House Market] 주택 거래 시장은 뜨겁지만 모기지 연체율은 차갑게 상 · 승 · 중

DFW 주택 시장 거래 ‘호황’ 

일년 전 같은 기간보다 ‘11% 상승’

매물량 ‘절대 부족’

북텍사스 지역 내 주택 거래율이 8월에도 상승하는 등 강력한 코로나19 대유행 속에서도 주택 시장의 호황이 이어지고 있다. 8월 북텍사스 지역 주택시장 거래율이 일년 전(2019년) 같은 기간보다 11% 상승한 것으로 나타났다. 또한 지난 8월 부동산 중개 업체의 Multiple Listing Service를 통해 12,000채의 단독 주택이 매매된 것으로 조사됐다.

CDCG Asset Management의 페이지 쉽(Paige Shipp) 주택 분석가는 “신학기 시작 등으로 거래가 둔화되는 예년의 같은 시기와 달리 성황을 이룬 결과로 역대 8월 거래율 중 최고 수준의 상승률”이라고 분석했다. 지난 7월의 주택 거래 건수도 1만 3504건으로 8월 보다 많았으며 연이은 7월과 8월의 거래 상승세로 코로나19 위기 초기 큰 폭의 거래 하락세를 충분히 보완한 것으로 나타났다. 

텍사스 A&M 대학 TAMU의 부동산센터 REC의 최신 데이터에 따르면 북텍사스 부동산 중개 업체를 통해 올해 초부터 8개월 동안 매매된 주택 거래율은 역대 최고 수준으로 기록된 작년 거래율보다도 4%가 더 높은 것으로 나타났다. 

REC의 경제 전문가 제임스 게인스(James Gaines) 박사는 최근의 이 같은 주택 거래율 상승세의 원인으로 저금리에 따른 주택 구매 수요의 강세를 꼽았다. 또 높은 수요 충족을 위해 건설업자들이 최대한 빠른 속도로 건물을 건설하고 있지만 기존 주택 매물이 충분치 않은 상황도 반영된 결과로 해석했다.

지난 8월 말 DFW 지역의 주택 시장에 나온 단독 주택 매물은 1만 4642채에 불과한데 이는 전년보다 무려 45% 감소한 수준으로 지난 20여 년간 가장 낮은 매물량이다. 이처럼 부족한 매물 상황에서 8월  북텍사스 지역 주택 거래 시장에 매물로 나온 주택들이 팔리기까지 평균 46일이 걸렸지만 9월에는 많은 주택들이 시장에 매물로 나오는 즉시 거래 제안이 발생하고 계약으로 진행되는 것으로 부동산중개업자들이 전했다. 

이렇게 DFW 지역의 주택 매물량이 역대 최저 수준을 보이는 가운데 치솟고 있는 매물 수요를 따라 잡지 못해 주택 가격이 지속해서 오르고 있는 것으로 나타났다.

저공급 고수요 주택 시장 상황에서 지난 8월 북텍사스 지역의 중간 가격대 주택 시세는 지난해 같은 기간보다 3.5% 상승해 36만 달러까지 뛰었다. 보통 늦여름과 가을 무렵부터 식기 시작하는 주택 매매 시장은 현재 역대 최저 모기지 이자율의 지원을 받아 주택 매매가 빠르게 진행되고 있어 둔화될 조짐이 나타나지 않고 있다. 

Realtor.com의 다니엘레 해일(Danielle Hale) 경제 전문가는 “현재 한창인 주택 수요 열기가 지속될 것이라고 기대하긴 어렵지만 아직 둔화 조짐은 없고 당사의 거래 상황도 올해 초 나타난 역대급 열풍 수준을 넘어서고 있어 한 동안 계속 구매 수요가 공급을 초과할 것으로 예상된다”고 진단했다. 다만 “주택 구매 수요가 일반적인 이사 시즌 때보다 훨씬 더 높지만 올해 주택 시세는 35만달러에 한정될 것”으로 전망했다.

북텍사스 지역의 주택 시세 급등이 주택 시장의 심각한 매물 부족 탓인 것으로 알려진 가운데 게인스 박사는 또 다른 원인으로 주택 구매자들의 고가 주택 구매 경향을 지목하며 “지난 몇 달간 주택 시장에서 저금리 상황을 최대한 활용한 고가 주택 선호 경향이 매우 두드러지면서 평균 주택 시세와 중간 가격대 시세를 상승시켰다”고 진단했다. 

Residential Strategies의 테드 윌슨(Ted Wilson) 전문가는 모기지 이자율이 3% 아래 수준을 유지하고 있어 저금리 이용 심리가 주택 시장에 강하게 작용하고 있으며 이에 따른 주택 시장 거래 호황이 가을까지 이어질 것으로  전망했다. 

텍사스 주 모기지 ‘연체율’ 상승세

DFW 지역, 모기지 대출자 8% 연체

한편 코로나19 대유행 위기가 계속되면서 모기지 대출금을 연체하는 텍사스주 주택 소유자들이 점차 늘고 있는 것으로 나타나 주택 시장의 불안 요소로 떠오르고 있다.

이는 전국적으로 나타나고 있는 현상으로 부동산 데이터 분석기관 코어로직(CoreLogic)의 새 보고서에 따르면 지난 6월 기준 미 전역의 모기지 대출금을 이용한 주택 소유자들의 7% 이상이 최소 한 번은 대출금 상환 기일을 놓친 것으로 조사됐다. 

텍사스의 경우  광역권 대도시 지역의 대출금 연체율이 훨씬 더 높게 나타난 가운데 휴스턴 지역의 대출금 지원을 받은 주택 소유자 중 10%가 최소 한 번은 대출금을 연체했으며 DFW 지역에선 8%가 대출금 연체자 명단에 오른 것으로 파악됐다. 특히 DFW 지역의 연체율은 지난해의 두 배에 가까운 높은 수준으로 코로나19 여파로 인해 일자리 수천 개가 없어지면서 일부 주택 소유자들이 모기지 상환일을 지키지 못했기 때문인 것으로 분석됐다. 

이러한 상황과 관련해 코어로직의 프랭크 노쎄프트(Frank Nothaft) 경제 전문가는  보고서에서 “코로나19 대유행으로 인한 경기 후퇴가 지속된 3개월 동안 90일 대출금 미상환율이 21년여 만에 최고 수준으로 치솟았다”고 지적했다. 

텍사스 내 다른 대도시 상황의 경우 어스틴의 대출금 미상환율이 6.2%로 가장 낮았으며 샌안토니오는 지난 6월 기준 대출 지원을 받은 주택 소유자의 9%가량이 대출금을 연체한 것으로 조사됐다. 아울러 텍사스의 대출금 연체율 집계에는 연방 모기지 구조 프로그램에 따라 상환을 중단한 주택 소유자도 포함됐다. 

한편 코로나19로 인한 주택 대출금 미상환율이 이처럼 상승했음에도 다행히 담보권 행사 건수는 증가하지 않은 것으로 나타났다. 코어로직 조사에 따르면 지난 6월 DFW 지역 내 주택 대출 건의 0.3%만이 담보권 행사 대상에 포함됐으며 전국적으로는 같은 기간 담보권 행사율이 일 년 전보다 감소해 0.3%에 머물렀다. 그럼에도 전문가들은 코로나19 대유행과 경기후퇴 상황이 내년까지 계속되면 주택 담보권 행사 건수가 급증할 것으로 우려하고 있다. 

코어로직의 경제 전문가들은 “심각한 모기지 대출금 미상환율이 2022년 초 두 배 가까이 상승하면 미 전역 내 수백만 명의 주택 소유자들이 소유권을 상실하게 되고 이에 따른 담보권 행사율 상승으로 원치 않는 주택 매각이 증가할 경우 주택 시세가 하락세를 면치 못할 것”이라고 경고했다. 

코어로직의 프랭크 마텔(Frank Martell) 최고경영자도 “주 정부와 연방 정부가 추가 경제 지원책을 내놓는다 해도 특히 저소득층 가정과 중소기업인 및 관광 부문 등의 피고용인들의 심각한 대출금 미상환율이 계속 상승할 것”이라는 부정적인 전망을 제시했다. 

올해 중반기 미 전역의 광역권 대도시들에서 나타난 일자리 감소를 비롯한 관광과 엔터테인먼트 부문 지출 감소에 따른 소득 감소로 인해 이들 지역들의 대출금 연체율이 가장 높게 나타났다. 

마이애미에선 모기지 대출 주택 소유자들의 13% 이상이 상환 기일을 어겼으며 뉴욕은 12%, 라스 베가스의 경우 주택 소유자 10명 중 1명이 최소 한 번 정도 대출금을 연체한 것으로 조사됐다. 

텍사스에서도 DFW 지역 이외 오데사(Odessa) 지역의 대출금 미상환율이 전년보다 4.8% 오르고 라레도(Laredo) 지역과 맥앨런 에딘버그 미션(McAllen-Edinburg-Mission) 광역권의 대출금 미상환율이 각각 4.8%와 4.6% 오르는 등 일부 작은 규모의 광역권 도시 지역들의 대출금 연체율이 지난해 보다 크게 상승한 것으로 전해졌다.                                          

 김현정 기자