[텍사스 상업용 부동산 시장] 부진했던 오피스 빌딩 부문, 최악의 상황 끝났나?

미국내 최대 상업용 부동산 회사인 CBRE 그룹이 타격을 입은 오피스 부동산 사업에서 올해 반등을 노리고 있다. 

CBRE 그룹의 에마 지아마르티노(Emma Giamartino) 최고재무관리자(CFO)는 "2024년은 비록 점진적이기는 하지만 시장 회복의 시작이 될 것으로 예상한다”고 말했다.

달라스에 본사를 둔 CBRE 그룹은 가장 최근 분기에 예상보다 나은 이익과 수익을 보고했다. 

최근 몇 달 동안 프로젝트 임대 수익이 약간 증가했다. 

지아마르티노 CFO는 증권 분석가들과의 컨퍼런스 콜에서 “사무실 임대, 특히 임대 수익의 약 3분의 2를 창출하는 클래스 A 부동산(고급 사무실 건물)의 경우 최악의 상황이 끝났다고 조심스럽게 낙관하고 있다”고 말했다. 

그는 "최근 6개월 동안 사무실 수요가 점차 증가하고 있다”고 덧붙였다.

지아마르티노 CFO는 "경제적 연착륙에 대한 공감대가 커지고 사무실 활용률이 명백하게 안정화되면서 고용주가 사무실 임대를 약속할 만큼 자신감을 갖게 될 수 있다"고 말했다.

코로나19팬데믹 이후 오피스 부동산 시장은 근로자들의 재택근무 증가에 따른 사무실 복귀율이 회복되지 않으면서 가장 큰 타격을 입은 상업용 부동산 부문이었다.

이로인해 미국의 여러 대도시 지역과 달라스-포트워스의 사무실 건물 공실률이 사상 최고치를 기록했고 많은 회사들이 사무실 공간을 줄이면서 임대 활동이 조금씩 느려졌댜.

특히 약 1천1백만 평방피트에 달하는 전대(서브리스) 사무실 공간이 DFW 시장에 나왔다.

CBRE의 밥 술렌틱 최고경영자(CEO)는 “우리는 오피스 부동산 시장이 바닥을 쳤다고 생각한다”라고 말했다.

그는 “더 많은 근로자들이 사무실로 복귀하고 있으며 공간에 대한 수요도 증가하고 있다”라며 “여러 가지 이유로 직원들을 다시 사무실로 복귀시키려는 기업의 압력이 있다”고 전했다.

또한 술렌틱 CEO는 “그 영향으로 기업들은 사무실 공간을 새롭게 만들고 직원들에게 더 나은 근로 환경을 만들기 위해 노력하고 있다”며 “좋지 않은 건물은 어려움을 겪고 있으며 앞으로도 계속 어려움을 겪을 것”이라고 밝혔다.

술렌틱 CEO는 “사람들이 부정적인 뉴스를 좋아하는 경향이 있기 때문에" 사무실 건물의 어두운 미래에 대한 예측은 과장됐다”고 말했다.

달라스의 대형 개발업체 트럼멜 크로우(Trammell Crow Co.)를 소유한 CBRE 그룹은 이미 상업용 부동산 시장에서 반등을 위한 입지를 마련하고 있다.

술렌틱 CEO는 “트럼멜 크로우는 꾸준하게 새로운 부지를 확보하고 있다"라며 “많은 개발 기회를 확보할 수 있었다. 정말 많은 사람들이 방관하고 있기 때문에 다른 방법으로는 사용할 수 없었던 개발 부지를 사용할 수 있게 됐다”고 말했다.

트럼멜 크로우는 북텍사스에서 가장 큰 신규 복합 용도 프로젝트 중 하나를 달라스의 녹스 스트리트(Dallas의 Knox Street)에서 착공했다.

하이랜드 파크(Highland Park) 동쪽 가장자리에 위치한 4에이커 규모의 주거용, 사무실, 소매점 및 호텔 개발은 MSD 파트너, 더 리테일 커넥션(The Retail Connection) 및 하이랜드 파크 빌리지 어소시에이트(Highland Park Village Associates)와의 파트너십을 통해 건설되고 있다.

CBRE는 지난해 연말 기준 전 세계적으로 158억 달러 규모의 부동산 개발을 진행했다.

술렌틱 CEO는 “투자자와 대출기관의 심리가 개선됐고, 이로 인해 단기 금리가 하락할 것으로 예상되는 하반기부터 거래량이 늘어날 것으로 기대한다”고 말했다.

덴튼 카운티 노스레이크, 대규모 복합 용도 개발 시작

덴튼 카운티 노스레이크(Northlake)에 대규모 복합용도 개발이 시작된다.

채드윅 팜스(Chadwick Farms) 개발은 텍사스 모터 스피드웨이(Texas Motor Speedway) 인근 I-35 동쪽에 위치한 약 60에이커의 부지로 이곳에 900채의 아파트, 6만 평방피트 규모의 소매점, 레스토랑, 오락 공간 및 숙박 시설이 들어설 예정이다.

1932년에 설립된 캐나다 투자 및 개발 회사인 웨스턴 세큐리티스(Western Securities)가 개발 프로젝트를 주도하고 있으며 리테일 스트리트 어드바이저스(Retail Street Advisors) 소매 임대를 담당하고 있다. 특히 채드윅 팜스는 지난해 11월 덴튼 카운티 주민들이 승인한 4,500만 달러의 채권으로 자금을 조달할 예정인 실내 스포츠 시설 부지 근처에 위치해 주목받고 있다. 

달라스 스타스(Dallas Stars)가 이 시설의 운영을 맡을 예정인 가운데, 달라스 스타스는 아이스 하키 이외의 스포츠 진출을 적극적으로 추진하고 있으며, 최근 바스켓볼과 배구 프로그램 운영에도 뛰어들었다. 앞서 달라스 스타스는 파머스 브랜치 시와 공동으로 다목적 스포츠 시설도 개발한다는 내용을 공개한 바 있으며,  루이스빌에 위치한 더 맥(The MAC) 인수도 진행 중이다.

달라스 스타스의 브래드 알버트(Brad Alberts) 최고 경영자는 “지역 및 청소년 스포츠 사업의 성장 기회에 대해 낙관적”이라고 밝히며 노스레이크에 들어설 시설의 잠재적인 역할을 긍정 평가했다.

관련 시 보고서에 따르면 지난 1월부터 해당 스포츠 시설에 대한 제안 요청을 받기 시작했다.

노스레이크 지역사회는 ‘노스레이크 넥스트 2045 종합 계획’(Northlake Next 2045 Comprehensive Plan)을 통해 지역 경제 발전을 촉진시킬 것으로 기대하고 있다. 

해당 스포츠 시설은 대중에게 오픈될 예정이며 연간 130만 명 이상의 방문객을 유치할 것으로 예상된다. 

특히 북미아이스하키리그(NHL) 수준의 빙상장 2개와 함께 이 단지에는 배구장 16개로 변신할 수 있는 농구장 8개, 피클볼장 8개, 건강 및 웰니스 클리닉, 식음료 매점 등이 포함될 계획이다. 또한 비치 발리볼도 언급되어 있다.

채드윅 팜과 스포츠 시설의 부지는 114번 주립 고속도로 바로 옆에 위치하며, 프로젝트의 대부분은 채드윅 파크웨이(Chadwick Parkway)와 클리브랜드 깁슨 로드(Cleveland Gibbs Road) 사이에 자리잡고 있다. 

한편 다가구 주택은 복합용도 프로젝트의 첫 번째 개발 단계의 일부가 될 것이며, 2025년 말에 예정된 스포츠 단지의 완성과 거의 일치할 것으로 예상된다.

개발사 웨스턴 세큐리티스는 다세대 개발 단계에 적합한 모델을 찾고 있다.

이 회사는 과거에도 덴튼 카운티에 아파트 커뮤니티를 건설한바 있지만 이번 채드윅 팜 개발은 최대 규모가 될 것으로 예상된다.

웨스턴 세큐리티스는 북텍사스에서 여러 부동산 개발 프로젝트를 진행했으며, 센트럼(Centrum)의 달라스 홀 스트리트(Dallas Hall Street) 및 프리스코의 컴스턱 타워(Comstock Tower)와 같은 상업용 자산을 소유하고 있기도 하다.