부동산 타이틀과 보험

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부동산 구매시에 꼭 필요한 보험으로써 당신이 부동산을 구입한 뒤 부동산의 하자로 말미암아 야기되는 다양한 손해로부터 부동산 구매자를 보호하기 위한 보험이다. 타이틀 보험회사가 하는 일은  부동산 판매자가 팔려고 하는 부동산의 실제 주인인지, 부동산에 걸려있는 어떤 담보문제는 없는지 등을 확인한 후에 보험을 부동산 구매자에게 발행한다. 

이후에 보험정관에 명시한 내용에 문제가 있는 일로 인해 구매자에게 손해가 발생하면 보험회사가 이에 대해 금전적으로 보상하는 것이다. 

 

실제로 시중에는 소유권에 하자가 있는 타이틀도 많이 있다. 이런 문제들은 부동산의 현재 소유자로 인해서 혹은 그전 소유자로 인해서 야기된 소유권에 관련된 문제들이다. 

예를 들면, 부부의 명의로 소유한 부동산을 남편이 아내의 동의 없이 판매한 경우 아내가 자신의 소유에 대해 클레임을 할 수 있다. 또는 사기나 위조서류, 담보, 부동산 세금 체납, 법원의 판결 등의 문제도 생각해 볼 수 있다. 

타이틀 조사과정에서 오류나 하자가 발견되면 간단한 문제의 경우 즉각 바로 잡을 수 있지만, 복잡하고 시간이 걸리는 문제의 경우 부동산 거래가 무산되는 경우도 있다. 타이틀 조사과정에서 나타나지 않은 문제가 거래 후에 발견될 경우 보험회사가 구매자에게 손해를 보상해준다.

 

타이틀 보험은 보험혜택의 범위와 보상이 가능한 사건발생의 시점에서 우선 일반적인 보험과 다르다. 자동차 보험이나 집보험은 보험을 가입한 시점을 중심으로 해서 과거에 일어난 사건에 대해서는 전혀 보상해 주지 않는다. 왜냐하면 이런 보험들은 가입한 시점 이후에 발생할 사건을 대비하기 위해 만들어진 보험이기 때문이다. 

그러나 타이틀 보험은 부동산 구매자가 해당 부동산을 소유하기 이전부터 있었던 어떤 문제로 인해 손해를 당하게 된 경우를 대비하기 위해서 만들어진 보험이다. 그러므로 타이틀 보험은 부동산을 구입한 이후에 발생한 새로운 사건의 피해에 대해서는 보상해 주지 않는다. 

또 다른 점은 자동차 보험은 1년에 한 번 또는 두 번 갱신하면서 보험을 유지해야 하고, 또 매번 보험료를 지불해야 한다. 그러나 타이틀 보험은 처음 부동산을 구매하면서 한 번만 보험료를 지불하면 부동산을 소유하고 있는 동안에는 무한정 그 효력이 지속된다.

 

타이틀 보험은 첫째로 부동산 구입시 융자를 해주는 기관을 위해서 돈을 빌리는 사람이 비용을 부담하고 구입해야 하는 채권자용 팔리시(The Lender’s Policy)가 있는데, 이것은 융자를 해준 기관이 소유권 문제나 분쟁으로 인해서 융자금 회수에 어려움을 겪게될 경우를 대비하기 위한 것이다. 

둘째로 부동산을 구입하는 당신을 위한 구매자용 팔리시(The Owner’s Policy)가 있는데, 이것은 이미 언급한대로 당신의 소유권을 보호하기 위한 것이다. 

대개의 경우 클로징 과정에서 부동산을 구입하는 사람이 이 두개의 타이틀 보험의 보험료를 부담하도록 되어 있지만, 부동산을 흥정하는 과정에서 경우에 따라 부동산 판매자가 구매자용 팔리시의 비용을 부담하도록 미리 합의하는 경우도 있다. 

타이틀 보험으로 해결할 수 있는 몇 가지 예를 생각해 보자면 ▲ 부동산 판매자 또는 다른 어떤 사람에 의해서 부동산의 실제 소유자가 사실과 다르게 왜곡 등재 되었을 경우 ▲  부동산 소유문서가 위조되거나 불법으로 조작되었을 경우 ▲ 판매자가 제정신이 아닌 것으로 판명되어 거래의 합법성에 문제가 된 경우 ▲ 법적 성인이 아닌 사람과 잘못 거래가 된 경우 ▲ 법적 대리권의 효력이 없는 사람의 서명으로 서류상의 하자가 있는 경우 ▲  상속받은 부동산의 상속세를 미납한 부동산을 구입한 경우 ▲ 이즈먼트(Easements)의 기록이 누락된 부동산 거래의 경우 ▲ 법적 소송으로 인해 매매가 금지된 부동산 구매의 경우 등을 생각해 볼 수 있다. 하지만 이것이 전부는 아니다. 

 

일반적인 보험 에이젠트들은 타이틀 보험을 취급하지 않는다. 타이틀 보험은 부동산을 클로징하는 타이틀 회사나 또는 부동산 거래를 법적으로 돕는 변호사들이 주로 취급한다. 

그리고 타이틀 보험에 가입하겠다고 주문하지 않아도 거의 자동적으로 타이틀 보험을 포함시켜서 클로징이 진행되는 경우가 많다.

 

구매자용 팔리시(The Owner’s Policy)의 피해보상한계는 부동산의 거래가격과 동일한 금액이며 채권자용 팔리시(The Lender’s Policy)의 피해보상 한계는 자동으로 융자금액과 동일한 금액이다. 

보험료의 결정은 주 정부의 관리감독 하에 있으며 보험회사마다 보험료가 거의 동일하지만 혹 다를 수도 있다. 구매자용 팔리시의 경우 일반적으로 부동산 가격의 0.5%~1.5% 내외로 보면 된다.  


이광익 
보험 투자 전문가
kevinlee company 대표

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보험 칼럼
칼럼니스트 이광익

Kevin Lee Company - Insurance Services