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일반인들이 가장 선호하는 재테크 수단은 무엇일까? 그 중 단연 부동산 투자를 꼽을 수 있다. 

바이든 행정부의 잇단 대규모 경기부양책과 코로나 19 백신 보급에 따른 빠른 경제회복으로 인한 급격한 인플레이션 우려가 현실화되는 분위기다. 

특히 유동성이 많고 인플레이션이 진행되고 있는 지금은 수익형 부동산 보유가 인플레이션으로 인한 화폐가치의 하락을 헤지(Hedge·위험회피) 하는 가장 좋은 수단이 될 수 있다. 

건물의 가치를 결정하는 임대수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자 물가지수) 정도 상승한다. 이 점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다. 특히 수익형 부동산은 시간이 지날수록 가치가 높아지고 임대소득 창출도 가능해 인기 있는 선택지다. 

물가상승으로 부동산 가치가 오르는 만큼 임차인이 임대료로 내는 금액도 시간이 지날수록 늘어나기 때문이다.

이처럼 급격한 인플레이션이 진행될 때 또한 노후 대책의 일환으로 수익형 부동산에 투자해야 되는 것을 알면서도 막상 우리가 행동으로 옮기지 못하는 이유는 무엇일까?

바로 ‘돈이 없기 때문’이다. 아마 대부분의 사람들도 이렇게 생각할 것이다. 그러나 부동산 투자로 부자 된 사람들 중에 처음부터 거액의 자금을 갖고 있었던 사람은 그리 많지 않다.

“돈이 있어야 부동산 투자를 하지”, “나는 운이 없어서”, “먹고 살기 바빠서 부동산에 신경 쓸 시간이 없어.”

부동산 투자에 대해 사람들이 흔히 하는 말이다. 언뜻 듣기엔 그럴듯한 것 같지만 사실 이런 건 자기합리화에 지나지 않는다. 

부동산 투자에 성공하기 위한 첫 번째 조건은 바로 이러한 편견을 버리는 것이다. 대부분의 사람들이 실패한 이유는 돈이 아니라 돈이 없다는 데에서 오는 심리적인 위축감과 패배감 그리고 열심히 발로 뛰어 정보를 얻으려고 하지 않는 게으름 때문이다. 

실제로 우리는 돈이 문제가 아니라 정보에 어두웠고 실제로 덤벼보지도 않고 포기하는 경우가 대부분이었다. 

대부분 우리들은 자신의 노동력을 팔아 부를 창출했다. 하루 8시간 이상 일을 해야 했다. 심지어 밤샘노동도 감수해야 했다. 일을 하지 않으면 그에 따른 보상이 뒤따르지 않았다. 이처럼 사람이 일을 해서, 즉 직접 행동(Act)을 해서 창출한 소득을 우리는 액티브 인컴(Active Income)이라고 한다.

액티브 인컴에 의존해 생활하는 대표적인 사람이 바로 월급쟁이, 자영업자들이다. 월급쟁이는 일을 하지 않으면 월급을 받지 못하기 때문에 생활할 수 없다. 

반면 패시브 인컴(Passive Income) 은 월세와 같이 지속적인 노동력 투입 없이 정기적으로 발생하는 수입을 말한다. 기대수명은 점점 길어지고 은퇴연령은 빨라지고 있으므로 액티브 인컴인 근로소득만으로는 노후를 대비하기 어렵다. 죽을 때까지 할 수 있는 일이 있다면 오히려 다행이다. 

우리는 자본주의 시스템에서 어떻게 돈을 버는 것이 효율적이고 유리한지를 생각해봐야 한다. 한정된 시간 내에서 자신의 노동력만을 투입해서 돈을 버는 것에는 한계가 있다. 

레버리지, 즉, 타인의 시간과 노동력을 활용할 수 있어야 한다. 패시브 인컴이란 내가 직접 일을 해서 돈을 버는 게 아니라 돈이 나를 위해서 일을 하도록 하는 방식이다. 

돈이 나를 대신해서 일하게 하는 방식, 머니 워킹 메커니즘(Money Working Mechanism)의 대표적인 방법이 바로 투자(Investment)다. 사람이 일 해서 돈을 번 것 보다 내가 투자한 돈이 나를 대신 일해서 돈을 벌었다면 엄청난 부가치를 창출할 수 있다는 계산이다. 

만일 부동산 투자를 해서 건물을 소유할 경우 건물은 매달 임대소득을 가져다준다. 내가 일하지 않고 내가 투자한 돈, 즉 건물이 나를 위해 일하는 역할을 하는 것이다. 

요즘 한국에서는 ‘벼락거지’라는 신조어가 유행이다. 성실하게 직장생활을 하며 월급을 아껴 따박따박 저축을 했는데, 집값이 폭등하고 유례없는 전세난까지 겹치면서 전세는 커녕 월세난민 신세로 전락한 이들이 스스로를 비하해 부르는 말이다.  

중산층이 붕괴되고 부의 양극화 현상이 가속회되고 있는 상황에서 개인의 수명이 평균 100세를 바라보는 현실이 다가오고 있다. 

이같은 상황에서 우리에게 생존을 위한 실질적인 대책은 무엇인가? 캐시 플로우(Cash Flow)를 창출하는 자산을 갖는 것이 가장 현실적인 대안이다.

부동산의 라이프 사이클을 활용하면 돈의 흐름이 한눈에 보인다. 

계절에 봄, 여름, 가을, 겨울의 사이클이 있듯, 부동산에도 라이프 사이클이 있다. 일정한 사이클이 있다는 말은 다음 시장을 예상하고 선점할 수 있다는 말이다. 즉, 시중의 투자자금이 어디서 어디로 흐르는지 한눈에 보인다는 뜻이다. 

부동산의 라이프 사이클은 크게 부동산 경기 사이클, 부동산 상품 사이클, 인근지역 사이클로 정리할 수 있다. 지금과 같은 경기회복기엔 상가시장으로 부동자금이 몰린다.

부동산 시장은 일정 간격을 두고 후퇴와 성장을 반복하는 만큼, 해당 지역이 후퇴기를 벗어나 성장기에 진입했는지 가늠할 줄 아는 안목을 길러야 한다. 

당장의 실거래가 뿐 아니라 인구·소득·도시계획 등 장기변수를 두루 감안해 매입시기를 결정해야 한다.

또한 가치가 가격을 결정하는 것이 부동산 시장의 기본원칙이다. 투자가치가 높으면 부동산값 상승 확률도 높은 만큼 인구, 소득, 인프라 등 미래가치와 내재가치를 균형있게 따져봐야 한다. 

즉, 내재가치, 미래가치, 희소가치 이 세 가지 가치가 있는 부동산 중에서 저평가되어 있는 것을 투자하는 것이 비결이다.

끝으로 부동산 투자는 돈과 운으로 결판이 나는 싸움터가 아니라 정보와 행동으로 승자가 결정되는 싸움터다. 

결국 원리를 안다면 누구나 승리할 수 있는 백전백승의 투자처라는 것이다. 부동산 투자에는 원리가 있다는 것을 명심하자.

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의 214-723-1701

Email: [email protected]

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.