[부동산 전망]금리인상에 신음하는 부동산 시장 내년엔 호조?

미국 기존 주택판매량이 13년만에 최저치를 기록했다. 주택담보대출(모기지) 금리가 연 8%에 육박하면서 수요가 급감한 데다 기존 주택 소유자들도 판매를 꺼리면서다.

전미부동산협회(NAR)는 9월 기존 주택 판매가 8월보다 2% 감소한 396만건이라고 밝혔다. 1년 전 같은 달과 비교했을 때는 15.4% 줄었다. 이는 2010년 10월 이후 최저치다.

주택 판매 감소에는 고금리와 계절 영향이 작용했다. 10월 18일 30년 고정금리 모기지가 평균 연 8.00%를 기록했다. 모기지 금리가 8%를 찍은 것은 2000년 이후 처음이다. 대출금리 부담 탓에 주택담보대출 신청 건수는 급감하고 있다. 

모기지은행협회(MBA) 발표에 따르면 주간 주택담보대출 신청 지수는 10월 18일 기준 166.9로 1995년 5월 이후 최저치를 경신했다.

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “제한된 주택 재고와 오르고 또 오르는 모기지 금리가 주택 판매시장을 방해하고 있다”고 분석했다. 연 3.5%대 낮은 금리로 모기지 대출을 받은 주택 소유자들이 기존 주택을 내놓고 연 8%의 고금리로 새 주택을 구매하는 것을 꺼리고 있다는 게 업계의 분석이다.

추운 날씨 등 계절적 영향도 주택 판매 감소에 영향을 미쳤다. 마이크 프라탄토니 모기지뱅커협회 수석 이코노미스트는 “주택 구매가 연중 가장 저조한 시기인 4분기가 다가오고 있으며, 모기지 금리 급등으로 인해 더욱 그렇다”고 평가했다. 일반적으로 주택시장은 새 학기가 시작하는 봄·여름에 활발하고 날씨가 추워지는 가을·겨울에 둔화한다.

한편 매물이 시장에 나오지 않으면서 주택 가격도 치솟고 있다. 9월 기존 주택 평균 가격은 전년 동월 대비 2.8% 상승한 39만4300달러를 기록했다. 

침체된 주택 시장은 여전히 활발한 소비·노동시장과 대조를 이룬다. 9월 소매판매가 전월 대비 0.8% 증가하며 월가 전망치(0.3%)를 크게 웃도는 등 지난 5월부터 강한 소비 심리가 유지되고 있다. 

이렇듯 모기지 금리와 주택 가격 상승으로 인해 많은 미국인들이 집을 사는 것이 점점 더 어려워지고 있다.

주택 가격 상승이 소득 상승 앞질러

Redfin에서 중간 가격의 주택을 구매하기 위해 얼마나 많은 수입이 필요한지를 보여주는 보고서를 발표했다. 이 보고서에 의하면 평균 주택 구매자가 중간 가격의 주택을 구매하기 위해 필요한 소득이 작년에 비해 15% 또는 $15,285 상승했으며 코로나19 팬데믹이 시작된 이후로는 50% 이상 증가했다. 동일한 시기에 평균 근로자의 임금은 5% 상승했다. 

Redfin의 보고서에 따르면 달라스 지역은 주택 구매자가 중간 가격의 주택을 구매하기 위해 연간 최소 115,913달러를 벌어야 하는데 이는 작년에 비해 15% 증가한 수치이다. 

포트워스에서 주택을 구매하는 사람들은 중간 가격의 주택을 구매하기 위해 연간 98,185달러를 벌어야 하며 이는 작년 대비 13.2% 증가한 것이다. 달라스와 포트워스의 주택 중간 가격은 각각 425,000달러와 $360,000달러이다. 어스틴의 경우 중간 가격의 주택을 구매하기 위해 연간 126,208달러의 수입이 필요하다. 어스틴의 주택 중간 가격은 462,748달러이다. 휴스턴에서는 주택 구매자가 중간 가격의 주택을 구매하기 위해 연간 92,185달러를 벌어야 한다. 휴스턴의 주택 중간 가격은 338,000달러이다.

보고서에 따르면 높은 모기지 금리로 인해 집값이 하락한 지역에서도 이전과 비교할 때 집을 사기 위해 더 많은 소득이 필요하다. 일반적인 미국 가구의 소득이 중간 가격의 주택을 구매하는 데 필요한 소득보다 약 40,000달러가 부족한 것으로 분석됐다.

Redfin의 보고서에 따르면 주택 재고는 계속해서 역대 최저 수준에 머무르며 주택 소유자들은 낮은 모기지 이자율을 유지하고 이는 주택 가격을 높게 유지하는 데 도움을 주는 것으로 나타났다. 

센추리 21의 CEO인 마이크 미들러(Mike Miedler)는 대공황 이후 10년 동안 주택 시장이 3백 5십만에서 5백만 이상의 주택이 부족한 현상이 이어졌다고 말했다. 그는 “밀레니얼 세대와 Z세대가 연령상 주택 구매 시기에 들어서면서 거시적인 공급과 수요 문제에 직면하고 있다”고 말했다. 

그러면서 건설사들이 점점 더 많은 고급 주택을 개발하고 있으며 이에 첫 주택 구매자를 위한 소형 주택 부족현상이 심화되고 있다고 전했다.

한편 NerdWallet 웹사이트에는 첫 주택 구매자를 위한 몇 가지 조언이 나열되어 있다. 

이는 다운페이먼트, 클로징 비용 및 입주 비용을 위해 조기에 저축하기 /  쇼핑을 시작하기 전에 안전하게 집에 얼마를 지출할 수 있는지 파악하기 / 신용 상태 확인하기 / FHA, USDA, VA 대출(해당되는 경우)뿐만 아니라 첫 주택 구매자 지원 프로그램 등 다양한 모기지 옵션을 살펴보기 등이다.

내년엔 풀린다

미모기지은행협회(MBA)는 연준의 금리 인상 사이클이 거의 끝나가고 있다면서 내년 주택 시장 호조를 예상했다. MBA는 내년 신규 주택담보대출이 올해 예상치인 440만건에서 19% 늘어난 520만건에 달할 것으로 내다봤다.  또 신규 주택담보대출 규모도 올해 1조6천400억달러에서 내년 1조9천400억 달러로 증가할 것으로 관측했다.

이 같은 전망은 8%를 기록하며 20여년 만에 최고치로 오른 30년 만기 모기지 고정금리가 내년에는 내려갈 것이라는 기대를 바탕으로 하고 있다. MBA의 내년과 2025년 말 30년 모기지 금리 전망치는 각각 6.1%와 5.5%다.

MBA는 모기지 금리 하락 요인으로 연준의 긴축 정책과 악화하는 신용 상태, 저축의 감소에 따른 내년 상반기 완만한 경기 침체를 꼽았다.

현재 뜨거운 고용시장이 식어가 실업률이 3.8%에서 내년 말 5%로 오르고 인플레이션도 점차 내려가 2025년 중반 연준의 목표인 2%에 도달하리라는 것이 MBA의 전망이다. 이런 요인들이 연준에 금리를 낮출 여지를 주고 이에 따라 모기지 금리도 내려간다는 것이다.

마이크 프랜턴토니 MBA 수석 부회장 겸 수석 이코노미스트는 “연준의 금리 인상 사이클이 거의 끝나갈 가능성이 크다”면서 “연준 관리들은 추가 금리 인상이 필요하지 않을 수 있음을 시사했지만, 금리 인하는 이전에 예상했던 것만큼 빨리 이뤄지지 않거나 빠르게 진행되지 않을 수 있다”고 말했다.

부동산파트너 편집팀