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>>> 집값 하락세 지속

미국의 기존주택 판매가 감소세를 이어가며 4월 주택가격도 1년 전보다 1.7% 하락해 11년 만에 최대 낙폭을 기록했다. 

부동산중개인협회(NAR)에 따르면 4월 기존주택 중위가격은 38만 8800달러로 전년 동기대비 1.7% 하락했다. 이는 사상 최고가를 기록했던 지난해 6월 대비 6% 낮아진 가격이다. 

또한 하락폭은 2012년 1월 이후 최대 규모를 기록한 것이다. 기존주택 중위가격은 전월 대비로는 두 달 연속 소폭 반등했다.

주택가격이 하락하면서 인플레이션 부담은 다소 완화할 것으로 보이지만, 거래가 줄어든 것은 경기침체 우려를 강화하고 있다. 

기존주택 매매건수는 전달보다 3.4% 줄어든 428만건으로 시장 전망치와 동일했다. 그러나 전년 동월대비로는 23.2% 급감했다. 또 최근 15개월 중 14개월 동안 매매건수가 감소했다.

기존주택 매매가 미 전체 주택 거래량 중 90% 비중을 차지하는 만큼, 매매건수가 줄었다는 것은 부동산 시장이 그만큼 위축됐다는 의미다. 4월 기존주택 매매건수는 지난해 초와 비교해 3분의 1 수준에 그쳤다.

매물로 나와있거나 계약이 진행중인 주택은 104만채로 전달대비 7.2%, 전년 동월대비 1% 각각 증가했다. 

월스트리트저널(WSJ은 “매물로 나온 주택 수가 1년 전보다 증가한 이유는 팔리지 않고 시장에 더 오래 남아있기 때문”이라며 “현재 판매 속도라면 4월말 기준 2.9개월 동안 공급이 가능한 물량이 시장에 나와 있다”고 설명했다.

지난해 10월과 11월 7%를 넘어섰던 30년 고정 모기지(주택담보대출) 금리는 최근 몇 달 동안 등락을 거듭하다 5월 중순 6% 대로 진정됐다. 다만 지난해 같은 달(5.3%)과 비교하면 여전히 높은 수준이다. 

NAR 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 주택 판매는 월별로 등락을 거듭한다면서 4월 감소세가 크게 부정적인 소식은 아니라고 지적했다. 

비록 판매가 줄어들기는 했지만 여전히 최근 순환상 저점보다는 높은 수준이라고 강조했다. 그는 신규고용, 제한된 주택재고, 지난 수개월 간의 모기지 금리 변동이 주택수요를 밀어 올리기도, 끌어 내리기도 하고 있다고 설명했다. 수요는 탄탄하지만 수요가 실제 주택 구매로 이어지는 것을 가로막는 걸림돌들이 있다면 요동치는 금리, 모기지 대출 시장을 장악한 지역은행들의 대출기준 강화 등이다.

>>> 주택 신축 증가

현 상황은 이러하지만 언제든 여건만 개선되면 주택을 구입하려는 대기 수요가 상당한데다 4월 주택 신축은 증가한 것으로 나타나 공급확대에 따른 주택 가격이 추가 하락 가능성이 높아지므로 주택시장 전망이 그리 나쁘지만은 않고 긍정적인 조짐들이 나타나고 있다. 

주택공급이 제한된 것이 주택시장 둔화의 최대 걸림돌 가운데 하나였지만 최근 숨통이 조금씩 트이는 조짐이 보이고 있다. 우선 주택소유주들이 매물을 내놓고 있지 않는 흐름이 일부 개선됐다. 

4월 매물은 104만채로 1년 전보다 1% 늘었다. 지금 판매 속도로 보면 2.9개월 물량이다. 시장의 수급균형 공급물량이 6개월치라라는점을 감안할 때 아직은 공급이 절대적으로 부족하다는 뜻이지만 이전보다 공급이 늘었다는 것은 긍정적이다.

상무부가 공개한 4월 주택 신축 통계도 이런 점에서 긍정적이다. 상무부 산하 인구조사국과 주택도시개발부에 따르면 4월 주택 착공은 전월비 2.2% 증가했다. 

계절조정치를 감안한 연율기준으로 약 140만채를 기록했다. 단독주택, 아파트등 다가구 주택 착공이 모두 늘었다. 

단독주택 착공은 지난해 12월 이후 가장 높은 전월비 1.6% 증가율을 기록했다. 또 5가구 이상의 다가구 주택 착공은 전월비 5.2% 증가했다. 

그렇지만 아직 완전한 회복세로 접어들었다고 보기는 무리다. 단독주택 착공은 1년전보다는 28% 급감했고, 단독주택 건축허가 역시 같은 기간 21% 감소했다. 

그래도 개선 조짐은 분명한 것으로 보인다. 전미주택건축협회(NAHB) 설문조사에서 단독주택건축업자들의 자신감은 5월까지 5개월 연속 개선됐다. 

>>> 상업용 부동산 내림세 본격화

상업용 부동산 가격은 본격적인 내림세로 접어들었다. 

상업용 부동산 가격이 1분기에 2011년 후 처음으로 떨어졌다. 만약 경기 침체가 본격화하면 부동산 가격 하락폭은 대폭 커질 전망이다. 

상업용 부동산 대출이 부실해지면 살얼음판을 걷고 있는 지역은행들의 재무 건전성이 재차 악화할 것이라는 우려도 나오고 있다.

국제신용평가사 무디스 집계에 따르면 1분기 상업용 부동산 가격은 전 분기 대비 0.76% 하락했다. 전 분기 대비 가격이 떨어진 건 2011년 2분기 후 처음이다. 전망이 밝지 않다는 것이 더 문제다. 

마크 잔디 무디스 수석 이코노미스트는 “더 큰 하락세가 다가오고 있다”고 경고했다. 그는 “미국이 경기 침체를 가볍게 겪는다고 가정할 때 상업용 부동산 가격은 약 10% 하락하겠지만, 그렇지 않다면 하락폭은 더 커질 것”이라며 “우리는 지금 벼랑 끝에 서 있다”고 말했다.

상업용 부동산 기업 코스타그룹에 따르면 고가 부동산의 하락세가 특히 가팔랐다. 

고가 부동산 가격은 지난 3월까지 8개월 연속 떨어지며 전년 동기 대비 5.2% 하락했다. 코로나 팬데믹 과정에서 재택근무가 많아지면서 도심 오피스 공실률이 높아졌고, 이에 따른 유동인구의 저하로 소매점과 식당들의 수익률도 떨어진 점이 원인으로 거론된다. 주요 상업용 부동산의 임대료는 낮아지고, 매물로 나오는 경우가 많아지고 있다.

최근 필라델피아 소재 상업용 건물 소유·관리 기업인 포스트 브라더스는 2019년 가을에 9250만 달러에 매매됐던 워싱턴DC 오피스 빌딩을 6700만 달러에 구입했고, 클라리온 파트너스는 샌프란시스코 오피스 타워를 10년 전 지불한 가격의 약 절반에 내놓은 것으로 알려졌다.

부동산 업체 CBRE의 자료에 의하면 주요 도시의 사무실 공실률이 올해 1분기에 17.8%를 기록했다. 이는 팬데믹 이전인 2019년 4분기 당시의 12.2%에 비해 5.6% 포인트가 증가한 것이다.

특히 일부 대도시의 공실률이 상대적으로 높은 것으로 나타났다. 샌프란시스코의 공실률은 29.4%에 달했고, 휴스턴 23.6%, 필라델피아 21.7%, 워싱턴 DC 20.3% 등으로 집계됐다. 

최대 도시 뉴욕의 사무실 공실률은 재택근무 확산 등으로 인해 올해 22.7%로 치솟았다. 뉴욕에서 빈 사무실이 크게 늘어남에 따라 뉴욕시 세수 감소가 불가피할 것으로 보인다. 

뉴욕시에서 상업용 부동산 관련 세금이 전체 세수에서 차지하는 비중이 20%에 달한다. 이에 따라 에릭 애덤스 뉴욕 시장은 뉴욕시에 50만 명이 추가로 거주할 수 있는 주거 공간을 마련할 계획이다. 

그는 지금까지 주거용 빌딩 건설 제한 구역인 맨해튼 미드타운 지역에도 주거용 빌딩이 들어서도록 관련 규정 개정 작업을 하고 있다. CBRE에 따르면 지난 20년 동안 뉴욕시에서 80개 상업용 빌딩이 주거용 빌딩으로 전환됐다. 또한 향후 10년 동안 200개 이상의 상업용 빌딩이 주거용으로 바뀔 것으로 예상했다.

부동산파트너 편집팀