[텍사스 상업용 부동산 시장] 2024년 DFW상업용 부동산 전망은?

지난해 타격을 받은 상업용 부동산 투자자와 개발자들은 올해 금리 인하를 기대하고 있다. 

2023년은 대불황(Great Recession) 이후 상업용 부동산 업계에 최악의 해였다. 

부채 비용은 두 배로 늘었고 대출기관은 상업용 부동산 구매와 신축에 대한 대출 창구를 닫았다. 글로벌 회계컨설팅 기업인 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC)의 부동산 파트너인 앤드류 알퍼스타인(Andrew Alperstein)은 “7월의 분위기는 꽤 낙관적이었지만 9월이 되자 상황은 꽤 비관적으로 바뀌었다”라고 말했다.

알퍼스타인은 “2024년는 흥미로운 시기가 될 것”이라고 말했다. 그는 “사무실 부동산을 제외하고 소매, 산업 및 다가구 부동산 시장의 기본 상황은 여전히 꽤 좋다”라고 덧붙였다.

코로나19 팬데믹 이후 DFW 지역을 포함해 전국의 사무실 임대는 예상보다 재택 근무에서 사무실로 돌아온 근로자가 줄어들면서 급락했다.

북텍사스 사무실 시장의 공실률은 거의 기록적인 수준으로 치솟았다. 몇몇 주목할만한 기업 오피스 프로젝트를 제외하고 신규 건설은 거의 중단됐다.

또한 아파트와 대형 창고(warehouse)에 대한 수요는 여전히 높음에도 불구하고 대출 환경이 어려워지면서 관련 신규 착공이 둔화됐다.

DFW 지역의 상업용 건물 착공은 2023년 상반기에 약 17% 감소했다. 다만 북텍사스는 뉴욕시에 이어 신규 상업용 건설 부문에서 여전히 2위를 차지했다.

DFW 지역은 2022년 대비 상업용 부동산 구매가 60% 이상 감소했음에도 불구하고 2023년 첫 9개월 동안 상업용 부동산 매매에서 전국 1위를 차지했다.

알퍼스타인은 “많은 투자자들은 매수 시장으로 돌아오기 전에 금리가 완화된다는 신호를 기다리고 있다”고 말했다. 그는 “일단 활동이 보이기 시작하면 잠재적인 좋은 기회를 놓치고 싶어하지 않기 때문에 활동이 빠르게 가속화될 수 있다”라며 “사람들은 2024년을 내다보며 몇 가지 좋은 거래가 나올 것으로 생각한다”라고 전했다.

알퍼스타인은 “시장에는 막대한 자본이 존재하며, 모두 참을성 있게 기다리고 있다”고 부연했다. 크레센트 리얼 에스테이트(Crescent Real Estate)의 존 고프(John Goff) 회장도 상업용 부동산 시장이 과거의 경기 침체 때보다 더 빠르게 반등할 것으로 기대하고 있다.

고프 회장은 “사무실을 제외하면 상황은 비교적으로 짧게 끝날 것으로 예상된다”라며 “사무실 부동산 시장은 해결해야 할 문제가 많다”고 전했다. 그는 “우리는 흥미로운 거래 몇 가지를 준비하고 있다”라며 “90년대처럼 헐값에 살 수는 없지만 전력적인 가격에 전체 건물을 구매할 수도 있다”고 말했다. 지금까지 가장 큰 가격 하락은 DFW 오피스 건물에서 발생했다. 코스타 그룹(Costar Group)의 시장 분석 이사인 빌 키친스(Bill Kitchens)는 “40년 만에 가장 빠른 금리 인상으로 인한 가격 조정으로 인해 자산 가격이 2024년까지 계속 하락할 것으로 예상한다”고 말했다. 이어 그는 특히 “DFW 오피스 부동산 자산이 가격 하락을 이끌 것”이라고 전했다.

키친스 이사는 “지금부터 2024년 말까지 가격이 13% 하락할 것으로 예상한다”며 “2022년 최고 가격과 비교하면 상업용 부동산 가격이 최대 24% 하락할 것으로 전망된다”고 말했다.

상업용 부동산업계 임원들은 미국 경제가 2024년에 경기 침체를 피할 수 있고, 연준이 20년 만에 최고 수준에 달한 기준 금리를 낮추기 시작할 것이라고 전망하며 낙관적인 시각을 나타내고 있다.

달라스에 본사를 둔 상업용 부동산 회사인 CBRE 그룹의 밥 술렌틱(Bob Sulentic) 최고 경영자(CEO)는 최근 투자자들과의 컨퍼런스 콜에서 “상업용 부동산 가격은 점차 하락하고 있으며, 우리는 투자자들이 금리가 정점에 도달하고 신용이 쉽게 확보될 수 있다고 확신할 때까지 관련 부동산 거래 활동이 실질적으로 반등하지 않을 것”이라고 말했다. 

이어 술렌틱 CEO는 “우리는 이러한 상업용 부동산 반등이 이르면 내년 하반기까지는 일어나지 않을 것으로 믿고 있다”며 “가격도 조금 더 내려갈 것이라고 생각한다. 아마도 10% 정도는 떨어질 것”이라고 말했다.

술렌틱CEO는 “연준이 금리 압력을 철회하더라도 상업용 부동산 차입 비용이 빨리 줄어들 것으로 기대하지 않는다”고 부연했다. 

그는 “특히 상업용 부동산 거래를 위한 부채 확보는 더 오랜 시간이 걸릴 것”이라며 “그 결과 우리가 올해 말, 혹은 내년 초면 회복될 것이라고 생각했던 것과는 달리 내년 하반기에 다시 활발해질 것”이라고 전했다.

포트워스 랜드마크 XTO 빌딩, 호텔로 변신 계획

포트워스 다운타운의 랜드마크 중 하나인 오피스 빌딩이 새로운 호텔로 개조된다.

110 웨스트 세븐 스트리트(W. Seven St.)에 위치한, 과거 XTO 에너지 빌딩은 1910 년에 지어졌다.

이 11 층짜리 역사적인 건물은 원래 포트워스의 퍼스트 내셔널 뱅크(First National Bank) 본사였다. 약 10만 평방 피트 규모의 부동산에 달하는 이 빌딩은 작년에 호텔 운영자이자 개발자인 달라스 기반의 아이콘 로징(Icon Lodging)에 팔렸다.

주에 제출된 개발 문서에 따르면, 아이콘 로징은 올해 초 이 사무실 건물을 레지던스 인(Residence Inn) 호텔로 전환하기 위한 공사를 시작할 계획이다. 약 3천3백 만 달러의 재개발 비용이 예상되며 완료하는 데 약 1 년이 걸릴 것으로 보인다.

포트워스의 베네트 파트너스(Bennett Partners)가 프로젝트 설계를 맡았다.

상업용부동산 회사인 트렌스웨스턴(Transwestern)과 글로벌 부동산회사인 JLL(Jones Lang Lasalle)은 건물 매매의 토대를 마련했다. 

이 두 회사는 지난해 엑손 모빌(ExxonMobil)이 XTO 에너지를 인수한 후 포트워스에서 매각된 XTO 에너지사의 부동산 중 하나인 이 건물의 매매를 중개했다.

한편 구 XTO 에너지 빌딩의 개조 공사는 포트워스 다운타운에서 이뤄지는 여러 재개발 프로젝트의 하나이다. 

또다른 XTO 에너지사의 부동산이었던 20층 짜리 WT 웨고너(Wagoner) 빌딩은 달라스 ‘스타’ 소유주인 탐 개그라디(Tom Gaglardi)의 노스랜드 프라퍼티(Northland Properties)가 245 개의 객실 호텔로 재개발했다. 

이 호텔은 샌드맨 시그니처 호텔로 지난해 3월 개장했다가, 지난 1월 8일 가스 폭발 사고가 발생했다. 그외 달라스에 본사를 둔 개발자 블루로프트(Bluelofts Inc.)는 포트 워스 다운타운에 16 층짜리 오일 앤 개스(Oil & Gas) 건물과 19 층짜리 스타텔레그램(Star-Telegram) 건물을 구입해 빈 사무실을 아파트로 전환할 계획을 세웠다.

한편 북텍사스의 사무실 공실률은 기록적인 수준으로 올라간 상태로 최근 지역 개발사업자들은 빈 사무실을 주거 및 호텔, 의료 건물로 전환하고 있다.