[텍사스 상업용 부동산 시장] 부채 상환 경색으로 인한 DFW 오피스 부동산 위기 고조되나?

부채 상환 경색으로 인한 

DFW 오피스 부동산 위기 고조되나?

신용 비용이 상승하고 대출이 제한되면서 상업용 부동산 부문이 건물 부채를 재융자하는 데 어려움을 겪고 있다는 분석이 나왔다.

특히 코로나19 팬데믹 이후 수요가 급감한 오피스 건물은 더 까다로워진 대출 조건으로 인해 타격을 받고 있다

이는 향후 2년 안에 대출 만기가 도래하는 DFW 지역 오피스 건물 소유주들에게 나쁜 소식인데, 약 19%가 재융자를 받아야 하는 것으로 전해졌다.

야디 시스템(Yardi Systems)의 새로운 보고서에 따르면 이자율이 저렴한 새 자금을 찾을 수 없다면 북텍사스 내 5천 만 평방피트 이상의 오피스 건물 소유주가 어려움에 직면할 수 있다.

분석가들은 많은 상업용 부동산 대출자들이 새로운 부채를 얻기 위해 수백만 달러의 현금을 마련해야 할 것이라고 예측하며 공실률이 높은 건물은 신규 자금 조달에 어려움을 겪을 것이라고 전망했다.

야디 시스템즈의 새로운 커머셜에지(CommercialEdge) 보고서에 따르면 “대출 기관이 보다 보수적인 부채 상환 수준으로 인수하는 동한 만기가 도래하는 대출은 대출이 시작되었을 때보다 더 높은 이자율 환경에 직면한다”며 “일부 부동산은 기존 부채보다 적은 수익을 받을 수 있으며 경우에 따라 20%에서 30%까지 차용인이 채워야 하는 자본 격차가 발생한다. 시장은 위기의 물결에 대비하고 있다”라고 밝혔다. 부동산 경제학자, 대출 기관 및 부동산 소유자는 중앙은행인 미 연방 준비 은행이 인플레이션과 싸우기 위해 금리를 인상하기 시작한 작년부터 경보를 울리고 있다.

일부 오피스 건물 소유주들은 만기가 도래하는 부채를 연장하거나 재융자할 수 없게 된 후 이미 부동산을 대출 기관에 넘기기도 했다.

전문가들은 “전국의 1조 달러 이상의 상업용 부동산 대출(commercial property loans)이 2025년 말까지 만료될 예정이라며 문제는 엄청나다”라고 전했다. 야디 시스템즈의 추산에 따르면 북텍사스에서 만기가 도래하는 5천 2백 만 평방피트 이상의 오피스 빌딩 대출에 이어 또 다른 8천 730만 평방피트의 산업 부동산 부채(industrial property debts)가 2025년 말까지 만기될 예정이다.

여기에 더해 경기 침체에 대한 두려움과 저렴한 자금 조달 부족에 직면하면서 많은 부동산의 가치가 하락하고 있으며 전국적으로 상업용 부동산 판매가 둔화되고 있다. 

DFW의 1분기 상업용 부동산 투자는 전년 대비 70% 이상 감소했다.

야디 시스템즈는 “투자자들은 최악의 상황이 아직 오지 않았다고 믿고 있다”며 “사모펀드 투자자의 절반 이상이 부동산이 과대평가된 것으로 보고 가치가 더 떨어질 것으로 예상하고 있다”라고 전했다. 특히 이를 예상하며 투자자들은 부실 부동산을 매입하기 위해 수십억 달러의 기회 자금을 따로 마련하고 있다.

다만 일각에선 부채 문제에도 불구하고 부채가 만기된 대다수의 부동산이 압류될 것이라고 기대하지 말라는 분석도 나온다.

상업용 부동산 회사인 에비슨 영(Avison Young)의 선임 애널리스트인 월터 비알라스(Walter Bialas)는 “재조정이 지금 시점에서 적절하지 않을 수 있지만 부동산을 곤경에 빠뜨리는 것은 대출 기관의 이익이 아니다”라고 말했다. 그는 “대부분은 아니더라도 많은 부동산이 더 높은 이자율로 대출이 연장될 것”이라고 전망했다.

비알라스 분석가는 “2008년 서브 프라임 모기지 사태에서 볼 수 있었던 압류의 홍수를 예상하지 않는다”라고 말했다. 그는 “과거와 같은 광범위한 고통의 가능성은 과장된 것”이라고 덧붙였다.

실제로 오피스 건물의 경우 DFW는 다른 미 대도시 지역보다 위협이 적다는 평가다

애틀랜타는 오피스 건물의 29%가 향후 2년 안에 대출 만기가 도래될 것으로 분석됐으며 콜로라도 덴버와 캘리포니아 오렌지 카운티에 있는 오피스 건물의 21% 이상이 2025년 말까지 재융자를 받아야 한다. 이는 DFW 보다 높은 비율이다. 

달라스 밸리 뷰 몰 재개발, 

첫 새 프로젝트 공개

지난 3월 철거된 북달라스의 밸리 뷰 몰(Valley View Mall)의 재개발 프로젝트가 공개됐다.

이 부동산의 소유주는 첫 번째 재개발 프로젝트가 빠르면 올해 12월 착공될 수 있다고 밝혔다.

밸리 뷰 몰은 달라스 지역의 부동산 개발 회사인 벡 벤처스(Beck Ventures)가 소유하고 있다.

벡 벤처스의 최고 경영자(CEO)인 스캇 벡(Scott Beck)은 지난달 23일(화), “275 유닛의 아파트와 약 2만 6천 평방피트 규모의 1층 소매 공간 및 레스토랑을 포함하는 최소 6층 규모의 복합 용도 건물이 프레스톤 로드(Preston Road)와 딜벡 레인(Dilbeck Lane)이 만나는 곳에 건설될 것”이라고 밝혔다.

그는 “이는 최소 6개의 새 개발 프로젝트 중 하나”라고 덧붙였다.

벡 CEO는 자신의 회사가 올해 12월에서 내년 2월 사이에 기공식을 목표로 향후 3~4개월에 거처 달라스 시에서 건축 허가를 받기 위한 신청서를 제출할 계획이라고 전했다. 앞서 그는 해당 개발 지역에 저소득층 거주자를 위한 주택을 원하지 않는다고 밝힌 바 있다.

수년 동안 밸리 뷰 몰 부지는 이 지역을 재개발하려는 도시 계획의 핵심 부분 중 하나였다.

벡 벤처스는 달라스 노스 톨웨이(Dallas North Tollway)와 LBJ 고속도로(Lyndon B. Johnson Freeway), 프레스톤 로드(Preston Road) 및 알파 로드(Alpha Road)와 경계를 이루는 약 440에이커에 달하는 인터네셔널 디스트릭(International District)에 100에이커 이상의 부지를 소유하고 있다. 

이 회사는 2012년에 밸리 뷰 쇼핑몰 부지를 매입했다. 이후 철거를 통해 소매점과 아파트, 사무실 및 공원이 혼합된 공간으로 재개발하려 했으나 지난 10여년 간 지연돼 왔다.

이로 인해 빈 부지에서 상습적인 범죄가 발생하며 우범화 지대로 전락했고, 최근에는 노숙자들에 의한 방화로 화재가 발생해 달라스 소방국의 2명의 소방관이 부상을 입는 일도 발생했다.

한편 벡 벤처스는 달라스에서 여러 개의 부동산 개발 프로젝트를 진행한 경험이 있으며, 밸리 뷰 몰 재개발 사업은 벡 벤처스의 가장 큰 프로젝트 중 하나이다. 이날 기자회견에서 밸리 뷰 몰을 지역구에 포함하고 있는 재니 슐츠(Jaynie Schultz) 달라스 시의원은 시카고의 밀레니엄 파크(Millennium Park)와 유사한 20에이커 규모의 공원, 수천 채의 새 주택, 새로운 레스토랑, 예술 및 엔터테인먼트 장소, DART 조명을 포함하는 인터내셔널 디스트릭의 재개발 계획을 제시했다. 그는 지구 재개발 계획에는 40억 달러가 소요될 것으로 추산했다. 밸리 뷰 몰은 1970년대에 문을 열었으며 LBJ 고속도로와 프레스톤 로드가 만나는 곳에 있다.

이 쇼핑몰은 개장 후 북텍사스에서 가장 큰 쇼핑몰 중 하나였지만 1990년대 달라스 갤러리아가 개장하면서 인기가 감소했다. 쇠퇴를 거듭하던 밸리 뷰 몰은 2015년에 문을 닫았고 2019년까지 대부분 철거됐다. 이곳의 마지막 세입자인 AMC 극장은 2021년에 문을 닫았다.

그는 그의 회사가 새 하수관을 설치하기 위해 700만 달러를 지불하고 있다고 말했다.

이날 그는 이번에 공개된 첫 번째 프로젝트가 이 지역에서 더 많은 개발을 시작하기를 희망하며 시는 더 많은 기업을 유치하기 위해 인센티브를 사용해야 한다고 전했다.