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2022년 미국에서는 주택담보대출(모기지) 금리가 두배 넘게 오르면서 40년 만에 최고치로 치솟았고, 주택 거래가 전년 대비 30%가량 감소했다. 

생애 처음으로 집을 사는 사람들도 2021년 34%에서 2022년 26%로 역대 최저기록을 다시 썼다. 

이렇게 수요가 감소하면서 한때 웃돈을 주고도 사기 힘들었던 주택시장의 열기는 급냉각했고, 주택 가격 또한 하락세를 보이고 있다. 

게다가 추수감사절이 시작되기 2주 전부터 다음해 3월 중순까지는 일반적으로 거래량이 줄어드는 부동산 비수기이기에, 올해 겨울철 주택시장 온도는 그 어느 때보다 더 차갑게 느껴지는 듯하다. 

보통은 따뜻한 봄날에 맞춰 거래량이 늘어나면서 부동산 시장에도 봄이 찾아오는데, 과연 2023년 봄에 부동산의 온도는 따뜻할까?

전미부동산협회(NAR)는 2022년 부동산시장을 점검하고 2023년 시장을 예측하는 내용의 보고서를 지난 12월에 발표했다. 

NAR보고서에 따르면 주택 구매 수요는 감소했지만 수년간 주택 공급이 적었던 터라 재고부족으로 집값은 계속 오를 가능성이 높다. 

NAR은 미 전역 평균 주택 가격이 2022년 9.6% 상승했고, 2023년에도 0.3% 상승해 중간가격이 38만5800달러가 될 것이라고 전망했다. 또한 작년 12월에 7%대였던 30년 모기지금리는 2023년에는 5.7%까지 떨어질 것으로 예상했다.

JP모건은 부동산 종류에 따라 다른 전망을 내놨다. 다가구(Multifamily) 부동산은 현재 공실률이 최근 5년 동안 가장 낮은 4.4% 수준에서 큰 변동이 없을 것으로 예상했다. 

상업용 부동산 중에서는 e커머스(전자상거래)와 연관된 물류창고 등은 소매 매출에서 전자상거래가 차지하는 비중이 아직도 20% 미만인 만큼 성장의 여지가 아직 있기에 적어도 10년 동안은 물류 산업, 물류 창고에 순풍 역할을 할 것이라고 분석했다.

경제지 포브스(Forbes)는 2023년 부동산 시장에 약 5% 가격 하락이 있을 수 있지만 주택 재고 이슈, 대출 금리 조정으로 일부 지역은 오히려 오를 수 있다고 전망했다. 월스트리트저널(WSJ)은 주택시장의 ‘팬데믹 호황’이 막을 내렸지만, 그 끝은 직전 부동산 위기였던 지난 2008년 서브프라임 모기지 사태와는 전혀 다를 것이라고 내다봤다. 

거의 금융시스템 붕괴로 이어질 뻔했던 당시 위기를 거울삼아 모기지 시장을 개혁하고 대출 건전성을 높인 덕분에 2008년과 같은 위기가 그대로 반복될 가능성은 적다는 것이 WSJ의 진단이다. 

2008년 금융위기 전까지만 해도 은행과 대출기관들은 모기지 신청자의 소득을 제대로 확인하지 않았지만, 지금은 신청자에게 갚을 능력이 있다는 사실을 입증할 수많은 근거 자료를 요구한다.

정치권에서도 2008년 이후 ‘도드-프랭크법’으로 불리는 금융개혁법을 통해 금융 리스크를 줄였고, 규제당국은 상환 능력이 부족한 채무자에게도 대출을 허용하는 파생상품들을 없앴다. 

초반의 낮은 ‘미끼 금리’로 상환 여력이 별로 없는 채무자들을 유혹하던 변동금리 모기지 상품은 이제는 신용 평가가 우수한 채무자만 이용할 수 있는 보수적인 대출로 바뀌었고, 소득 증명을 요구하지 않았던 대출 상품들은 모두 사라졌다.

워싱턴DC의 싱크탱크 어번인스티튜트 주택금융정책센터 창립자 로리 굿먼은 WSJ에 “오늘날의 대출자는 예전보다 훨씬 양질”이라고 말했다.

코로나19 사태 이후 부동산 가격이 크게 오르고 다운페이먼트 비율이 높아진 것도 금융시장의 방파제 역할을 할 수 있다는 전망이 나온다. 

지난 2020∼2021년에는 주택 매물을 둘러싼 수요자들 간 경쟁이 워낙 치열해 다운페이먼트 금액을 높여 집을 산 매수자들이 많았는데 이 덕분에 전체 집값에서 대출 비율이 낮아지는 효과가 생겼다는 것이다.

부동산 데이터회사 코어로직에 따르면 지난 2006∼2009년 사이 미국의 집값이 28% 급락해 1천100만 가구가 집값이 모기지 대출 원금보다 낮아지는 ‘언더워터 모기지’ 상태에 빠졌으나, 이번에는 집값이 40∼45% 폭락해야 같은 규모의 언더워터 모기지가 발생하는 것으로 추산됐다. 모기지 소프트웨어·데이터·분석회사인 블랙나이트 조사 결과 작년 10월 기준 전체 주택담보대출자의 0.96%만이 집값보다 대출금이 더 높은 상황인 것으로 나타났다.

DFW 지역은 5% 이상 상승

한편 NAR 의 보고서에 의하면 DFW지역이 2023년에 기대해 볼 만한 전국 메트로 부동산 시장 탑 10에 포함됐다. 상위 10개 지역 중 7개가 사우스캐롤라이나, 테네시, 플로리다 등 동남부에 집중됐고, 서부는 한 곳도 포함되지 않았다. 

로렌스 윤 NAR수석이코노미스트 겸 수석 부사장은 “이들 상위 10개 시장은 내년 주택 가격이 최소 5% 이상 상승할 것”이라고 내다봤다.

DFW 부동산 시장은 다른 대부분의 메트로 지역들을 능가할 것으로 기대됐다. NAR 보고서는 “DFW 지역이 점점 더 많은 첨단 기술 노동자들의 유입과 신생 기업 수의 증가를 경험하고 있다”며 “전국에서 주택 구매력이 가장 높을 뿐만 아니라 주택 구매자들을 위한 선택지도 더 많다”고 강조했다. 

연방 노동통계국(BLS) 데이터에 의하면 작년 하반기 DFW지역의 일자리는 증가세를 보이고 있다.

다만 작년과 비교해 급격히 상승한 모기지 이자율과 소비자 구매력 저하로 2021년 11월부터 2022년 12월까지 DFW지역의 주택 거래율은 30%가량 하락했는데, 지난 2008년 경기대침체기(Great Recession) 이후 가장 가파른 하락세를 보이고 있다. 

텍사스 부동산리서치센터(TRERC)가 공개한 최신 주택 시장 보고서에 따르면 DFW지역의 단독 주택의 중간 거래 가격은 작년 5월과 6월에 기록한 역대급 가격인 43만 5천달러에서 12월에는 39만 6천 5백달러로 하락했다.

그외 샌안토니오도 NAR의 탑 10 시장에 포함됐는데, 텍사스의 다른 지역들보다 주택 구매력이 더 높고 첨단 기술 노동자 수도 점점 늘고 있는 것으로 나타났다. NAR 데이터에 의하면 주택 중간 가격에 합당한 소득 수준이 샌안토니오의 경우 8만 5천 달러였으며 어스틴(Austin)의 경우는 13만 달러였다.

NAR의 선임 경제 전문가 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 2023년에는 약 478만 채의 기존 주택이 판매될 것으로 예측했는데, 이는 2022년 513만채에서 6.8% 감소한 수치다. 윤 전문가는 2023년 주택 거래율이 전년 대비 6.8% 하락하고 주택 중간 가격은 올해의 38만 5천 8백 달러에서 0.3% 하락한 38만 4천 5백달러에 이를 것이라고 예측했다.

또한 전국 주택 시장의 절반이 소폭의 가격 상승을 겪는 반면 나머지 절반의 시장에선 약간의 가격 하락이 나타날 것이라고 전했다.

한편 그는 주택 담보권 행사율에 대해 내년에도 기록적으로 낮은 수준을 계속 유지하고 모든 모기지의 1% 미만 수준이 될 것이라고 예상했다. 

윤 경제 전문가는 “2023년도 미국의 GDP 증가가 과거 전형적인 증가율 2.5%의 절반인 1.3%에 그칠 것”이라며 “30년 고정 상환 모기지 이율은 연방준비은행(Fed)이 인플레이션과 관련해 급격한 금리 인상 속도를 보이는 가운데 5.7%에 안착할 것”으로 예측했다. 

이어 2022년 7% 오른 미 전역의 임대 가격이 2023년에도 5%가량 더 오를 것이라고 예상했다.

 부동산파트너 편집팀