 같은 임차인에게 초점을 맞출 예정이다.

테럴은 ” 23만~25만 평방피트의 공간을 가진 4~6층 사무실 건물 2개가 있을 것”이라며 “이번 개발로 4억 달러 이상의 과세 가치가 창출될 것”이라고 밝혔다.

● ●  DFW, 휴스턴, 샌안토니오 등 텍사스 대도시들, 성장 가능성 여전히 높다

텍사스의 주요 대도시들이 성장할 여지가 큰 미 대도시 목록 상위에 올랐다.

달라스, 포트워스, 샌안토니오, 휴스턴 등은 추가 건설이 가능한 큰 토지를 가진 도시 명단에 올랐다.

특히 달라스는 9만 에이커 이상의 빈 토지가 있어 성장할 여지가 있는 도시 1위를 차지했다.

새로운 보고서에 의하면 “텍사스에선 모든 것이 더 크다”(Everything’s bigger in Texas)라는 표현처럼 주요 텍사스 대도시들의 성장 가능성도 큰 것으로 나타났다.

상업용 부동산 인터넷 리스트 서비스인 야디 시스템즈의 커머셜 카페 리스팅에 따르면 텍사스 도시들은 상위 8개 중 5개를 차지했다.

분석가들은 “텍사스는 이번 목록에서 가장 많은 수의 도시를 가지고 있으며, 그 면적은 넓은 지역에 걸쳐 퍼져있다”라고 전했다. Big D로 일컬어진 달라스가 향후 건축을 위한 가장 많은 공실 부동산을 보유했다.

야디 시스템즈는 “달라스는 평균 2.72에이커의 크기로 30,000개 이상의 구획들(parcels)이 있으며 무려 9만 739에이커에 달하고 있다”라고 전하며 “2012년부터 달라스 시는 4천만 평방피트 이상의 새로운 사무실과 산업 공간을 목록에 추가했다”라고 밝혔다.

달라스의 자매 도시인 포트워스는 7만 4,835에이커의 미개발 토지를 자랑했다.

이번 연구는 특정 위치를 나열하지 않았지만, 역사적으로 달라스에서 사용 가능한 대부분의 토지는 남부 지역에 있었다. 야디 시스템즈는 이번 조사를 위해 미 대도시들의 개발 현장을 조사했다.

분석가들은 “미국에서 가장 인구가 많은 20개 도시에는 현재 개발을 기다리고 있는 51만 6,980에이커의 땅이 있다”라고 밝혔다. 

이들은 “여전히 미 남부와 남서부 도시들에 수만 에이커의 미개발 부지가 있다”라고 전했다.

텍사스의 다른 대도시를 보면 샌안토니오에는 4만 8,834에이커의 미개발 토지가 있으며, 휴스턴에는 4만 6,168에이커의 면적이 있는 것으로 전해졌다.

야디 시스템즈는 어스틴이 가장 작은 개발 부지를 가지고 있다며 약 2만 5,117에이커라고 밝혔다.