[텍사스 상업용 부동산 시장] 상업용 부동산기업 CBRE, “올해 수익 20~25% 감소 예상”

상업용 부동산기업 CBRE, 

“올해 수익 20~25% 감소 예상”

달라스에 본사를 둔 상업용 부동산기업 CBRE 그룹이 시장 회복 지연으로 인해 올해 수익이 20~25% 감소할 것으로 예상했다.

이 글로벌 부동산 서비스 회사는 대출 서비스, 자산 관리, 투자 관리 및 업무 공간 솔루션 사업에서 올해 성장을 기대하고 있었다.

하지만 CBRE 그룹은 최근 분기별 재무 보고서를 통해 부동산 임대 및 판매 수입은 작년 수준을 크게 밑돌고 있다고 밝혔다.

CBRE그룹의 밥 설렌틱(Bob Sulentic) 최고경영자는 성명에서 “경제는 GDP와 고용 성장 측면에서 예상했던 것보다 더 나은 성과를 보였다”고 말했다.

이어 그는 “그러나 상업용 부동산 자본 흐름에 민감한 우리 사업 요소에 압력을 가한 금리의 경우 그 반대였다”라며 “특히 판매 및 금융 사업에서 지난 90일 동안의 금리 인상과 지난 분기 결과를 볼 때 예상보다 저조하게 올해를 마감할 것”이라고 밝혔다.

다만 CBRE 경영진은 상업용 부동산 산업의 일부가 크게 쇠퇴하고 있음에도 불구하고 내년에 기록적인 수익을 예상했다.

상업용 부동산 임대로 인한 회사의 수익은 가장 최근 분기에 전년 대비 22% 감소했다. CBRE 그룹은 “글로벌 임대 수익은 모든 주요 부동산 유형에서 감소했으며 특히 사무실(오피스)에서 감소했다”라고 보고했다.

미주 부동산 판매 수익은 2분기에 전년 동기 대비 49% 감소했는데, 특히 상업용 부동산 구매 급감이 그 원인으로 꼽힌다.

CBRE 그룹의 분기 순수익은 45억 달러로 2022년 2분기보다 약 7% 감소했다.

또한 이 부동산 회사의 분기 순익은 2억 140만 달러로 1년 전 수익에서 58% 감소했다.

달라스에 기반을 둔 부동산 개발업체 트럼멜 크로우(Trammell Crow Co.)를 소유하고 있는 CBRE그룹은 상업용 부동산 개발 사업이 2분기에 870만 달러의 영업 손실을 입었다고 말했다.

한편 상업용 부동산 업계는 최근 금리 인상으로 인해 부담이 가중되고 있다.

특히 미국의 상업용 부동산 담보 대출 가운데 5년 안에 만기가 도래하는 대출이 2조 달러가 넘는 것으로 집계됐다. 

이에 부실 채권 규모도 4개 분기 연속 증가하면서 상업용 부동산 시장이 겨우 진정된 금융권 위기의 또 다른 뇌관이 될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

지난 2일(수). 부동산 정보 회사 트랩의 통계에 따르면 2027년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 담보대출 규모가 2조7000억달러에 달한다.

만기가 도래한 대출은 10여년간 저금리가 지속되던 시기 부동산 투자를 위해 빌린 자금이 대다수인 것으로 나타났다. 

트랩의 매니징 디렉터 마누스 클랜은 “10여년 전 4%대의 이자로 대출을 받았던 차주들이 미 연방준비제도(Fed)의 금리 인상으로 현재는 8%대의 이자를 부담하게 됐을 가능성이 매우 높다”고 설명했다.

시장에서는 상업용 부동산 시장에 닥친 악재가 지역내 중소형 은행의 위기로 번질 수 있다는 우려가 일고 있다. 

연준에 따르면 전체 상업용 부동산 잔액의 절반을 중소형 은행이 보유한 것으로 나타났다. 상업용 부동산 대출은 이들 은행 자산의 13%를 차지한다.

한편 제롬 파월 연준 의장은 지난 6월 유럽중앙은행(ECB) 포럼에 참석해 “대형은행들은 상업용 부동산 집중도가 높지 않지만 (자산) 1천억 달러 미만 은행들의 상업용 부동산 익스포저가 놀라울 정도로 많은 상황”이라며 “은행 감독을 면밀히 모니터링할 것”이라고 밝혔다.

6년 동안 중단된 프리스코 웨이드 파크 

개발 승인 또 연기

프리스코 시가 장기간 중단되고 있는 웨이드 파크(Wade Park) 개발 프로젝트를 재승인을 또다시 연기했다. 웨이드 파크 개발 부지는 약 175에이커, 20억 달러 규모로 달라스 노스 톨웨이(Dallas North Tollway, DNT) 인근에 있다. 해당 부지의 소유주인 뉴욕 기반의JVP 매니지먼트(JVP Management)는 개발이 중단된지 약 6년이 지난 웨이드 파크 프로젝트를 되살리기를 원하고 있다. 새 개발 계획의 일환으로 JVP 매니지먼트는 부지에 더 많은 주거지를 추가하고 지난 2015년에 이뤄졌던 조닝(zoning) 허가를 변경하기를 원하고 있다.

하지만 지난달 25일(화) 프리스코의 계획 및 구획 위원회(planning and zoning commission)는 이 같은 새로운 승인을 연기했다.

개발사와 도시 계획 부서는 유료 도로(DNT)를 따라 만들어지게 될 일부 건물 높이와 개발 계획에서 제안된 주택 건설 시기와 오픈 스페이스(open spaces) 마련 등 사소한 문제에 있어 의견이 분분한 것으로 전해졌다. 

이날 해당 위원회는 8월에 웨이드 파크에 대한 새로운 조닝(구역) 설정을 다시 고려하고, 개발사와 도시 계획 부서 사이의 이견을 해결할 수 있도록 시간을 주기로 했다.

양측의 이견이 조율되면 프리스코 시의회가 새로운 조닝 설정을 승인해야 한다.

위원들은 더 믹스(The Mix)로 명명된 프로젝트에서 주거지를 확장하는데 큰 문제는 없다고 말하고 있다. 개발사는 현재 이 부지에 허용된 것보다 약 500 유닛의 주거지를 추가하기를 원하고 있다.

제이크 펫라스(Jake Petras) 위원은 “프로젝트의 규모로 볼때 개발사가 원하는 주택수 증가는 합당하다. 관련 위원회도 이에 동의한 상태”라고 말했다.

개발사는 과거 웨이트 파크 초기 개발 때, 건축업자들이 DNT를 따라 남긴 대규모 굴착 공사를 처리하는 비용을 감당하기 위해 추가적인 주거지 건설이 필요하다고 밝혔다.

개발사는 현재 파헤쳐진 개발 부지를 2천 2백 대 이상의 차량이 주차할 수 있는 지하 주차장으로 만들 계획이다.

JVP 매니지먼트의 팀 캠벨(Tim Campbell) 관계자는 “거대한 구멍은 개발에 있어 큰 재정적 부담을 주고 있다”라고 언급하며 “오피스 공간을 건설하기 전에 파헤져진 부지를 정리하고 가치를 높이기 위해 드는 비용이 1억 5천만~ 2억 달러로 추정하고 있다”고 설명했다. 그는 “우리는 이 거대한 구멍을 관리하는 것이 프리스코 시에 매우 중요하다는 것을 알고 있다”라고 덧붙였다.

JVP 매니지먼트의 새 개발 계획에는 3천 개 이상의 주거지 및 차고, 210만 평방피트의 오피스, 37만 5천 평방피트의 소매 공간, 650개의 객실이 있는 호텔 건설이 포함된다.

캠벨 관계자는 “더 많은 계획된 상업적 공간이 있을 것”이라며 “여기에 더해 주거지 건설 확대도 모색하고 있다”라고 밝혔다.

한편 프리스코 시의 일부 주민들은 지역 내 늘어나는 고밀도 주택(아파트) 건설에 반대한다. 하지만 장기간 방치된 현 웨이트 파크 부지의 인근 주민들은 새로운 조닝 설정에 찬성하고 있다.

웨이드 파크 개발 부지 동쪽 커뮤니티에 사는 크리스토퍼 휘트먼(Christopher hitman)은 “이 지역 주민들이 약간의 진전을 원한다는 것은 꽤 명백하다”라고 말했다.

JVP 매니지먼트는 해당 개발 부지는 2019년에 새로 인수했으며 방치된 개발 부지를 정돈하겠다고 약속했다.

캠벨 관계자는 “잡초가 자라나던 풍경 대신 프리스코 시에 긍정적이고 경제적인 영향을 미칠 활기찬 곳으로 변화할 것”이라고 말했다.

그는 “개발이 완료되면 새로운 주민 유입과 기업 유치를 통해 일자리와 세수를 창출할 것”이라고 자신했다.