[부동산 전망] 고금리 속 주택 시장 향방은?

모기지 금리 8% 시대 오나

미국의 주택 담보 대출 (모기지) 금리가 7% 이상으로 치솟는 가운데 8%를 돌파할 수 있다는 전망이 나온다. 경제 전문지 마켓워치는 미 경제가 지속적인 성장세를 유지하고, 연방준비제도(Fed, 연준)가 기준 금리를 또 한 차례 올리면 모기지 금리가 8%를 넘을 것이라고 전문가들의 분석을 인용해 보도했다.

미국에서 30년 고정 모기지 금리는 8월 중순에 7.26%까지 올랐다. 이는 2022년 11월 이후 최고치이다. 로렌스 윤 전미부동산중개인협회(NAR) 선임 이코노미스트는 “30년 모기지가 중대한 전환점에 이르렀다”고 지적했다. 그는 “30년 고정 모기지가 7.2% 선에 머물고, 10년 물 국채 금리가 4.2%를 유지하면 이것이 정점이고, 앞으로 더 내려갈 수 있으나 이 선이 무너지면 모기지 금리가 8%대에 이를 것”이라고 말했다.

연준이 기준 금리를 한 번 더 올리면 10년 국채 수익률은 5%를 넘을 것이라고 이 매체는 전했다. 그 결과 모기지 금리가 8%를 돌파할 것이라는 전문가의 주장이 나온다. 

셀마 헵 코어로직 선임 이코노미스트는 “이론적으로 보면 모기지 금리가 더 오를 수 있으나 현 수준에서 크게 뛰지는 않을 것”이라고 내다봤다.

지난 1981년에 미국에서 30년 고정 모기지 금리가 18%를 돌파했었다. 

그 해 인플레이션은 10.3%에 이르렀다.

윤 NAR 이코노미스트는 “모기지 금리가 8%에 달하면 미 주택 시장에 심대한 파장을 미칠 것”이라며 “8%대 금리에서는 주택 시장이 다시 얼어붙을 것이고, 매도자와 매수자가 급감할 것”이라고 말했다. 

윤 이코노미스트는 “모기지 금리가 오른다고 해서 주택 가격 하락을 기대하기는 이르다”면서 “미국의 노동 시장에서 수요가 급감하는 반전이 이뤄지지 않는 한 주택 가격은 안정세를 유지할 것”이라고 분석했다. 

그는 “해고 증가로 일자리가 줄어드는 사태가 발생하면 주택 가격이 하락할 수 있다”고 강조했다. 

크리스 디리티스 무디스 이코노미스트는 “모기지 금리가 6%를 넘었을 때 이미 상당수의 주택 매입 희망자들이 시장을 떠났고, 특히 생애 첫 주택 매입 희망자들이 사라졌다”고 지적했다.

미 경제는 대체로 모기지 금리 인상을 부추기는 상황으로 가고 있는 듯하다. 미국의 노동 시장은 여전히 안정세를 보이며 미 경제에서 3분의 2의 비중을 차지하는 소비도 여전히 증가세이다. 

상무부는 7월 소매 판매가 전월보다 0.7% 증가하면서 4개월 연속 증가세를 유지했다고 밝혔다. 

자동차 등을 제외한 근원 소매 판매는 전월보다 1.0% 늘어났다. 소비자들이 고금리, 고물가 사태 속에서도 여전히 지갑을 닫지 않고 있고, 이는 경제 성장으로 이어지고 있다.

신규 주택 건설 상승세

미국의 신규 주택 건설은 상승세를 이어갔다. 상무부가 발표한 월간 주택건설 현황 자료에 따르면 7월 주택 착공 건수는 전월보다 3.9% 증가한 145만 2000건(연율 환산)을 나타냈다.  

고금리에도 왜 신규 주택 건설투자를 늘리는 것일까. 그 답은 바로 ‘기존 주택 공급 부족’에 있다. 기존 주택 보유자는 2021년까지 지속된 저금리 혜택을 받은 데 이어, 지난해 연준이 급격한 금리인상을 단행한 후에도 타격을 전혀 받지 않았다. 

고정금리 대출 비중이 90%를 넘어 금리인상이 가팔라도 고정금리 대출이자는 변하지 않기 때문이다. 따라서 이미 집을 보유한 사람은 금리인상과 상관없이 이자 부담이 변하지 않으니, 주택 거래가 부진할 때 굳이 호가를 내리면서까지 급하게 매도할 이유가 없다.

물론 저금리로 대출해준 금융기관, 특히 주택저당증권(MBS)을 보유한 이들은 큰 피해를 봤다. 올해 초 발생한 지방은행의 잇단 파산 원인도 따지고 보면 연준의 금리인상이 급격히 이뤄질 줄 모르고 저금리 MBS(혹은 국채)를 잔뜩 사들였던 과거의 잘못된 투자에서 찾을 수 있다. 이처럼 주택 거래가 활발하지 않은 가운데 만성적인 ‘신축 주택 공급 감소’가 겹쳤다. 

미국은 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 장기 침체 늪에 빠지면서 많은 주택건설 기업이 무너졌고, 이때 지어진 주택은 대부분 콘도(Condo) 형태였다. 즉 미 주택시장의 주류인 단독주택 공급은 사실상 중단된 상태나 마찬가지였다. 그런데 미국 이민이 재개된 데다, 재택근무 증가 등으로 좀 더 크고 깨끗한 집을 선호하는 수요가 지속적으로 늘면서 미 부동산시장에 일종의 ‘미스매치’가 발생했다. 

구매자가 선호하는 스타일의 신축은 대단히 희소하니, 결국 기존 주택을 매입하기보다 건설사들이 짓는 신축을 구입하는 방식으로 이동할 수밖에 없었던 것이다. 그 결과 미국 신축 주택 판매는 5월 71만 채까지 증가해 지난해 2월(77만 채) 이후 최고 수준에 도달했다.

신규 주택 건설이 증가하고는 있지만 여전히 주택 수요에 비해 공급이 부족한 상황이 지속되면서 고금리 속에서도 주택 가격의 급격한 하락세는 없을 것으로 전망되고 있다. 

DFW 주택 시장 버블 없다

모기지 금리 인상에도 불구하고 6월부터 7월까지 DFW의 주택 가격은 작년과 크게 달라지지 않은 채로 유지되고 있다. 

North Texas Real Estate Information Systems와 Texas A&M 대학의 Texas Real Estate Research Center에서 새로운 보고서에 따르면 DFW지역의 단독 주택 중간가격은 6월부터 7월까지 $415,000로 일정하게 유지되었다. 

이는 작년 여름의 $435,000 정점보다 약 $20,000 낮은 가격이며 작년 7월보다는 1% 낮지만 팬데믹 이전의 2020년 3월보다는 약 47% 높다. Texas A&M 연구원들은 별도의 전국 보고서에서 “투자자들의 두려움과 달리 ‘주택 버블’은 터지지 않았다”고 말했다. 또한 “대신 공급과 수요 양쪽의 조화로운 하락이 균형을 이루어 주택 중간 가격을 상승시켰다.”고 밝혔다. 

지난 2년 동안 연준의 금리인상으로 인해 모기지 금리는 두 배 이상 올랐다. Texas A&M의 주택 경제학자인 짐 게인스(Jim Gaines)는 “금리 상승으로 주택 가격이 10%에서 15% 하락할 것이라고 생각했겠지만, 그렇게 되지 않았다”고 말했다. 

지역 보고서는 대체로 기존 주택 매매 데이터를 포함하고 있지만, 부동산 중개인을 통한 몇몇 새 주택 판매도 포함하고 있다. 시장 분석가 Residential Strategies는 4월부터 6월까지 북텍사스 건설업자가 사상 최대의 주택을 팔았다고 밝혔다. 

일부 지역만 가격 하락을 보였고 대부분 지역은 전년 대비 상승세를 보이고 있다. 게인스는 DFW의 인구 증가와 높은 고용이 주택 가격을 유지하고 있다고 말했다. 7월 보고서에 의하면 DFW에서 단독 주택 거래는 7,632건이 발생했고 이는 작년보다 6% 하락한 거래량이다. 평균적으로 주택은 시장에서 39일 만에 팔리며 리스팅 가격의 97.3%에 팔렸다. 

게인스는 “통계적으로 매매 건수가 약간 줄어들고는 있지만 20%~30%정도의 큰 폭의 하락은 아니다”라고 말했다. DFW 주택 사장의 7월 주택 재고는 2.6개월로 나타나 보통 구매자와 판매자 간에 균형을 이룬 것으로 간주되는 6개월보다 훵씬 짧았다. 

게인스는 “주택 시장은 여전히 타이트하다 ”라고 말했다. 북텍사스 카운티 중 콜린(collin) 카운티 주택이 가장 비싸며 중간 가격은 $530,000이었다. 엘리스(Ellis), 코프만(Kaufman), 태런(Tarrant) 카운티는 전년 대비 두 자릿수의 매매 하락을 기록했다. 

부동산파트너 편집팀