DFW Commercial Market

상업 부동산의 극명한 대비…

오피스 Down vs 웨어하우스 Up

미국 오피스 부동산 시장이 빨라도 2022년 후반에야 신종 코로나 바이러스(코로나19) 대유행의 영향에서 벗어나 회복될 것이라는 분석이 나왔다.

글로벌 부동산컨설팅회사 쿠시맨앤드웨이크필드는 미국의 오피스 공실률은 지난해 13%에서 2022년 중반 18%까지 꾸준히 상승한 뒤 2022년 하반기부터 차츰 회복을 시작할 것이라고 내다봤다.

쿠시먼 앤드 웨이크필드의 수석경제학자 케빈 소프는 “2020년에는 공실률이 13%였고, 뉴욕과 워싱턴 등의 주요 시장에서는 훨씬 더 낮았다”며 “하지만 그 동안 공실률이 높아지게 되면서 임대료도 하락 압력을 받게 될 것”이라고 보고서에 제시했다. 

그는 올해 이후 2022년 중반 사이에 전국적으로 사무실 희망 임대료가 10~15% 떨어질 것으로 예상한다고 덧붙였다.

그러나 그 시점 이후 상황은 점점 더 희망적인 단계로 접어들기 시작할 것으로 보이거나 적어도 이전과 비슷해질 수도 있다고 예측했다. 그러면서 “실제로 2022년 하반기에는 사무공간 수요가 다시 한 번 긍정적으로 회복되면서 공실이 줄어들기 시작할 것”이라며 “코로나 사태는 이러한 회복을 12개월에서 18개월 지연시킬 것으로 예상한다”고 전했다.

전통적으로 사무공간을 더 많이 사용하는 비즈니스 부문은 수십 년 동안 미국 노동시장의 한 영역으로서 증가해왔다.

예를 들어 1950년 미국의 사무실 사용 고용은 비농업 고용의 14%였다. 40년 후인 1990년에는 18%를 기록했고, 2019년 말에는 22%를 기록했다. 소프는 정부 및 의료기관들이 사용 주체로서 그 비중은 훨씬 더 높아졌다고 진단했다.

소프는 “향후 10년간 전체 일자리의 4분의 1이 사무용일 것으로 예상돼 이들 산업이 향후 일자리 증가에서 불균형하지만 적지않은 비중을 계속 차지할 것으로 보인다”고 제시했다. “이는 사무실이 공간 수요를 촉진하는 매우 강력한 구조적인 엔진 역할을 하고 있다는 것을 의미한다”고 그 이유를 설명했다.

그러나 그 동안 많은 상업용 부동산 소유주들과 임대 브로커들에게 상황은 분명 암울할 것으로 보인다. 

법률 및 금융과 같은 주요 산업은 사무실 사용을 축소하고 있으며, 때로는 장기적(어떤 경우에는 팬데믹 이전에 이러한 움직임을 숙고해 왔다.)으로 추진 중이기도 하다. 반면 기술 및 생명과학을 포함한 일부 사무용 산업은 사무실 공간 확장 분위기를 보이고 있다고 그는 제시했다. 또한 그는 “2022년 말 완전 회복을 전제로 한 것은 전반적인 경제 및 인구 증가와 비농업 고용 증가 등의 요인에 달려 있다”고 제시했다. 이는 또한 기업들이 원격 근무보다는 물리적 사무실을 선택하는 여부에 달려 있다고 전망했다.

달라스 다운타운 소매 경기 회복 조짐

부동산 전문가 ”완전 회복까지 

상당 시간 걸릴 것”

코로나19 여파로 시민들의 발길이 크게 줄어든 달라스 다운타운의 소매점 경기가 조금씩 살아나고 있는 것으로 나타났다. 

다만 경제 전문가들은 완전한 회복까지는 수년의 시간의 걸릴 것이라면서 성급한 경기 반등 기대를 경계했다. 

코로나19 위기 이전 달라스 다운타운을 찾는 이들이 매일 13만 5000명에 달했지만 감염병 발생 후 방문객 수가 70% 감소하는 급격한 변화를 겪으며 미 전역의 다른 대도시들처럼 소매 경기 파탄 위기에 놓였다. 

사람들로 붐볐던 오피스 빌딩에선 평소의 25% 정도에 불과한 사람들이 현재 근무 중이며 나머지 직장인들은 재택 근무를 이어가고 있는 것으로 전해졌다. 

9월 10일(목) Downtown Dallas Inc.가 주최한 온라인 타운홀 미팅에서 부동산업체 Crescent Real Estate Equities의 존 조그(John Zogg) 매니징 디렉터는 “다운타운의 유동 인구가 줄면서 소매 경기가 큰 타격을 입었지만 기존 임대 계약을 이전과 다른 방식으로 갱신하는 등 임차인들과 함께 임대 계약이 유지되도록 노력하고 있다”고 밝혔다. 

또 호텔업계의 객실 점유 수준이 코로나19 이전 수준으로 돌아오려면 약 2년의 시간이 필요할 것이라는 신중한 전망을 내놨다. Crescent은 현재 달라스 다운타운의 레스토랑 20곳에 상업용 공간을 임대하고 있다. 

SMU의 마이크 데이비스(Mike Davis) 경제 전문가도 “실업률이 낮아 상황이 호전되긴 하겠지만 전반적으로 경기가 회복하기까지 상당한 시간이 걸릴 것”으로 관측했다. 그러나 이처럼 빠른 경기 회복의 기대를 경계하는 경고들에도 불구하고 최근 다운타운에선 엘름 스트리트(Elm Street)의 True Kitchen & Kocktails를 포함해 일부 식당들이 새로 문을 열었고 웨스트 엔드(West End) 등에선 공원 두 곳이 건설되고 있으며 파머스 마켓은 가을 운영 계획이 짜여져 있는 등 경기 회복의 긍정적인 신호들도 나타나고 있다. 

Downtown Dallas Inc.의 관계자는 현재 달라스 다운타운에 음식점과 소매점 및 박물관 200여곳이 운영되고 있으며 아트 디스트릭트(Arts District)에서 열리는 공연도 조만간 재개될 것으로 알고 있다고 전했다. 

페롯 박물관(Perot Museum)은 9월 12일(토),  3월 이후 처음으로 주말 단위 운영 계획과 입장 인원 제한을 조건으로 운영을 재개했다.

뿐만 아니라 다운타운의 많은 호텔들도 영업 촉진을 위해 다양한 숙박 상품을 개발해 제공하고 있다. Downtown Dallas Inc.는 “다운타운의 오피스 직장인의 50% 가 일터로 돌아오는 내년(2021년) 1월쯤 다운타운 지역의 유동 인구가 증가할 것으로 기대하고 있다”고 밝혔다.

달라스 남부에 대형 창고형 

유통 시설 개발사업 첫 삽 떠

최근 달라스(Dallas) 남부의 윌머(Wilmer) 지역에서 대형 창고형 유통 센터 개발사업이 시작됐다. 

시카고(Chicago) 기반 유통 시설 개발사 Logistics Property가 윌머의 45번 인터스테이드(I-45) 지역에서 100만sf. 규모의 창고형 건물 사우스포트 로지스틱스 파크 3(Southport Logistics Park 3) 개발을 위한 첫 삽을 떴다. 

해당 개발은 Logistics Property가 달라스 카운티 남부의 Union Pacific Railroad 복합물류기지 인근에 건설 중인 300만여sf. 규모의 비즈니스 파크 개발사업의 일환이다. 

해당 개발사의 고위 관계자 켄트 뉴섬(Kent Newsom)은 올해 DFW 지역의 인구가 높은 기업 유치 덕분에 증가하면서 달라스 남부 지역의 서브 마켓 임대율도 계속 상승하고 있다고 성명을 통해 밝혔다. 

뉴섬의 설명에 따르면 사우스포트 로지스틱스 파크 3은 전자 상거래 수요 증가와 100만 sf. 규모 창고형 건물 시장의 경쟁력을 전략적으로 활용한 개발인 것으로 알려졌다. 

상업용 부동산 회사 CBRE가 임대를 주도할 해당 창고형 건물 개발은 내년(2021년) 2분기에 임대 시장에 나올 예정이며 향후 20만sf. 정도 더 규모가 확충될 것으로 전해졌다. 

Logistics Property는 사우스포트 로지스틱스 파크 3건물을 포함한 총 3개의 빌딩으로 구성된 상업용 비즈니스 파크 개발을 위해 지난 2018년 윌머의 비즈니스 파크 부지를 매입했으며 이미 완공된 빌딩 두 동은 아마존(Amazon)과 푸드생산기업 스먹커스(Smuckers)에게 임대됐다. 

한편 Logistics Property는 최근 어빙(Irving)에서도 창고형 건물을 개발하기 위해 주 당국에 개발 허가를 신청했다. DFW 공항 인근 에어필드 드라이브(Airfield Drive) 부근에 50만여sf. 규모로 지어질 해당 창고형 건물은 100sf. 규모의 아마존 유통 센터 옆에 들어설 예정이며 아마존이 임대할 것으로 전해졌다. 

김현정 기자