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고금리가 이어지며 경기침체에 대한 우려가 가시지 않은 가운데 대도시의 주택 시장 중 일부는 잠재적인 경제 침체에 매우 취약한 것으로 나타났다.

최근 ATTOM 부동산 데이터 회사의 보고서에 따르면, 뉴욕, 시카고, 필라델피아 인근의 카운티에서 가장 큰 위험이 예상됐다. 이 보고서는 지역별 2023년 2분기 주택 가격, 평균 임금, 압류 가능성이 있는 주택의 백분율, 주택 구입이 가능한 범위, 실업률 및 기타 요소를 기반으로 했다.

불안한 주택 시장은 어디? 

뉴저지와 일리노이에 위험에 처한 주택 시장이 가장 집중되어 있었다. 가장 취약한 50개의 카운티 중 23개가 이들 주 안에 있었다.

하지만 이것이 이 주의 주택 소유자들이 패닉에 빠져야 하거나 저렴한 주택을 찾는 구매자들이 흥분해야 한다는 것을 의미하지는 않는다. 

위험한 모기지는 대공황 이후 대부분 정리되어 현재의 주택 구매자들이 대출을 상환하지 못할 가능성은 낮다. 또한 높은 주택 가격과 모기지 고금리에도 불구하고 시장에는 주택 공급보다 수요가 더 많다.

한편 뉴욕 시티 광역 지역의 8개 카운티는 침체에 더 노출된 것으로 분석되었다. 브루클린과 스태튼 아일랜드 주택 시장, 뉴욕 시 외곽의 뉴저지 6개 교외 카운티도 위험한 시장으로 꼽혔다.

시카고는 광역 지역에서 6개의 불안한 카운티가 있었고 필라델피아는 3개, 캘리포니아는 새크라멘토 메트로플렉스의 2개 카운티를 포함 6개의 카운티가 불안한 시장으로 꼽혔다.

불안한 주택 시장에서는 많은 주택 소유자들이 모기지가 연체됐고 주택 압류 통지를 많이 받았으며 실업률도 전국 평균보다 높았다.

안전한 주택 시장은 어디? 

가장 안전한 주택 시장은 남부 지역과 뉴잉글랜드에 위치한 것으로 나타났다. 51개의 안정적인 주택 시장을 확보한 카운티 중 18개는 남부에, 17개는 북동부에, 11개는 중서부에, 5개는 서부에 있었다. (서부는 주택 구입 가능성 면에서 미국에서 가장 비싼 지역이다.)

이러한 시장에는 대체로 모기지를 연체한 주택 소유자가 더 적고 압류 위험이 높은 집이 더 적었다. 또한 실업률도 더 낮았는데 51개 카운티 중 39개에서는 3% 미만이었다. 버지니아는 가장 안정적인 시장으로 평가받는 6개의 카운티를 보유하며 이 중 5개는 워싱턴 DC 광역 지역에 위치해 있어 이 지역이 가장 위험이 적은 지역으로 꼽혔다. 매사추세츠도 5개의 카운티가 목록에 올라 가장 안정적인 시장 중 하나로 평가받았으며 이 중 3개는 보스턴 광역 지역에 위치해 있다. 테네시, 몬태나, 뉴햄프셔는 각각 4개의 카운티가 이름을 올렸다. 

텍사스 주택 시장은? 

지난해 텍사스 주택 시장에서 판매 가능한 주택 재고가 전년 대비 두 배 이상 증가했고 2023년에도 주택 공급이 늘었지만 팬데믹 이전보다는 여전히 낮은 수준이다. 금리 상승이 시장을 다소 둔화시켰지만 인구 유입이 급속도로 진행되는 텍사스에서 주택에 대한 수요가 여전히 강하기 때문에 2022년 1분기에서 2023년 1분기까지 가격이 0.6% 상승했다. 2023년 1분기 기준 텍사스의 대도시 주택 중간가격을 보면 달라스-포트워스 $385,000(+1.5%), 어스틴 $444,050(-11.2%), 휴스턴 $320,000(+1%), 샌안토니오 $307,950(-0.5%)로 나타났다. (괄호 안은 전년 대비 가격 변동성)

2023년 1분기 전미 주택 중간가격은 $371,200으로 텍사스의 중간 가격보다 약 $44,000 더 높다. 전미 주택 가격은 전년 대비 0.2% 하락했다. 비싼 시장들(샌프란시스코, 리노, 어스틴 등)의 주택 가격은 지난해에 비해 10% 이상 하락했다. 하지만 더 저렴한 시장들(밀워키, 데이턴 등)의 가격은 10% 이상 상승했다. 일반적으로 남부와 중서부의 가격은 상승했고 북동부와 서부의 가격은 하락했다.

지역별로 전년 대비 주택 가격 변동을 보면 ⊙남부: +1.4% ⊙중서부: +2.9% ⊙북동부: -0.1% ⊙서부: -5.3%이다. 텍사스는 +0.6%의 상승률을 보였다.  

이러한 수치를 바탕으로 부동산 전문가들은 2023년 텍사스 주택 시장에 대해 다음과 같이 예측했다.

1. 주택 시장이 뜨겁지는 않을 것이다

코로나19 팬데믹 기간 상당히 뜨거웠던 주택 시장은 텍사스를 비롯해 전국에서 진정세를 보이고 있다. 다만 텍사스 시장에는 주택 구매자들에게 더 많은 선택지를 제공하는 활성화된 주택 판매 리스트가 비교적 많다. 텍사스부동산중개인협회(Texas REALTORS®) 회장인 마커스 피프스(Marcus Phipps)는 “주택 중간가격이 지난해에 비해 약간 상승한 것을 보며 주택에 대한 강력한 수요가 여전히 존재한다고 확신한다.”라고 말했다

2. 집 값은 안정세를 유지할 것이고 가격 붕괴는 없을 것이다.

텍사스의 집값은 전미 대부분의 지역과 마찬가지로 비교적 안정세를 되찾았다. 집값이 붕괴하기를 기다리고 있다면 아마 영원히 기다려야 할 것이다. 집값이 급격히 떨어지기 위해서는 공급이 크게 증가해야 한다. 피프스는 텍사스에서 이러한 일이 당분간 일어나지 않을 것이라고 말했다. 그는 “구매자들에게 더 많은 옵션이 있지만 여전히 주 전역에 상당한 수의 잠재 구매자들이 있어서 중간 가격이 작년과 거의 비슷하다고 볼 수 있다.” 라고 말했다.

3. 주택에 대한 수요는 여전히 강할 것이다.

인플레이션과 이자율이 텍사스로 이동하려는 사람들의 의욕을 멈추지는 않는다. 이것은 앞으로 주택 수요가 계속 강하게 유지될 것이라는 것을 의미한다.

피프스는 “여전히 주택 중간가격이 상승하는 것을 보고 있지만 높은 주택 대출 이자율 등 다른 요인들로 인해 지난해 주택 판매량이 약간 감소됐다.”라고 말했다. 그는 “텍사스 시장에서 흔히 발생하던 입찰 전쟁보다는 리스트 가격에 훨씬 더 가까운 가격으로 제안이 수락되는 것을 보고 있다.”고 덧붙였다. 그는 “텍사스의 강력한 노동 시장과 텍사스로의 이동 경향이 계속됨에 따라 텍사스의 올해 주택 시장이 활기차게 유지될 것으로 예상한다.”라고 밝혔다.

텍사스에서 지금 집을 사거나 팔아야 할까? 

U.S. News and World Report는 2027년 부동산 시장 예측을 발표했는데 주택 구매자들에게는 좋은 소식으로 보인다. 보도에 의하면 2027년 미국의 평균 주택 중간 가격은 현재($367,000)와 거의 같을 것이고 30년 고정 주택 대출 이자율은 4.5%로 떨어질 것으로 예측된다. 

전문가에 의하면 주택 시장 상황만을 기준으로 지금 바로 구입이나 판매 결정을 내리지 않는 것이 좋다. 부동산 추세를 이해하는 것도 중요하지만 집을 사기 위해 재정적으로 준비가 되어 있는지 반드시 확인해야 한다.

적어도 3-6개월치의 평소 지출에 해당하는 긴급 기금을 갖추고 있어야 하며 적어도 5-10%의 다운페이먼트를 할 수 있는 충분한 현금을 저축해두어야 한다. (가능한 20%의 다운페이먼트를 하는 것이 좋다. 그래야 private mortgage insurance를 내지 않아 지출을 줄일 수 있기 때문이다.)

신뢰할 수 있는 텍사스 부동산중개인을 찾는 것도 중요하다. 간혹 적법한 라이센스가 없으면서 리얼터 행세를 하는 경우도 있기 때문이다. 또한 널리 알려져 있는 리얼터라 해도 불법적인 일로 라이센스가 취소된 경우도 있다. 텍사스에서 집을 사거나 팔 준비가 되었다면 부동산 중개인과 협력하는 것이 좋다. ‘부동산 파트너’의 텍사스 부동산 스페셜리스트에 게재된 리얼터는 적법한 리얼터 라이센스가 확인됐고 믿을 만한 리얼터이므로 참고하는 것이 좋겠다.                     

부동산파트너 편집팀