[텍사스 주택 부동산 시장] “주택 거래 6% 커미션 사라진다” 주택시장업계 뒤집히나?

“주택 거래 6% 커미션 사라진다” 주택시장업계 뒤집히나?

미국민들이 주택을 사고 파는 방식에 광범위한 변화를 가져올 수 있는 길이 열렸다.

전미부동산중개인협회(National Association of Realtors, NAR)가 지난 15일(금) 부동산 중개인에 대한 커미션 규정에 대한 소송에 합의하면서 주택 시장에 지각변동이 예상된다.

이날 합의된 내용에 따르면, 그동안 주택 판매자가 부동산 정보 플랫폼인 MLS에 매물을 올릴때, 구매자 브로커 측에 제공할 커미션 액수를 기재할 수 없게 됐다.

판매자는 여전히 구매자 브로커에 커미션을 제공할 수 있지만 종전처럼 MLS에 매물을 올릴 때 전제조건으로 구매자의 커미션을 기재하는 조항은 사라지게 된다.

기존에는 주택매매시 판매자측 브로커는 전미 부동산 협회에서 개설한 온라인 부동산 정보 플랫폼인 MLS에 매물을 등록하면서, 구매자측 브로커가 받을 수수료도 명시해야 했다.

이 때문에 구매자 브로커가 커미션을 많은 받는 매물을 우선적으로 고객에게 추천하는 경향이 두드러졌다.

하지만 이번 소송 협상결과 NAR이 이 규정을 없앰으로써,수십 년간 판매자가 구매자측 브로커 커미션까지 부담하는 관행으로 높은 커미션 부담을 져야 했던 판매자의 커미션 부담이 앞으로 낮아지게 됐다.

부동산 업계는 그동안 5~6퍼센트에 달했던 판매자의 커미션 부담이 줄어들면서 구매자측 브로커의 커미션액수가 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상하고 있다. 반면 구매자측 커미션이 줄어들면서 좋은 매물은 구매자를 찾는데 어려움이 없겠지만, 상태나 조건이 별로 좋지 않은 매물은 구매자를 찾는데 어려움이 많을 것으로 예상된다.

구매자 브로커가 받는 커미션이 줄어들면서, 브로커를 고용하지 않고, 구매자가 직접 판매자측 브로커와 협상을 하는 현상도 나타날 것으로 보인다.

일각에선 구조 변경으로 인해 시장이 새로운 시스템에 적응함에 따라 시간이 지남에 따라 연간 커미션 풀이 30% 이상 줄어들 수 있다는 추정이 나왔다.

특히 이 같은 변화로 인해 부동산 중개인 수가 60~80% 감소할 수 있다는 견해가 나왔다.

한편 이번 협상결과는 미주리주 캔자스시티 연방법원 배심원단이 NAR이 부동산 커미션을 인위적으로 부풀린 등의 혐의에 대해 18억 달러에 달하는 손해배상금을 지급하라는 법원 판결에 대한 조처이다.

이번 협상 결과는 연방법원 판사로부터 승인을 받는 절차가 남아있으며, 승인을 받은 후 부동산 업계 브로커 커미션의 변화는 오는 7월부터 발효된다.

코어 스페이스, DFW 전역에 수백 채의 임대 주택 건설 예정

시카고 기반의 개발사 코어 스페이스(Core Spaces)가 오는 3월 콜린 카운티 프린스턴에서 첫 번째 사전 임대 계약(pre-leasing)을 시작한다.

프리리징은 건물이 완공되기 전에 임차인과 임대 계약을 체결하는 것으로 일반적으로 건물 완공 12~18개월 전부터 시작된다.

또한 코어 스페이스는 프리스코, 포트워스 및 로울렛(Rowlett)에 세 개의 임대 커뮤니티를 건설할 계획이다.

주거용 부동산 개발업체이자 운영업체인 코어 스페이스는 지난해 달라스-포트워스 최초의 임대 커뮤니티인 옥센프리 엣 프린스톤(Oxenfree at Princeton)을 착공했다. 

이 커뮤니티는 US 380에서 남쪽으로 약 1.5마일 떨어진 FM 982를 따라 위치해 있으며 2~4개의 침실이 있는 408개의 임대 단독 주택과 타운홈이 있다.

코어 스페이스는 내년(2025년) 봄에 로울렛에 158유닛 규모의 옥센프리와 포트워스 웨스트 오크(West Oak)에 있는 323유닛 규모의 또다른 옥센프리 커뮤니티에 첫 번째 주택을 공급할 계획이다.

로울렛에 위치한 옥센프리 커뮤니티는 메릿 로드(Merritt Road)를 따라 위치해 있다.

포트워스의 옥센프리 커뮤니티는 조지 부시 턴파이크 고속도로, 화이트 세틀먼트 로드 근처(White Settlement Road), 아카데미 블루버드(Academy Boulevard)를 따라 위치해 있다. 그외 프리스코에서는 스톤브라이얼(Stonebriar)에 옥센프리 커뮤니티가 만들어지고 있으며 2025년 여름에 임대 주택을 시장에 선보일 예정이다. 이곳은 95유닛의 타운홈 커뮤니티로 오하이오 드라이브(Ohio Drive)와 워렌 파크웨이(Warren Parkway)에 위치해 있다.

코어 스페이스는 DFW, 덴버, 내슈빌, 어스틴, 샬럿 및 플로리다 걸프 연안에 걸쳐 약 4천 재의 주택을 개발 중이다.

2010년 설립 당시 처음에는 학생 기숙사에 중점을 두었던 이 회사는 대체 자산 관리사인 블루 오울(Blue Owl)과 투자 관리사인 해리슨 스트리트(Harrison Street)와의 합작 투자 파트너십을 통해 성장했다.

한편 경쟁이 치열해지면서 북텍사스 임대 주택 시장에서 두각을 나타내는 것이 점점 더 어려워지고 있다. 북텍사스에는 향후 몇 년 안에 건설될 약 8,000개의 임대 주택 파이프라인이 있다.

인구 증가와 상대적 경제성으로 인해 꾸준한 수요로 인해 투자자와 주택 건설업자가 이 지역으로 몰려든 영향이다.

전문가들은 “주거용 부동산 시장이 어려운 금리 환경과 혼잡한 시장에 대처하면서 임대주택 공간의 경쟁이 더욱 치열해지고 있다”고 진단했다.

전문가들은 “대규모 임대 부동산(large-scale build-to-rent properties)이 임대 충전율을 높이기 위한 노력이 임차인에게 기회를 제공할 수 있다”라며 “회사는 임차인들을 끌어들이기 위해 양보안을 제공하고 기존 임차인의 임대료를 너무 많이 인상하는 것을 주저하게 될 것”이라고 말했다.

달라스 지역 주택 가격, 2023년 말 전년 대비 약 2% 상승

2023년 말 달라스 지역 주택 가격은 1년 전보다 약 2% 상승한 것으로 나타났다.

최신 S&P 코어로직 케이스 실러(CoreLogic Case-Shiller) 주택 가격 지수에 따르면 이 같은 12월의 달라스 지역 주택 가격 상승은 전국 상승률 5.5% 절반에도 못 미치지만, 면밀히 관찰되는 월별 주택 시장 측정에서 달라스 지역의 주택 가격은 약 1년 만에 연간 상승폭 중 가장 큰 것으로 조사됐다.

북텍사스의 주택 가격은 지난해 초 소폭 하락한 뒤 최근 몇 달간 반등했다. 그동안 전국의 주택 판매 및 가격은 높은 모기지 금리로 인해 억제됐지만 분석가들은 올해 시장이 더 강해질 것으로 예상하고 있다.

케이스 실러에 따르면 전국적으로 주택 가격은 2024년 초 기록적인 상승을 보였다.

조사에 포함된 주요 20개 대도시 지역 모두 12월 주택 가격이 전년 동기보다 높았다.

S&P의 브라이언 루크 분석가는 보고서에서 “2023년을 돌아보면 지난 35년간 연간 평균 주택 가격 상승률을 넘어선 것으로 보인다”라고 말했다. 그는 “이전 2년 동안 두 자리 수의 상승을 경험하지는 못하고 있지만 주택 모기지 금리 상승을 고려할 때, 추세 이상의 성장은 반가운 소식”이라고 전했다.

루크 분석가는 “지난 2년은 추세보다 약간 높은 지속적인 성장을 반영해, 팬데믹 이후 주택 소유에 대한 좀더 구조적인 변화를 보여주고 있다”라며 “다만 단기적으로 높아진 모기지 금리가 주택 가격에 미치는 영향을 측정할 수 있어야 한다”라고 덧붙였다. 한편 전년 대비 주택 가격 상승폭이 가장 큰 곳은 샌디에이고(8.8%), 로스앤젤레스(8.3%), 디트로이트(8.3%)였다. 달라스는 케이스 실러가 조사한 20개 도시 중 상승률이 가장 작은 도시 중 하나였다. 다만 북텍사스 주택판매는 이미 상승세를 보이고 있다. 지난 1월 DFW지역의 부동산 중개인의 주택 판매는 2023년보다 약 14% 증가했는데, 이는 미국에서 가장 높은 증가율에 속한다. 또한 1월의 DFW 주택 구매 급증은 2023년 지역 부동산 구매가 9% 감소했던 것에서 반전된 것이다. 지역 부동산 중개인 보고서에 따르면 1월 DFW 주택 가격은 전년 동기보다 2.1% 높았고, 지역의 주택 판매 가격은 과거 2022년 기록적인 수준보다 약간 낮은 정도다.