[Issue] 기록적인 모기지율 주택 시장의 연료가 되다

모기지 이자율 2.88%까지 떨어져 … 프레디맥이 1971년부터 기록해온 해당 모기지 이자율의 최저치

이미 들끓는 주택시장이 더 치열해질 전망이다. 상당 부분 코로나바이러스 팬데믹과 그로 인한 계속된 경제 침체 덕분에 모기지 이자율이 하락세를 지속하면서 또 한 번의 기록을 세우고 있다. 

프레디맥(Freddie Mac, 대형 국체 모기지 기관)에 의하면 8월 6일자로 끝나는 주에 30년 고정금리 대출의 모기지 이자율이 2.88%까지 떨어졌다. 이는 프레디맥이 1971년부터 기록해온 해당 모기지 이자율의 최저치이다. 이는 전주의 2.99%에서 한 번 더 하락한 것이며, 작년 이맘때의 3.6%에서도 훨씬 더 떨어진 수치이다. 

 “모기지율이 올 여름 주택시장을 심하게 과열시키고 있다”라고 리얼터닷컴(realtor.com®)의 선임 경제학자 조지 라티우는 밝혔다. 

이러한 낮은 이자율은 구경만 하고 있던 일부의 잠재적 구매자들이 주택시장에 뛰어들게 만들 가능성이 높다. 한편 코로나바이러스로 인해 많은 이들이 더 큰 뒷마당이 있는 커다란 주택을 찾고 있다.  

라티우는 “구매자들은 원격근무와 재택학습 그리고 사회적 거리두기가 연장될 것으로 예상하고 있다”라고 말했다. 

부동산 전문가들은 모기지율이 한층 더 떨어져 2.5%대로 진입할 여지도 있다고 예측하기도 한다. 

 “대출기관의 대출능력에 제한이 없었다면 이자율은 더 내려갔을 것“이라고 모기지뉴스데일리(Mortgage News Daily)의 최고운영책임자인 매튜 그레이엄은 전했다. 

대출이 쇄도함에 따라 대출기관들은 대응하기 힘들 정도로 많은 수요를 일부 저지하기 위해 이자율을 인위적으로 높게 유지하고 있는 것으로 알려졌다. 

모기지율은 최저점이지만 대출 심사는 엄격해져…

문제는 모기지율은 기록적으로 낮지만 대출 심사가 이전보다  엄격하게 적용돼 대출 받기가 쉽지 않다는 점이다. 경기 침체와 높은 실업률로 인해 대출기관들은 대출 승인을 위한 요건과 기준을 상향 조정하고 엄격하게 심사하고 있다. 

많은 대출자들이 높은 신용점수와 낮은 부채율 그리고 충분한 다운페이먼트를 가지고 있는 경우에만 대출 승인이 되고 있다고 볼 수 있다. 

또한 대출을 받은 이들이 직면하게 될 어려움은 원하는 가격대에 자신에게 맞는 부동산을 찾는 것이다. 

리얼터닷컴의 자료에 따르면 주택가격이 8월 첫째주에 9.4%나 상승하였으므로 이 역시 쉬운 과제가 아니다. 주택가격은 높은 실업률과 경기 불황에도 불구하고 계속해서 치솟고 있다. 

이러한 높은 주택가격은 시장 내 재고 부족이 주원인으로, 입찰 경쟁과 호가를 넘는 매매가  제안으로 이어지고 있다. 현재 판매 중인 주택 수는 미국이 이미 주택 부족 현상이 심했던 작년과 비교해도 무려 35%나 떨어졌다. 

라티우는 “현 모기지율은 환상적인 수준이다. 만약 당신이 담보 대출을 받을 수 있고 구매할 주택을 실제로 찾을 수 있다면 말이다. 하지만 그러기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 대부분의 판매자는 구매자이기도 한데, 그들은 전보다 더 크고 좋은 집을 찾지 못하고 있다. 따라서 자신의 부동산을 매물로 내놓는 것을 미루고 있으며 이는 주택시장에 병목현상을 일으키고 있다. 

이자율은 왜 이렇게 낮은 걸까?

모기지율은 대개 투자자들에 의해 결정된다. 대출기관은 승인해 준 대출을 계속해서 유지하고 싶어하지 않는다. 그렇게 하면 신규 대출을 승인할 자금을 마련할 수 없기 때문이다. 대출기관은 보통 대출건을 주택저당채권, 즉 모기지 채권의 묶음으로 모아 제2차 저당시장에 판다. 

투자자들은 일반적으로 이러한 증권을 주식 시장이나 기타 변동성이 큰 투자 상품보다 안전한 미국 재무부의 채권과 유사하게 간주한다. 따라서 경제가 불안정할 때 투자자들은 그들의 자금을 채권 쪽으로 옮긴다.  

모기지율은 채권 가격과 반비례 관계에 있다. 채권 가격에 대한 수요가 급증해 채권 가격이 오르면 모기지율은 떨어지게 된다. 

라티우는 “모기지율이 신기록을 세우고 있는 이유는 투자자들이 높은 실업 수준과 의회의 경기부양책의 불확실성, 그리고 당연하게도 코로나 팬데믹에 대해 우려하고 있기 때문이다”라고 전했다. 

부동산 파트너 편집팀