서윤교 CPA
미국공인회계사 / 텍사스주 공인 / 한인 비즈니스 및 해외소득 전문 세무컨설팅
최근 한국 증시가 코스피 5,000선을 돌파하면서 미국에 거주하는 교포 사회에서도 한국 주식과 부동산 투자에 대한 관심이 빠르게 높아지고 있다. 환율 변동, 한국 자산의 성장 기대, 그리고 고국에 대한 심리적 친숙함까지 더해지며 “지금이 기회 아니냐”는 문의가 CPA 사무실로 쏟아지고 있다.
그러나 미국 시민권자나 영주권자가 한국 자산에 투자할 경우, 단순한 투자 판단만으로는 부족하다.
한국 내 규제뿐 아니라 미국 세법이라는 또 하나의 거대한 장벽을 동시에 고려해야 하기 때문이다.
최근 교포 투자자들이 가장 자주 실수하는 세 가지 핵심 이슈, 즉 외국인 토지거래허가제, PFIC, CFC를 중심으로 실무적인 주의사항은 다음과같다.
1. 외국인 토지거래허가제
2025년 8월 말 개정·발효된 외국인 토지거래허가제에 따라, 기존 일부 지역에 한정되던 외국인 토지 취득 규제가 대폭 확대되었다. 현재는 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있으며,
경기도 역시 주요 12개 시·군이 동일한 규제를 적용받고 있다. 문제는 미국에 거주하는 교포 상당수가 한국 국적을 상실했거나 복수국적이 아닌 경우, 법적으로 ‘외국인’에 해당한다는 점이다.
본인은 한국말을 쓰고, 한국에서 자랐으며, 주민등록번호가 있었더라도 국적 기준으로 판단되기 때문에 예외는 없다. 외국인이 토허제 지역에서 부동산을 취득하려면 사전에 관할 지자체장의 허가를 받아야 하며, 실거주 목적(2년), 이용 계획, 보유 기간 등에 대한 엄격한 심사가 이루어진다.
허가 조건을 위반할 경우 취득이 무효로 되거나 처벌 대상이 될 수 있다. 부동산 계약서에 서명하기 전, 해당 지역이 토허제 대상인지, 외국인 취득이 가능한 구조인지부터 확인하는 것이 필수다.
2.PFIC – 한국 펀드·ETF, 미국 세금 폭탄의 단골 원인
미국 세법상 PFIC(Passive Foreign Investment Company)는 교포 투자자에게 가장 불리한 제도 중 하나다. 소득의 75% 이상이 이자·배당·주식 매매차익과 같은 수동적 소득이거나, 자산의 50% 이상이 그러한 소득을 창출하는 외국 법인은 PFIC로 분류된다. 한국의 대부분의 공모펀드, 사모펀드, 그리고 대다수 한국의 ETF는 미국 기준에서는 PFIC에 해당한다. 한국 거주민에서는 단순한 금융상품 투자지만, 미국 세무 보고에서는 전혀 다른 결과를 초래한다.
PFIC 기본 과세 방식은 ‘초과배당(Excess Distribution)’ 제도다. 과거 보유 기간 전체에 대해 최고세율로 소급 과세되고, 이자 성격의 가산세까지 붙는다. 실제 수익보다 세금이 더 커지는 사례도 결코 드물지 않다.
QEF나 Mark-to-Market 선택을 통해 완화할 수 있으나, 한국 금융기관이 필요한 정보를 제공하지 않는 경우가 대부분이므로 현실적인 대안이 되기 어렵다.
이 때문에 미국 거주 교포에게는 삼성전자와 같은 한국 개별 주식 직접 투자이외의 한국 펀드·ETF 투자는 안하는것이 현명하다.
3.CFC – 한국 법인을 통한 투자, 안전해 보이지만 위험하다
일부 교포 투자자들은 세금이나 규제를 피하기 위해 한국에 법인을 설립해 투자하는 방식을 선택한다. 그러나 이 경우 CFC(Controlled Foreign Corporation) 규정에 그대로 노출될 가능성이 크다.
미국 주주가 50%를 초과하여 지분을 보유한 외국 법인은 CFC로 분류되며, 여기서 미국 주주란 10% 이상 지분을 보유한 미국 시민권자 또는 영주권자를 의미한다. 가족 법인, 1인 법인이 여기에 해당하는 경우가 매우 많다. CFC로 분류되면 실제 배당을 받지 않았더라도 Subpart F 소득이나 GILTI 소득으로 간주되어 미국 개인에게 즉시 과세될 수 있다. 한국에서는 법인에 이익이 유보되어 있음에도 미국에서는 이미 개인이 소득을 얻은 것으로 본다는 점이 핵심이다. 또한 Form 5471 등 CFC 관련 정보보고를 누락할 경우, 세금보다 훨씬 큰 벌금이 부과될 수 있어 실무적으로 가장 위험한 영역 중 하나다.
4.세금보다 무서운 것은 신고 누락이다
“한국에서 세금 냈으니 미국에서는 괜찮다”는 말은 미국 세법에서는 통하지 않는다. 미국은 시민권·영주권 기반 과세 국가로 전 세계 소득과 자산을 보고해야 한다. 한국 은행계좌, 주식 계좌, 펀드 계좌, 임대 보증금 계좌 등은 FBAR 및 FATCA(Form 8938) 신고 대상이 될 수 있으며, PFIC·CFC와 연결될 경우 벌금은 기하급수적으로 커진다. 실제 세금보다 정보보고(Information Return) 벌금이 더 큰 사례도 적지 않다.
토허제는 취득 단계에서, PFIC는 수익 단계에서, CFC는 구조 자체에서 문제를 일으킬 수 있다.
외국투자 판단 전, 반드시 한국 기준이 아닌 미국 기준으로 한 번 더 점검해야 한다. 고수익보다 중요한 것은 지속 가능성이다. 투자 전에 한국 전문가뿐 아니라 미국 세법에 정통한 전문가와의 사전 상담을 통해 불필요한 세금과 리스크를 줄이길 권한다.
