[부동산 전망] 지역 따라 용도 따라 부동산 시장 격차 커
주택가격은 ‘롤러코스터’를 타고 …
2022년 상반기 미 전국 집값은 6개월 동안 10.7%가 상승했고, 하반기에는 4.5%가 하락했다.
이 같은 등락은 지난 해 연방 준비제도(Fed)의 인플레이션 싸움이 10년 만에 처음으로 주택 조정을 시작하면서 미국 주택 시장이 180도 바뀌었음을 의미한다고 포춘은 설명했다. 하지만 2023년 첫 몇 달 동안은 남부, 북동부 및 중서부 전역의 시장이 다시 한 번 월별 주택 가격 인상을 시작하면서 주택 시장은 혼돈의 연속이다.
지금이 집값 바닥?
주택 가격의 바닥은 지금일까? 전문가들의 답은 다르게 나온다. 질로우(Zillow.com) 이코노미스트들은 미국의 주택 가치가 2023년 1월에서 2024년 1월 사이에 0.5% 상승할 것으로 예상하고 있다. 한편 무디스의 이코노미스트들은 2022년 12월부터 2023년 12월까지 4.2%의 하락을 점치고 있다.
질로우가 추적하는 400개의 큰 주택 시장 중 238개 시장이 2023년 1월부터 2024년 1월 사이에 주택 가격 상승을 보일 것으로 예상된다. 반면 향후 12개월 동안 6개 시장은 변동이 없을 것으로 보이고 156개 시장의 주택 가격은 하락할 것으로 점쳐지고 있다.
반면 무디스가 추적하는 403개 최대 주택 시장 중 8개 시장에서 주택 가격은 2022년 4분기와 2023년 4분기 사이에 상승할 것으로 예상된다.
그러나 395개의 시장에서 향후 12개월 동안 주택 가격이 하락할 것으로 전망된다. 전체적으로 무디스는 주요 시장의 98%가 내년에 주택 가격 하락을 기록할 것으로 내다보고 있다.
무디스 애널리틱스의 수석 이코노미스트 마크 잔디는 “무디스의 HPI 반복 판매 지수가 최고점에서 최저점까지 10% 가까이 하락하는 것이 우리의 예측이다. 이는 고정 모기지 금리가 올해 평균 6.5%에 가깝다고 가정하고 경제가 약한 동안의 불황”이라고 말했다.
그렇다면 2023년 미국의 주택 가격에는 실제로 어떤 일이 일어나고 있을까? 2022년 12월에서 2023년 2월로의 변화를 보여주는 질로우의 업데이트된 분석에 따르면 미국의 200대 주택 시장 중 38%가 2월에 전월 대비 주택 가격 하락을 보였다.
그러나 2023년 첫 두 달 동안 오스틴, 피닉스, 산호세 등이 하락세를 보이고 있는 반면, 많은 중서부 및 북동부 시장은 다시 상승하고 있다. 특히 선벨트 지역인 남부 도시 중 마이애미(13.8%), 탬파(10.5%), 애틀랜타(8.4%)의 주택 가격이 계속 상승하면서 연간 가격 상승률이 계속해서 나타났다.
한편 북텍사스 주택 시장은 하락세를 보이고 있지만 내림폭이 크지는 않다. S&P 코어로직 케이스 실러지수(CoreLogic Case-Shiller Index)의 최신 수치에 따르면 DFW지역의 집값은 2022년 6월에 정점을 찍은 후 8.5% 하락했는데, 12월보다 0.9% 하락했지만 여전히 전년 대비 5% 증가했다.
주택 임대료는 하락세
부동산회사 레드핀이 제시한 자료에 따르면, 미국주택의 평균 희망 임대료는 3월에 1937달러로 전년 대비 0.4% 하락했다. 이는 팬데믹 시작인 2020년 3월 이후 처음으로 하락한 것이며, 시장에 나온 중간규모 주택 희망 임대료는 13개월 만에 최저치이기도 하다. 1년 전인 2022년 3월 임대료는 17.5% 상승을 기록한 바 있다.
3월 희망 임대료 중앙값은 2월(1944달러)과 변동이 없었다. 그러나 3년 전 코로나 대유행 초기보다 322달러(19.9%) 높은 수준을 유지했다.
시카고의 한 중개인은 “임대료가 떨어지고 있지만 어느 정도 건전한 상태로 돌아가는 느낌이 더 크다”며 코로나 대유행 기간 동안 임대료가 폭등했고, 현재 정상 수준으로 돌아가고 있다”고 설명했다.
대도시 지역별 임대료 최대 하락을 보인 곳은 텍사스주 오스틴(-11%), 일리노이주 시카고(-9.2%), 루이지애나주 뉴올리언스(-3%), 앨라배마주 버밍엄(-2.9%) 순이었다. 반면 이 기간 동안 가장 많이 오른 지역은 노스캐롤라이나주 롤리(16.6%), 오하이오주 클리블랜드(15.3%), 노스캐롤라이나주 샬럿(13%) 등이었다.
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