[에드워드 최 부동산 재테크] 물가 치솟을 땐 실질가치 지킬 자산 찾아야

3월 미국 소비자 물가지수(CPI)가 작년 같은 달보다 8.5% 올랐다고 미국 노동부가 밝혔다. 

1981년 12월 8.9% 오른 이후 41년만에 가장 큰 물가 상승 폭이다. 월가의 전망치(8.4%)를 웃돌았다. 특히 에너지 가격이 1년 전보다 32% 급등했다. 식품 가격도 8.8% 상승했다. 

러시아의 우크라이나 침공으로 에너지와 식재료 가격이 급등세를 이어가고 있는 것이 높은 물가의 주된 원인이라고 뉴욕타임스는 보도했다. 

변동성이 큰 에너지와 식품을 제외한 근원 물가 상승률도 6.5%에 달했다.

인플레이션(Inflation)이란 통화량이 증가하고, 이에 영향을 받아 화폐가치가 하락하고 상품의 물가가 전반적으로 상승하는 현상을 말한다. 키워드로 정리해보면 ‘통화량 증가→화폐가치 하락→물가상승’이라고 볼 수 있다.

보유자금을 은행의 보통예금에 예치한다면 인플레이션 즉, 물가 상승률로 인해 해를 거듭할수록 실질적인 가치가 줄어들고, 결국 투자목표는 점점 멀어지게 될 것이다.

따라서 인플레이션보다 큰 가치를 창출할 수 있는 투자상품에 투자하는 것이 중요하다. 

인플레이션은 자산관리의 기본이다. 오랜 시간에 걸쳐 돈을 모아 불려나갈 때 인플레이션을 감안하지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 

인플레이션 시대에는 현금을 들고 있으면 매 순간 가난해진다. 그 어느 때보다 적극적인 투자전략과 실행력이 요구되는 이유다. 

인플레이션은 자산을 갉아먹는 재테크의 적이다. 노후생활을 위해 10년, 20년, 30년 장기 투자해야 하는 일반인들이 인플레이션을 이길 수 있는 비법은 무엇일까?

인플레이션을 이기는 가장 좋은 방법은 매달 월세가 안정적으로 꼬박꼬박 나오는 수익형 부동산 같은 실물자산을 보유하는 것이다. 인플레이션이 발생하면 현금이나 현금에 준하는 자산은 손해를 입게 된다. 

따라서 부동산이나 금과 같은 실물자산에 투자하는 것이 유리하다. 오랫동안 부동산 가격 상승률은 생계비 상승률을 앞섰다. 

인플레이션이란 기본적으로 똑같은 제품을 구입할 때 드는 비용이 커진다는 뜻이다.

따라서 인플레이션율이 높을 때는 돈이 아니라 실물을 보유하고 있는 것이 좋고 부동산, 특히 수익형 부동산은 인플레이션 시대의 좋은 안식처다.

 건물의 가치를 결정하는 임대수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자 물가지수) 정도 상승한다.

이 점이 수익형 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다. 특히 수익형 부동산은 시간이 지날수록 가치가 높아지고 임대소득 창출도 가능해 인기 있는 선택지다. 

물가상승으로 부동산 가치가 오르는 만큼 임차인이 임대료로 내는 금액도 시간이 지날수록 늘어나기 때문이다.

 수익형 부동산은 고정적인 수입 외에도 자산가치 증식에 따른 시세차익도 가능하다는 점에서 매력적인 투자대상이다. 

임대료가 상승하면 지가와 건물의 가치도 동반 상승하기 때문이다. 

임대료가 상승하려면 수요에 비해 공급이 부족하고, 유동인구가 늘어나야 한다. 수익형 부동산의 몸값을 올리는 필수 요건으로는 든든한 ‘수요’를 꼽는다.

수요 많은 지역 내 부동산을 고르려면 인구 증가지역을 선점해야 한다. 인구유입과 부동산 가격은 정비례하기 때문에 만족할만한 수익을 얻으려면 인구증가율을 꼼꼼히 따져야 한다.

인구유입이 늘어나는 곳의 저평가 부동산은 수요는 늘고 공급은 정체되어 수익형 부동산으로써 가치가 높아지기 마련이다.

인플레이션 때는 부채도 재산이다. 물가가 빠르게 오르며 화폐가치가 떨어지는 것이 인플레이션이므로, 부채가 있으면 부채의 실질가치가 줄어들어 돈을 버는 효과가 생긴다. 

물론 이 부채를 고정금리로 갖고 있어야 한다. 

변동금리면 물가 상승률만큼 빠르게 금리가 올라갈 수 있다. 

단, 한 가지 주의할 점은 부채란 물가가 떨어지는 디플레이션 때는 실질가치가 늘어나 골치거리가 된다는 점이다.

하지만 전세계 대부분의 정부가 부채를 짊어지고 있는 현실을 고려할 때 어떤 정부도 디플레이션을 내버려두진 않을 것이다.

돈이 스스로 일하게 하라. 우리는 자본주의 시스템에서 어떻게 돈을 버는 것이 효율적이고 유리한지를 생각해봐야 한다. 

한정된 시간 내에서 자신의 노동력만을 투입해서 돈을 버는 것에는 한계가 있다. 

레버리지, 즉, 타인의 시간과 노동력을 활용할 수 있어야 한다. 패시브 인컴이란 내가 직접 일을 해서 돈을 버는 게 아니라 돈이 나를 위해서 일을 하도록 하는 방식이다. 

돈이 나를 대신해서 일하게 하는 방식, 머니 워킹 메커니즘(Money Working Mechanism)의 대표적인 방법이 바로 투자(Investment)다. 

사람이 일 해서 돈을 번 것 보다 내가 투자한 돈이 나를 대신 일해서 돈을 벌었다면 엄청난 부가치를 창출할 수 있다는 계산이다. 

만일 부동산 투자를 해서 건물을 소유할 경우 건물은 매달 임대소득을 가져다준다. 내가 일하지 않고 내가 투자한 돈, 즉 건물이 나를 위해 일하는 역할을 하는 것이다. 

요즘 한국에서는 ‘벼락거지’라는 신조어가 유행이다. 성실하게 직장생활을 하며 월급을 아껴 따박따박 저축을 했는데, 집값이 폭등하고 유례없는 전세난까지 겹치면서 전세는 커녕 월세난민 신세로 전락한 이들이 스스로를 비하해 부르는 말이다.  

중산층이 붕괴되고 부의 양극화 현상이 가속회되고 있는 상황에서 개인의 수명이 평균 100세를 바라보는 현실이 다가오고 있다. 

이같은 상황에서 우리에게 생존을 위한 실질적인 대책은 무엇인가? 캐시 플로우(Cash Flow)를 창출하는 자산을 갖는 것이 가장 현실적인 대안임을 명심하자.