[텍사스 상업용 부동산 시장] DFW, 산업 건설 부문 1위 자리 잃었다

DFW, 산업 건설 부문 1위 자리 잃었다

DFW 지역 개발 파이프라인에 3천 3백만 평방피트가 넘는 산업 건설 면적은 북텍사스가 올해 산업 건설 부문에서 1위 자리를 유지하기에는 충분하지 않았다.

건설 중인 산업 공간 순위를 매기는 커머셜서치(CommercialSearch)의 전국 목록에 따르면 애리조나주 피닉스(Phoenix)가 달라스를 추월했다.

피닉스에는 4천 250만 평방피트의 산업 공간을 건설중인데, 이는 북텍사스의 4천 900만 평방피트에 달하는 면적과 비교하면 왜소하다.

하지만 DFW의 지난해(2023년) 예상치는 당처 6천 6백만 평방피트 이상으로, 높은 금리와 엄격해진 대출환경, 시장의 불확실성으로 인해 개발업체들이 투자를 틎추면서 하향조정됐다.

텍사스 내 다른 지역의 산업 건설 부문을 살펴보면 어스틴은 1천820만 평방피트로 전국 5위를 차지했고,  휴스턴은 1천 250만 평방피트로 7위에 올랐다.

부동산 소프트웨어 회사인 야디 시스템즈(Yardi System)의 자회사인 커머셜엣지(CommercialEdge)의 자료를 활용해 2024년 완공 예정 프로젝트에 대한 데이터를 수집했다. 이 수치는 2023년 12월에 집계됐으며 2만 5천 평방피트 이상의 산업용 부동산만 분석에 포함됐다.

전문가들은 “북텍사스 지역의 산업 부문 취약세는 놀라운 일이 아니다”라고 언급했다.

비젼 앤 엘킨스(Vinson & Elkins) 달라스 사무소의 관리 파트너이자 법률 회사 부동산 업무 파트너인 러셀 오쉬맨(Russell Oshman)은 "우리는 거래 흐름의 상당한 둔화를 목격했으며, 이는 모든 부분과 시장에서 발생하고 있다고 생각한다”고 말했다.

북텍사스의 투자자 및 개발자들과 긴밀히 협력하고 있는 그는 현재 시장에서 거래가 적다고 전했다.

오쉬맨은 “주로 금리에 따라 결정되지만 이것만이 유일한 요인은 아니다”라며 “금리 영향은 가격 책정, 그리고 결과적으로 부동산 매매에 많은 영향을 미친다”라고 밝혔다.

전문가들은 “결국 부동산 시장에서 구매자나 판매자가 부족한 현상은 개발업체들이 더욱 신중해질 수밖에 없는 또다른 이유”라고 말했다.

많은 개발업체는 자산을 보유하기보다는 빨리 매각하기 위해 제품을 공급하려하지만 현재의 상황이 여의치 않다는 것이다. 또한 기업들이 점점 더 적은 공간을 사용하면서 건설, 특히 투기적(speculatively)인 건설을 진행하는데 필요한 자신감을 또 한 번 떨어뜨리고 있다.

오쉬맨은 “특히 산업 분야에서 우리는 2020년 하반기부터 2022년 상반기까지 시장의 정점에 있었다”라며 “그 후 금리의 영향이 미쳤다”라고 말했다. 그는 

“산업 자산의 가격은 너무 빨리 올랐지만 사람들은 지불할 의사가 있었지만, 갑자기 부채를 얻는 것이 훨씬 더 비싸졌다는 것을 깨달았다”라고 전했다.

부채 비용이 자기자본 비용을 증가시키기 때문이라고 말한 오쉬맨은 "파티가 매우 빠르게 중단됐다”고 덧붙였다. 다만 오쉬맨은 올해에는 희망이 보인다고 밝혔다. 그는 “금리가 내려갈 수 있다면 이는 신용 기준과 은행의 약간의 완화와 결합될 수 있다”라며 “더 많고 저렴한 신용의 가용성이 시장을 다시 열어줄 것이기 때문에 우리는 거래 흐름이 크게 증가하는 것을 볼 것”이라고 말했다.

야디의 순위에 따르면, 개발 파이프라인은 규모와 규모면에서 다소 축소되었음에도 불구하고, DFW는 작년 최대 규모의 산업용 건설 공급을 몇몇 이뤄냈다.

노스포인트(NorthPoint)가 지난 4분기 포트워스에 3개 건물을 이뤄냈는데, 총 면적은 280만 평방피트 이상으로 전국 5위를 차지했다. 

팔콘 커머셜 디벨롭먼트(Falcon Commercial Development)는 2분기에 노스레이크(Northlake)에서 4개 건물을 완공해 220만 평방 피트 이상을 시장에 공급했다.

또한 달라스에 본사를 둔 힐우드, 모 캐피탈(Hillwood, Mohr Capital) 및 링컨 프라퍼티(Lincoln Property Co.)는 텍사스 이외의 대규모 프로젝트에서 역할을 담당했다.

힐우드는 미국에서 세 번째로 큰 산업용 공간 공급 기업으로 보스턴에서 380만 평방피트가 넘는 규모의 시설을 개발했다. 이외에도 테네시주 록포드에서 280만 평방피트 규모의 프로젝트(6위)와 버지니아주 리치몬드에서 260만 평방피트 규모의 프로젝트(9위)를 진행했다.

240만 평방피트가 넘는 인디애나주 모어 캐피털(Mohr Capital)의 공사와 애리조나 주 리치필드(Litchfield Co.)의 230만 평방피트 규모 개발 공사가 각각 12위와 14위를 차지했다.

북달라스 소네타 스위트호텔, 아파트로 개조

북달라스에 위치한 소네타 스위트(Sonesta Suites) 호텔이 아파트로 전환할 계획이다. 캘리포니아에 본사를 둔 옴니넷 캐피탈(Omninet Capital)은 지난 2022년 코잇 로드(Coit Road) 서쪽, 알파 로드(Alpha Road)에 있는 295개의 객실 규모의 소네타 스위트 호텔을 구입했다. 이 호텔은 1986년에 지어졌으며 10층 규모로 LBJ 고속도로 바로 북쪽에 있다.

텍사스주 정부에 제출된 계획 문서에 따르면 비벌리 힐스에 본사를 둔 부동산 투자자는 노후화된 호텔을 옴니 비전 달라스(Omni Vision Dallas)라는 아파트 단지로 재개발할 계획이다.

텍사스 라이센스 및 규제부에 제공된 세부 정보에 따르면 인디애나에 본사를 둔 건축가 LA+D가 이 프로젝트를 설계하고 있다. 해당 재개발에는 각 호텔 객실에 주방을 추가하고 1층 편의시설을 만드는 작업이 포함된다.

재개발 프로젝트는 2025년 초에 완료될 예정이다.

옴니넷 캐피탈은 1천만 평방피트 이상의 상업 공간과 약 1만 3천개의 아파트를 소유 및 운영하고 있다. 이번 소네트 스위트 호텔 재개발은 투자자들이 오래된 상업용 건물을 아파트로 전환한 최근 사례다.

리처드슨 시의회는 최근 노스 센트럴 익스프레스(North Central Expressway_에 있는 131개의 객실을 보유한 이전 하얏트 하우스 장기 체류 호텔(Hyatt House extended-stay hotel)을 임대 커뮤니티로 전환하는 계획을 승인했다. 한편 달라스 지역의 여러 사무실 건물이 주거용 건물로 전환될 예정이다.

달라스는 사무실에서 아파트까지 재개발에 있어 미국 최고의 시장 중 하나이다. 올해 달라스에서는 오래된 사무실이 3천 1백개 이상의 아파트로 개조될 것으로 예상된다.

개발사 토드 인터레스트(Todd Interests)는 달라스 다운타운에 있는 49층짜리 에너지 플라자(Energy Plaza) 초고층 건물을 아파트와 고급 사무실이 결합된 공간으로 개조하는 작업을 막 완료했다. 이어 지난해 다운타운에 있는 50층짜리 산탄데르 타워 (Santander Tower) 일부가 228개 유닛 규모의 아파트로 개조됐다.

텍사스 상업용 부동산 압류 신청 두 배 이상 증가

텍사스의 상업용 부동산 압류 신청이 지난해 두 배 이상 증가했다. 아톰 데이터 솔루션(Attom Data Solutions)의 새 보고서에 따르면 텍사스는 올해 1월까지 12개월 동안 463건의 상업용 압류 신청이 집계됐다. 특히 텍사스의 지난 1월 상업용 부동산 압류는 56건으로 전국에서 3번째로 높았다. 

이같은 수치는 전년 동월 대비 143% 증가한 것이다. 또한 전국적으로는 상업용 부동산 압류 신청은 97% 증가했으며 캘리포니아, 뉴욕, 텍사스 순이었다.

아톰 데이터의 롭 바버(Rob Barber) 최고 경영자는  "압류 건수 증가는 부동산 시장 상황이 단순히 팬데믹 이전 수준으로 돌아간 게 아님을 시사한다"며 "상업용 부동산 시장이 사업관행 및 소비자행태의 진화에 따른 변화를 헤쳐가며 조정이 진행되고 있음을 보여주고 있다"고 말했다.

사무실 건물과 아파트를 포함해 점점 더 많은 상업용 부동산이 높은 이자율과 엄격한 금융 기준으로 인해 모기지 채무 불이행을 겪고 있다. 

한 예로 달라스 다운타운 동쪽에 있는 14층짜리 가브리엘라(Gabriella) 고층 아파트와 노스 센트럴 익프레스웨이(North Central Expressway)에 위치한 12층짜리 업타운 타워(Uptown Tower ) 오피스 빌딩을 포함해 달라스 지역의 여러 유명 상업용 부동산이 최근 압류에 직면했다. 

전문가들은 텍사스 상업용 부동산에 대한 수십억 달러의 대출에 대한 만기가 올해 다가오고 있다고 전했다.