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내 집 마련 위해 지난해 대비 소득 40% 더 늘어나야

 올해 DFW 지역에서 내 집 마련을 하기 위해서는 주택 구매자들의 소득이 지난해 보다 40%가량 더 늘어나야 할 것이라는 연구 분석이 나왔다. 

부동산 중개업체 레드핀(Redfin)은 주택 구매자들이 월 모기지 대출금을 상환할 수 있으려면 올해 소득 수준이 작년 소득 대비 40% 더 상승해야 할 필요가 있다고 밝혔다.

레드핀에 따르면 달라스 지역의 주택 구매자들이 올해 3월 기준 42만 달러인 중간 가격의 주택에 대한 월 모기지 대출금을 상환하기 위해서 연 소득이 7만 7768달러에 달해야 한다. 이는 지난해 3월 중간 가격 수준의 주택을 구입하기 위해 필요한 연 소득보다 39.5% 상승한 수준으로 2만 2027달러가 더 오른 금액이다. 

포트워스 지역 주택 구매자들도 35만 2000달러의 중간 가격 주택을 구매하기 위해 일년 전보다 40.3%(1만 8665달러)가 상승한 연간 6만 5117달러의 소득을 벌어야 하는 것으로 나타났다. 

이런 가운데 DFW 지역의 임금 상승 수준은 40%에 근접하지 못한 것으로 조사돼 내 집 마련을 위한 준비에 적신호가 켜진 것으로 나타났다. 연방 노동통계국(BLS)에 따르면 올 3월 포트워스 지역 노동자들의 임금은 일년 전보다 고작 4.5% 오른데 그쳤다. 다만 레드핀은 주택 구매자가 연 소득의 30%가 넘지 않는 수준으로 주택에 지출한다면 월 모기지 대출금 상환이 가능한 것으로 판단했다. 

달라스 지역의 중간 가격대 집값이 작년 3월 이후 22% 상승하면서 월 모기지 대출금 상환액이 1,394달러에서 1,944달러로 늘어났으며 포트워스 지역의 경우 중간 가격대 집값이 22.6% 상승해 모기지 대출금 상환액이 1,161달러에서 1,629달러로 불어났다. 

한편 레드핀의 데이나 앤더슨 분석가는 연구 분석 보고서에서 선벨트(Sun Belt) 지역 도시들에서 타 지역으로 이사하려는 수요가 높아 비용이 급상승함에 따라 적정 수준의 주택 구매 가능성 면에서 가장 급격한 변화가 나타났다고 원인을 밝혔다. 

텍사스 A&M 대학(TAMU)의 텍사스 부동산 리서치센터(TRERC)의 보고서에 따르면 생애 최초 주택 구매자들을 위한 적정 수준의 집값이라고 추산한 22만 9000달러짜리 주택을 구매하기 위해 필요한 연소득이 모기지 이자율 상승으로 인해 올해 초 이후 1만달러 더 늘어났다. 

TAMU의 클래어 로지 경제전문가는 모기지 이자율 상승에 월 모기지 총 상환액 수준도 올랐고 이에 따라 모기지 대출 조건인 연소득 기준도 올랐기 때문이라고 설명했다. 

로지 전문가는 이어 모기지 이자율 상승으로 구매력이 떨어지면서 같은 가격의 주택 구매를 위해 연간 가계 소득 수준이 더 높아져야만 한다는 의미라고 부연했다. 

주택 소유 비용 상승은 주택 거래 경기에 영향을 미치기 시작하고 있고 실제로 올해 4월 홈쇼잉 예약율이 일년전보다 9% 감소한 것으로 나타났다. 

경제 전문가들은 올해 동안 주택 가격 증가세가 둔화할 것으로 전망했지만 지난 수년간 주택 공급이 상당한 수준으로 감소했음에도 수요는 여전히 높아 온 것으로 전해진다.

주택 거래율 6개월 내리 감소

 주택 거래율이 지난 4월까지 6개월간 연속 감소한 것으로 나타났다.

이는 이자율 상승과 높은 주택 가격으로 인해 수요가 계속 억제되면서 나타난 현상으로 지난 10년새 볼 수 없었던 거래 둔화세인 것으로 전해졌다. 

전미 부동산중개사협회(NAR)의 데이터에 따르면 지난 4월 주택 매매 계약 건이 전월보다 3.9% 감소해 NAR이 진행 중인 주택 거래 지수(PHSI)가 지난 2년간 최저 수준인 99.3%로 떨어졌다. 

Refinitiv 조사에 따르면 이 같은 감소율은 전문 분석가들의 예상치인 2%의 거의 두 배에 달하는 수준이며 주택 매매 계약은 일년 전보다 9.1% 감소했다. 

NAR의 로렌스 윤 경제전문가는 진행 중인 계약 건 데이터가 성사된 계약 건 데이터보다 고이자율의 영향을 적시에 제대로 받고 있다는 것을 더 잘 보여주고 있다고 분석했다. 

로렌스윤 전문가는 모기지 이자율이 상승하고 향후 더 오를 경우 기존 주택 거래율이 계속 감소할 것으로 예상하면서 상승세의 모기지 이자율이 주택 구입 비용을 일년 전보다 25% 이상 상승시켰고 주택 가격도 40% 올랐다고 설명했다. 

그는 이어 낮은 수준의 고정 이자율 적용을 받는 주택 소유자들은 집을 팔지 않기로 선택하게 되고 이러한 점이 이미 낮은 주택 재고량에 영향을 미칠 것으로 관측됐다. 

First American의 마크 플레밍 경제전문가는 “주택 시장의 거래 속도가 둔화하는 것은 주택 구매가 가능한 수요의 감소만이 아니라 공급과 관련된 다른 측면의 요인도 작용한 결과”라고 지적했다. 

플레밍 전문가는 또 “기존 주택 소유자들이 집을 팔지 못하고 그대로 있을 것”이라면서 “평균 거주 기간이 10.5년 정도인 미국이지만 기존 주택 소유자들은 이자율 상승으로 인해 주택 매각에 더 나서지 않을 것”이라고 전망했다. 

그러면서 그는 “같은 액수의 돈을 대출하는데 월 이자 비용이 더 든다면 주택 매각의 인센티브 효과가 제한될 것이기 때문”이라고 덧붙였다.

DFW 지역 아파트 임대료도 치솟아! 

 지난 5월 북텍사스 지역 아파트 임대료가 17.5% 급등한 것으로 나타났다. 

주택 수요가 공급을 크게 초과하면서 북텍사스 아파트 임대 비용이 급격히 상승한 것이다.

달라스 기반 부동산 테크 기업 리얼페이지(RealPage)에 따르면 DFW 지역 아파트의 소유주들이 제시한 5월 평균 임대료가 일년 전보다 17.5% 상승해 월 1,488달러에 임차되는 기록적인 수준을 보였다. 

달라스 지역의 월 평균 임대료는 1,526달러, 포트워스 지역의 월 평균 아파트 임대료는 다소 적은 1,373달러인 것으로 전해졌다. 

그러나 인플레이션과 비용 상승세가 수요에 영향을 미치면서 올해 말 상승 속도가 둔화될 수 있다는 전망도 나왔다. 

리얼페이지 파슨스 분석 전문가는 “매일 상승 둔화 신호를 보게 되지만 실제로 일어나고 있지는 않다”면서 “임대 활동은 여전히 바쁘게 이뤄지고 있고 임대료 상승은 계속되고 있으며 임차인 변동성은 매우 낮은 가운데 임대 소득은 최고 수준의 기록을 연신 갈아치우고 있지만 이 같은 양상이 영원히 유지되지 않을 것이므로 올해 하반기에는 적정 수준을 보일 것으로 기대한다”고 밝혔다. 

파슨스 전문가는 또 “임차인들의 58%가 재계약을 할 것이라고 응답했으며 이는 코로나 19 이전의 50%를 넘는 수준”이라고 전했다. 

리얼페이지는 “아파트를 새로 얻어 입주하는 이들의 경우 이전 세입자보다 평균 21% 더 비싼 가격의 임대료를 지불하는 것으로 나타났다”고 밝혔다. 

리얼페이지에 따르면 지난 5월 새 임대 계약에 서명한 임차인들의 소득은 7만 5000달러 미만이었고 전체 가계 소득의 22% 내지 23%를 임대비용으로 지불하는 것으로 알려졌다. 

플로리다 아틀란틱 대학(FAU)과 플로리다 걸프 코스트 대학(FGCU) 및 알라배마 대학(UA)의 연합 연구팀에 따르면 미 전역 대도시의 임대료 상승 조사에서 지난 4월 아파트와 주택을 포함한 DFW 지역이 21위에 랭크됐다. 

또한 올 4월 DFW 지역의 임대료는 해당 연구팀이 예전 상승 추세를 기반으로 정한 기준 임대료에 비해 10% 더 비싼 1,750달러에 달했다. 

UA 알라배마 부동산 센터의 베니 월러 교수는 “이 같은 임대료 상승세를 타개하기 위한 방법은 임대 시장 공급을 더 늘리는 것이지만 공급망 문제와 개발사업이 첫 삽을 뜨기 전에 개발업체들이 직면하게 되는 정부 기관들의 더딘 승인 절차로 볼 때 단기간에 많은 임대 주택 개발사업을 바라는 것은 실현 가능성이 없는 일”이라고 부정적인 견해를 밝혔다. 

한편 해당 연구팀의 또 다른 연구 조사에 의하면 DFW 지역의 매매용 주택의 가치가 전국에서 가장 많이 과대평가돼 있는 것으로 조사되면서 거품이 빠져나갈 수 있다는 전망도 제기되고 있다.