부동산 전망] 주택 반등 얼마나 지속될까? 지금이 주택 투자 적기일까?

코로나 팬데믹에도 불구하고 요동치던 주택의 강력한 반등은 주택 자체가 반등의 희생양이 되지 않는 한 앞으로 계속될 것으로 보인다고 CNBC가 분석했다.  

지난 3월 이후 봉쇄 정책이 이어지면서 주택시장도 타격을 받는 것처럼 보였지만 현재 주택판매는 거의 완벽한 V자형의 회복을 이뤄냈다.

팬데믹으로 인해 어려운 상황 가운데 역사적으로 낮은 모기지 금리, 부족한 재고 그리고 대도시에서 더 조용하고 안전하며 안락한 교외 지역으로의 이주가 일어나면서 주택 시장은 상승세를 탔다. 월스트리트의 전문가들은 경기가 회복의 여부에 따라 이러한 상승세는 지속될 것으로 보고 있다.

이런 주택 시장 상승세는, 과대평가 된 기술부문에 피로가 쌓인 투자자들에게 눈길을 돌릴 수 있는 상황으로 분석되기도 한다. 투자자들은 이러한 추세를 예의주시하며 주택건설업자, 주택 업그레이드 관련 소매업체 그리고 레저 커뮤니티에 주목하고 있다. 

야데니 연구소(Yardeni Research)의 에드 야데니 대표는 “주택 관련 주식은 급격한 하락세 없이 잘 유지될 수 있다”고 말했다. 그는 “모기지 금리는 극도로 낮고 주택 구매 수요가 갑자기 멈추지는 않을 것이므로 주택 및 주택 관련 거시경제적 수치는 계속해서 더 좋아질 수 있으며 이로 인해 주택 및 주택 관련 주식 역시 계속해서 활성화될 것이다”라고 덧붙였다.

모기지 신청은 전년도 동일 시기 대비 40%가 늘었고, 7월의 주택판매는 8.7% 증가했으며 가격은 5.5%가 올랐다. 멀티 패밀리 하우스 착공 건수는 33년 만에 최고 수준이고 30년 만기 주택대출 금리는 약 3.1%이다. 건축허가 건수 역시 지난 4월에 약 20% 폭락했으나 7월에 8.6% 증가하면서 코로나19 사태 이전 수준에 가까워졌다.

이런 주택 시장의 부흥에는 수많은 요인이 있지만 야데니에 따르면 현재까지 가장 크게 작용한 요인은 교외 주택으로 몰려드는 사람들이다. 

그는 “이런 대거 이동은 뉴욕, 샌프란시스코 같은 대도시에 범죄가 급증하고 근로자들이 대형 오피스 빌딩들을 떠나 재택근무를 하고 있는 가운데 발생했다”면서 “이러한 근무지의 변화는 바이러스로 인해 일어난 추세이나 팬데믹보다 더 오래 지속될 듯하다”고 밝혔다. 

그러면서 “물론 가정을 꾸리고 집을 사기 시작한 밀레니얼 세대도 주택시장의 부흥에 기여하고 있다.”고 덧붙였다.

야데니는 “주택 시장은 탈도시화 덕분에 확실한 수혜를 입었다”라며 “탈도시화로 인해 기존 및 신규 주택의 판매 뿐만 아니라 주택 관련 소매 판매도 뚜렷하게 증가했다”고 설명했다.

실제로 혜택을 본 것은 주택 건설업자와 투자부동산 소유주들만이 아니며 홈 디포(Home Depot) 및 로위스(Lowe’s)와 같은 주택 업그레이드 관련 소매업체들도 많은 혜택을 받았다.

7월의 싱글 패밀리 하우스 판매는 폭발적으로 증가해 전년 대비 36.3%나 올랐는데 이는 1996년 2월 이후 기록된 가장 큰 월별 증가폭이다. 이러한 역대급 증가는 지난 6월 싱글 패밀리 하우스 판매가 9%로 오른 후 이어졌다.

투자 리서치 회사인 CFRA의 분석가인 리언(Leon)은 투자 관점에서 봤을 때 현 추세를 “다년간의 기회(multi-year opportunity)”로 본다고 말했다. 또한 주택 건설 업체들의 주식은 가치 평가 측면에서 “꽤 합리적인” 것으로 보이며 앞으로 주택 시장에서 교외가 도시보다 더 호황을 이룰 것으로 보고 있다고 밝혔다. 리언은 CFRA가 회사 차원에서는 D.H. Horton(디에이치 호튼)뿐만 아니라 KB Home(케이비 홈), MDC Holdings(엠디씨 홀딩스) 그리고 Taylor Morrison(테일러 모리슨)에 높은 구매 등급을 매기고 있다고 밝혔다. 관련 소매업체와 관련해서는 로위스와 홈 디포가 “전력을 다한 최대치의 결과를 내고 있다”고 평가했다.

물론 두 업계 모두가 평탄한 길이 열린 것만은 아니며 변수가 존재한다.

골드만삭스(Goldman Sachs)에 따르면 주택판매가 최근 평균적 2주만에 이뤄지는 속도로 빠르게 팔려 나가면서 주택 공급량이 4개월치 분으로 줄어들었는데 이는 2004년 10월 이후 최저치이다. 재고가 문제가 될 수 있다는 의미이다.

주택 수요로 인해 목재 가격도 폭등해 지난 4월의 최저치에서 125%가 넘게 올랐다.

다시 말하자면 업계의 급속한 부흥이 미래의 이득에 가장 큰 장애물이 될 수 있다는 것이다.

캐피털 이코노믹스(Capital Economics)의 주택경제학자인 매튜 포인톤은 “재고 수준이 매우 낮고 신용 기준이 강화되었으며 실업률이 오른 것을 고려할 때 남은 2020년 동안 주택판매가 감소할 것으로 예측한다”고 서술했다.

미국 내 모기지 신청의 약 44%를 처리하는 클라우드 기반 플랫폼을 공급하는 회사 엘리 매(Ellie Mae)에 따르면 기존의 주택 모기지 재융자를 위해 필요한 신용 점수가 6년 만에 최고점을 기록해 현재 750점으로 올라 있다. 이러한 인상은 팬데믹으로 인한 실직과 소득감소로 신용이 위축된 구매자들을 좌절시킬 수 있다.

그럼에도 골드만삭스는 주택 가격 상승에 대한 전망을 상향시켜 2020년 전체 연도에 종전의 전망치였던 1.5%를 4.2%로 상향 조정했고 2021년에는 종전의 1%에서 오른 1.5%를 기대하고 있다고 밝혔다.

한편 상업적인 측면에서 부동산 투자 현황은 더 미묘한 차이를 보인다.

부동산투자신탁은 올해 팬데믹으로 인해 소매업 경기가 악화됨에 따라 큰 어려움을 겪어야 했다. 리츠(Real Estate Investment Trusts/REITS, 부동산투자신탁)의 공간은 바이러스의 지속적인 영향 때문에 더 장기적인 타격을 받을 가능성이 한층 더 높다. 슈왑 미국 리츠(Schwab U.S. REIT)의 상장지수펀드가 3월 최저치 이후 33% 상승하며 반등했지만 6월 최고치보다는 여전히 약 10%가 낮다.

바이드(Baird)의 선임 리서치분석가인 데이비드 B. 로저스는 고객들에게 전달하는 메모에서 “리츠가 광범위한 후퇴 시장에서는 더 나은 결과를 낼 수도 있으나 부동산 전반에 걸쳐 확연한 불확실성이 남아 있어 단기적으로 더 나은 결과를 내기 힘들 것으로 생각한다”라고 말했다.

뱅크오브아메리카 글로벌 리서치(Bank of America Global Research)의 분석가들은  리츠가 “가을에 발생한 코로나 바이러스 재확산에 따른 위험 요인들로 인해 느리게 회복할” 가능성이 가장 크다고 예측했다. 그러면서 “위험이 높은 리츠가 최저치에서 회복했지만 우리 팀은 여전히 현 환경에 쉽게 적응하며 안정적인 수요부터 심지어는 증가한 수요를 보이는 부문과 주식들을 추천하고 있다”라고 밝혔다.

뱅크오브 아메리카는 데이터 센터, 산업용, 조립식 주택, 개인 창고, 일세대용 임대 및 임대 부문에 있는 리츠에 비중확대 등급을 아파트와 사무실에 동일비중 등급을 그리고 소매업과 의료업에 비중축소 등급을 매겼다고 설명했다.

주거용 리츠는 도시 이탈이 일어남에 따라 험난한 앞날을 마주하고 있다.

투자 리서치 회사인 CFRA의 분석가 리언은 “대부분의 리츠 건물은 사무실이든 주거지이든 주로 보스턴, 뉴욕, 워싱턴 D.C, 캘리포니아, 시애틀과 같은 부유한 해안 시장에 집중적으로 포진해 있다. 일부 해안 시장에서는 임대가 15%까지도 감소하고 있다. 점유율이 낮아지고 있는 것이다”라고 설명했다. 그러나 그는 “에쿼티 라이프스타일 프로퍼티스(Equity LifeStyle Properties)와 선 커뮤니티즈(Sun Communities)를 포함한 레저 커뮤니티는 긍정적으로 내다보고 있다”고 밝혔다.

리언은 물가 상승과 기타 요인으로 인해 부동산 투자가 어려울 것이라는 점은 인정하지만 여전히 좋은 기회들이 보인다고 말했다. 

그는 “시장은 변하지만 부동산은 180도 변하지는 않는다”라며 “일부 문제는 시간이 걸릴 것이다. 코로나가 우리를 새로운 정상(뉴노멀)로 데리고 왔으니 말이다”라고 덧붙였다. 

부동산 파트너 편집팀