[텍사스 주택 부동산 시장] 2024년 DFW 주거 부동산 전망은?

낮은 모기지 금리는 2024년도 주택 부문 희망 목록 1위를 차지했다. 지난 20년 만에 가장 큰 금리 인상으로 인해 지난해 전국적으로 주택 판매가 위축됐고, 수년간 엄청난 상승세를 보인 북텍사스의 주택 가격 인상에 제동이 걸렸다. 

연준이 금리 인상 중단을 시사하면서 주택 부동산업계 임원들은 올해에 대해 더욱 낙관적이다.

전미부동산협회(National Association of Realtors,NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “2년 연속 어려움을 겪은 주택 판매가 올해 증가할 것”이라고 말했다.

윤 이코노미스트는 “모기지(주택담보대출) 금리가 지난해 8% 가까이 정점을 찍은 뒤 연말부터 하락세를 보이고 있다”고 밝혔다. 그는 “올해 평균 모기지 금리는 6% 중반이 될 것으로 본다”고 전했다.

모기지 금리 하락은 북텍사스를 포함해 미 전역의 예비주택 구매자들의 주택 구입 능력을 향상시킬 것으로 보인다.

NAR은 DFW 지역이 2024년에 어스틴에 이어 두 번째로 미국 최고의 주택 시장 이 될 것이라고 예측했다.

윤 이코노미스트는 “모기지 금리 하락과 소득 증가로 주택 수요가 회복될 것”이라며 “지난 2년간 매매를 미뤘던 주택 매물이 늘어나면서 주택재고도 30% 정도 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다.

DFW 지역의 기존 주택 판매는 지난해 첫 11개월 동안 전년 동기간 대비, 7% 감소했다. 또한 지역 부동산 중개인이 판매한 주택 중간 판매 가격은 전년 대비 2% 하락했다.

북텍사스 주택 건설업자들은 2024년에 모기지 금리가 하락세를 유지하면 더 많은 구매자가 집 구매에 나설 것으로 기대하고 있다.

달라스 소재의 주거시장 정보 제공업체인 레지덴셜 스트레지스(Residential Strategies)의 테드 윌슨(Ted Wilson) 대표는 “이자가 떨어지면 시장은 정말 활발해질 수 있다”며 “모기지 금리가 7% 이하로 떨어지면 정말 도움이 될 것”이라고 말했다.

윌슨 대표는 지역 주택 건설업체들이 2023년에 최대 4만8천 채의 주택을 착공할 것으로 추정하고 있다. 2023년 3분기까지 DFW 주택 착공 건수는 전년 동기간 대비 약 14% 감소했다. 그는 “주택에 대한 억눌린 수요가 있지만 금리가 낮아지면 그 수요가 풀릴 것”이라며 “저렴한 주택 가격은 큰 과제로 남아있다”고 부연했다.

전문가들은 “북텍사스의 주택 구입을 촉진하는 요인은 기록적인 인구 증가와 강력한 일자리 증가”라고 꼽는다.

DFW 지역은 2022년 약 17만명의 주민이 늘었다. 또한 북텍사스는 2023년 10월까지 1년(12개월) 동안 거의 15만 개의 일자리를 추가했다.

텍사스 A&M 대학의 텍사스 부동산 연구센터(Texas Real Estate Research Center)의 짐 게인스(Jim Gaines) 경제학자는 “일자리와 소득이 있는 한 주택 수요는 여전히 존재한다”고 말했다. 그는 “주 전역의 주택 판매는 불과 몇 퍼센트 포인트 감소했을 뿐”이라며 “생각했던 것만큼 많지는 않다. 주택 가격은 거의 변동이 없었다고 봐야 한다”고 전했다.

현재 북텍사스의 판매 목록에 있는 기존 주택의 공급량이 약 3개월에 불과해 여전히 주택 재고가 부족한 상태이다.

게인스 경제학자는 “2024년에 더욱 매력적인 모기지 금리”를 예측하고 있다. 그는 “6~7%대의 모기지 금리가 예상된다”며 “모기지 금리가 8%를 넘으면 문제가 되겠지만, 그런 일은 일어나지 않을 것”이라고 말했다.

캐롤튼 트리니티 밀스 역 인근에 25에이커 규모 아파트 커뮤니티 개발 중

캐롤튼에서 지난 20년간 진행된 대중 교통 개발 사업에 또다른 변화가 시작됐다.

25에이커 규모의 트리니티 밀스역(Trinity Mills Station) 개발은 부쉬 턴파이크 고속도로 및 스템먼스(Stemmons) 도로의 남동쪽 모퉁이에 이뤄지고 있다.

해당 개발 부지는 덴튼 카운티의 대중교통 시스템인 DCTA(Denton County Transportation Authority)의 A-트레인과 다트(DART)의 그린 라인(Green Line)이 만나는 곳으로, 이곳에 아파트 커뮤니티가 들어서게 된다. 이 개발 부지는 캐롤튼 시와 다트(DART)가 공동으로 소유하고 있으며 2년 전부터 복합 용도 프로젝트를 위해 기반 시설 공사를 시작했다.

캐롤튼 시는 다트가 그린 라인을 개설한 후 2003년 디커슨 파크웨이(Dickerson Parkway)에 토지를 구입했다. 캐롤튼 시와 다트는 이 부지를 통과해 기차역까지 이어지는 3 에이커 규모의 산책로 공원을 건설한 바 있다.

캐롤튼 시의 도시 개발 부서 책임자인 라비 샤아(Ravi Shah)는 지난 8일(금) 트리니티 밀스 역의 첫 번째 아파트 커뮤니티 착공식에서 “이곳은 DFW대도시권에서 2개의 기차역과 2개의 고속도로가 있는 유일한 부지”라고 자랑했다.

애틀랜타에 본사를 둔 인터그랄 그룹(Integral Group)은 다트 역 바로 동쪽에 436가구의 에비자 트리니티 밀스(Eviva Trinity Mills) 아파트를 개발하고 있다. 5층 규모의 이 임대 아파트 커뮤니티는 2025년 11월 오픈 예정이다. 인터그랄 그룹(Integral Group)의 에그버트 페리(Egbert Perry) 회장은 해당 아파트 프로젝트에 대해 “현재 제한된 금융 환경에서 자금을 조달할 수 있는 몇 안 되는 프로젝트 중 하나”라고 말했다. 그는 “이 프로젝트가 캐롤튼의 풍경을 바꿀 것”이라고 덧붙였다.

페리 회장은 “도전은 항상 한 장소를 창조하는 것”이라며 “그것이 우리가 하고 있는 일이다. 이곳에서 에너지가 만들어지고 있다는 것을 느낄 수 있다. 그것은 바로 변신에 과한 것”이라고 말했다.

또한 어빙(Irving)에 본사를 둔 개발업체 코아 파트너스(Koa Partners)는 새 아파트 건설 부지에서 공원 건너편에 건설할 계획인 12만 5천평방피트의 6층 사무실 건물에 대한 임차인을 찾고 있다.

코아의 해리 레이크(Harry Lake) 최고 경영자는 

“사무실 시장은 어려운 상황이지만 우리는 좋은 활동을 하고 있다”라며 “성공적인 프로젝트는 모두 아파트를 중심으로 기획됐다”고 말했다.

캐롤튼 시는 트리니티 밀스역 개발의 첫번째 단계를 완성한 뒤 궁극적으로 교통 중심 개발 지구에 300에이커의 토지가 포함돼 성장하기를 바라고 있다.

캐롤튼 시의 스티브 바빅(Steve Babick) 시장은 

“트리니티 밀스역은 북텍사스에서 가장 큰 공공 소유의 대중교통 중심 개발 단지이며 가장 연결성이 뛰어나다”고 자평했다. 바빅 시장은 “개발의 촉매제이자 변혁적인 작업”이라고 전했다.

부시 턴파이크 고속도로에서 남쪽으로 35E번 주간고속도로 바로 동쪽 시내까지 뻗어 있는 캐롤튼 지역에는 다트의 그린라인, 덴튼의 A-Train이 있으며 DFW 국제공항까지 운행할 DART의 실버 라인 역이 만들어지고 있다.

바빅 시장은 “캐롤튼의 역사가 100년 전에 철도 시스템을 기반으로 시작된 것처럼 미래를 내다보면 이러한 철도 시스템의 유사한 상호 변화를 보게 될 것”이라고 말했다.

북텍사스 짚코드 3개 지역, 인기있는 주택 구입지로 각광

오픈도어(Opendoor) 분석에 따르면 북텍사스 짚(Zip) 코드 3개 지역이 전국에서 가장 인기 있는 주택 구입 활동 지역인 것으로 조사됐다.

포니(Forney)의 짚코드75126 지역은 지난해 매물 등록 후 90일 이내에 계약이 체결된 주택 수를 추적한 분석에서 6위를 차지했다.

오픈도어는 온라인 주택 거래의 아이바이어(iBuyer) 모델을 사용했다고 밝혔다.

오픈도어는 이번 조사 순위에 대한 데이터를 공개하지 않았지만 이 목록은 주택 구입 심리를 나타내는 유용한 척도로 평가된다.

또한 오픈도어가 강조한 짚코드 지역에서는 새로운 주택 건설이 넘쳐나고 있으며, 금리 상승 속에서 주거용 부동산의 밝은 곳이란 분석이다.

짚코드 75126 지역에는 오버랜드 그로브(Overland Grove), 폭스 할로우(Fox Hollow) 및 트래비스 랜치(Travis Ranch) 등 주거 커뮤니티가 활발하게 성장하고 있다.

북텍사스에서 가장 빠르게 성장하는 카운티인 카우프만 (Kaufman) 카운티에 위치한 포니는 최근 몇 년간 북텍사스에서 인기 있는 주택 시장 중 하나다.

연방 인구조사국 데이터에 따르면 포니의 인구는 2022년 중반에 약 3만 2천 명에 이르렀는데, 이는 2020년보다 무려 37%나 증가한 수치이다.

레드핀(Redfin)에 따르면 상대적인 경제성으로 인해 많은 주택 구매자가 포니로 몰려들었다.

포니의 주택 중간 가격은 35만 2천 달러인 반면 달라스는 44만 달러이다.

그외 덴튼 카운티의 짚코드 76227 지역은 이번 순위에서 7위로 올랐고, 포트워스 북서쪽 외곽에 위치한 짚코드 76179 지역은 10위에 올랐다.  

또 휴스턴 지역 커뮤니티인 사이프레스(Cypress)와 케이티(Katy) 등 텍사스 지역의 짚코드 7곳이 이번 조사에서 상위 10위권에 들었다.

오픈도어는 “상위권 지역은 2022년 분석에서 확인한 트렌드에 맞춰 대도시 대신 편리한 편의 시설을 갖춘 지역에 살고 싶어하는 구매자의 욕구를 보여주고 있다”고 말했다. 이어 “주택 가격은 계속적으로 최우선 고려 대상이며, 주택 구매자와 판매자는 여전히 주택 가격이 비싼 경쟁적인 주택 시장에서 형성되고 있다고 믿고 있다”고 전했다.

오픈도어 중개업체 책임자인 잭슨 업쉐쇼(Jackson Upcheshaw)는 성명을 통해 “순위가 높은 북텍사스 짚코드 지역은 주택 소유자가 대도시의 번잡함에서 벗어나 적절한 가격을 포함해 필요한 모든 것을 제공하는 도시를 선호한다는 사실을 보여준다”고 말했다.

업쉐쇼에 따르면 이 지역의 턴키 주택은 가격에 민감한 구매자들에게도 매력적이었는데, 특히 모기지 금리가 수십 년 가까이 높은 수준으로 유지되고 있기 때문으로 분석된다.