[텍사스 주택 부동산 시장] 달라스와 포트워스 다운타운 아파트, 교외지역보다 공실률 높다

달라스와 포트워스 다운타운 아파트, 교외지역보다 공실률 높다 

달라스와 포트워스 다운타운의 아파트 시장이 여전히 교외 지역보다 더 높은 공실률과 임대료를 보이고 있는 것으로 나타났다. 

다만 최근의 이 같은 상황은 코로나19 팬데믹의 영향 때문이 아닌 아파트 건설과 더 관련이 있다는 분석이다.

코로나19 팬데믹 동안 많은 대도시 지역의 임차인은 도심에서 교외의 저밀도 지역으로 이동했다. 이후 팬데믹 여파가 사그라들면서 각 도시의 다운타운의 사무실, 주거 및 소매업 임차인이 반등했다.

하지만 파트너스 리얼 에스테이트(Partners Real Estate)의 새 보고서에 따르면 달라스와 포트워스의 중심 비즈니스 지구의 임대는 여전히 공실률이 더 높은 것으로 나타났다.

이에 따르면 달라스와 포트워스의 경우 아파트 공실률이 대체로 편향되어 있으며 도심 지역은 교외 지역에 비해 계속 어려움을 겪고 있다.

2019년 이후 달라스 다운타운 지역에 지어진 아파트의 전체 공실률은 9.9%이다. 또한 포트워스 다운타운 내 최신 아파트 유닛의 공실률은 약 17%로 추정된다.

반면 DFW 교외 지역의 최신 임대 주택의 공실률은 9% 미만인 것으로 나타났다.

분석가들은 “동일한 기간 동안 교외에 있는 대부분의 부동산이 훨씬 더 강세를 보였다”고 평가했다.

한편 이 같은 상황에 대한 요인 중 하나로 코로나19 팬데믹 이후 재택 근무가 보편화되면서 도심 사무실로의 느린 복귀가 거론된다.

최근 추산에 따르면 달라스 지역 사무실 직원의 약 60%만이 직장으로 복귀했다.

다만 달라스와 포트워스 다운타운의 높은 아파트 공실률은 건설과 더 많은 관련이 있다믄 분석도 제기됐다.

리처드슨(Richardson)에 본사를 둔 리얼페이지(RealPage)의 수석 이코노미스트인 제이 파슨스(Jay Parsons)는 “달라스와 포트워스 다운타운 내 아파트에 대한 수요가 많았지만 공급은 훨씬 더 많았다”라고 말했다. 

그는 “작년 초 두 곳 모두 아파트 공실률이 5% 미만이었다가 오르기 시작한 것”이라고 덧붙였다.

리얼 페이지의 이같은 추산에는 최근 개장했거나 초기 임대 중인 부동산은 제외됐다.

현재 달라스 다운타운에서는 새 건물과 개조된 사무실 공간 등 여러 개의 아파트 건설 프로젝트가 진행되고 있다.

해당 프로젝트에는 333가구의 모도라 스트릿 세인트 폴 타워(Modera St. Paul Tower) 건설과 100가구 규모의 펄 로프트(Pearl Lofts) 건설이 포함되 있으며 둘 다 달라스 파머스 마켓(Dallas Farmers Market) 근처에 있다.

달라스 다운타운 지역의 개선을 위한 비영리 단체인 다운타운 달라스(Downtown Dallas Inc.)는 “달라스 다운타운에는 약 1만 4,500명 이상의 주민이 거주하는 50개의 아파트가 있다”고 추정했다. 이어 다운타운 달라스는 “현재 더 많은 임대 유닛이 개발 파이프라인에 있다”라고 덧붙였다.

리얼페이지는 달라스 다운타운 지역에 1천 7백채 이상의 아파트가 건설되고 있으며 포트워스 다운타운에는 또 다른 800채의 아파트가 건축되고 있다고 추정했다.

현재 DFW 지역은 7만개 이상의 아파트를 짓고 있으며 전국을 선도하고 있다.

매그놀리아 프라퍼티, 프리스코에 대규모 임대 아파트 건설 예고

임대 커뮤니티 건설로 유명한 텍사스의 한 아파트 건설업체가 프리스코의 5빌리언 마일(Frisco’s $5 Billion Mile)로 향하며 다음 프로젝트를 예고했다. 

매그놀리아 프라퍼티(Magnolia Property Co.)는 텍사스 주요 대도시 시장에서 임대 아파트 프로젝트를 진행해 왔다.

달라스에서는 오크 클리프(Oak Cliff), 비숍 아트 지구(Bishop Arts District)에서 오크 론(Oak Lawn)을 건설했으며, 포트워스에 이르기까지 여러 아파트 커뮤니티를 건설했다.

지난해, 매그놀리아 프라퍼티는 프리스코 달라스 노스 톨웨이(DNT)와 인접한 곳에 위치한 10억 달러 규모의 게이트 복합 용도 개발 프로젝트(Gate mixed-use project)서 3에이커 이상의 부지를 구입했다.

두바이에 기반을 둔 인베스트 그룹 오버씨(Invest Group Overseas)가 개발하고 있는 41에이커 규모의 게이트 복합 용도 프로젝트는 2014년에 시작됐다. 

주정부에 제출된 계획 문서에 따르면 매그놀리아 프라퍼티(Magnolia Property)는 오는 9월에 더 게이트(The Gate)에 1천 9백만 달러 규모의 아파트 개발 공사를 착공할 계획이다.

존 힉맨 파크웨이(John Hickman Parkway)에 위치한 11만 평방 피트 규모의 해당 프로젝트에는 아파트 및 1층에 사무실 공간도 만들어진다.

달라스의 와이더 건축(Wilder Architects)는 이번 프로젝트의 설계를 맡았다.

2025년에 개장할 개발을 설계하고 있습니다.

매그놀리아 프라퍼티가 추진고 있는 이번 아파트 개발은 게이트 프로젝트의 마지막 건설 현장 중 한 곳에 진행되며 2025년에 완공될 예정이다.

매그놀리아 프라퍼티는 현재 LBJ 고속도로 북쪽의 몬트포트 드라이브(Montfort Drive)에 있는 갤러리아 달라스(Galleria Dallas) 인근에서 또 다른 새로운 프로젝트를 진행하고 있다.

맥키니에 저렴한 아파트 커뮤니티 들어선다. 

달라스에 기반을 둔 개발사 팔라디엄 USA(Palladium USA)가 맥키니에 저렴한 아파트 커뮤니티 단지 건설을 시작했다. 

팔라디엄 USA는 맥키니 버지니아 파크웨이(Virginia Parkway)에 는 중산층 및 저소득 근로자를 타깃으로 한 워킹 포스 하우징 유닛(Working force housing units)을 포함해 4천 8백만 달러 규모의 아파트 커뮤니티를 만든다는 계획이다.

172가구의 팔라디엄 맥키니(Palladium McKinney) 아파트는 연방 75번 고속도로 서쪽의 2656 Virginia Parkway에 들어선다.

이 임대 커뮤니티에는 리조트 수영장, 피트니스 센터, 컨퍼런스 센터, 도그 파크(dog park), 컴퓨터 라운지, 어린이 놀이방 및 클럽 룸이 포함된다.

팔라디엄 USA의 회장 겸 CEO인 탐 허스(Tom Huth)는 성명을 통해 “이미 공사는 시작됐으며, 2024년 10월에 클럽 하우스와 첫 번째 아파트 단지를 인도할 것”이라고 밝혔다.

크로스 아키텍(Cross Architects)가 설계를 맡았으며, 맥키니 하우징 파이넨스(McKinney Housing Finance Corp.)와 제휴해 건설되고 있다.

트레이모어 컨트트럭션(Treymore Construction)은 제너럴 컨트랙터이다. 텍사스 주택부(The Texas Department of Housing and Community Affairs)는 프로젝트 자금 조달을 위해 Cedar Rapids Bank and Trust가 매입한 면세 채권으로 2천 3백 만 달러를 발행했다. 

또한 PNC 은행(PNC Bank)이 1천 9백만 달러 이상의 지분을 제공하고 있다.

그외 다이나믹 상업용 부동산(Dynamic Commercial Real Estate)의 킴 파커(Kim Parker)와 크레이그 인터내셔널(Craig International)의 제임스 크레이그 3세(James T. Craig III)는 개발을 위한 5에이커의 토지 매각을 담당했다.

맥키니의 그레 펠터스 시의원은 성명을 통해 “우리는 맥키니에 절실히 필요한 양질의 주택 개발에 대해 팔라디엄 USA와 협력하게 되어 기쁘다”며 “ 우리 지역사회는 양질의 다양한 주택 옵션에 대한 필요성을 이해하고 있으며 이번 개발은 그 비전을 더욱 발전시키는 데 도움이 될 것”이라고 환영했다.

팔라디엄USA는 7개의 아파트 프로젝트를 진행 중이며 포트워스에 2개, 애나, 달라스, 갈랜드 맥키니 및 리틀 엘름(Little Elm)에 각각 하나씩 있다. 

개발 종합 가치는 3억 6천 6백만 달러이며 1천 6백 채의 임대 주택이 포함되어 있다.

또한 팔라디엄USA는 올해 말까지 총 5억 5천 3백만 달러와 2천 3백 채의 아파트가 포함된 11개의 추가 개발을 시작할 계획이다.

DFW 지역은 미국에서 가장 빠르게 성장하는 아파트 시장으로 7만 유닛 이상이 개발되고 있다.