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북텍사스 주택 가격 완만한 상승세

최신 S&P 코어로직 케이스 실러(CoreLogic Case-Shiller) 주택 가격지수에 따르면 DFW 주택 가격은 지난 2월 연간 3.5% 상승했다.  

전국적으로는 전년 대비 6.4% 상승했다. 

주택 가격 예비 데이터에 따르면 DFW지역의 주택 가격의 경우 지난해 1월 이후 연간 최대 증가폭이다.

S&P 다우존스 지수(S&P Dow Jones Indices)의 상품, 실물 및 디지털 자산 책임자인 브라이언 D. 루크(Brian D. Luke)는 “미 주택 가격이 전국적으로 6.4% 증가한 것은 2022년 11월 이후 가장 빠른 연간 증가율”이라고 밝혔다. 

미 20개 주요 대도시 중 하나인 달라스의 이 같은 연간 가격 상승은 전국 평균에 비교적 낮은 편에 속한다. 

달라스 외에 덴버(2.7%)와 포틀랜드(2.2%)만이 더 낮은 상승을 보고했다.

DFW는 2021년과 2022년에는 전국에서 가장 큰 주택 가격 인상을 보였으며, 전년 대비 가격이 10% 이상 인상됐다. 올해 2월에는 미 북동부와 서부 지역의 주택 가격 상승이 두드러졌다. 

캘리포니아주 샌디에고는 11.4% 상승으로 20개 대도시 중 가장 높은 전년 동기 대비 증가세를 보였다. 

시카고와 디트로이트의 주택 가격은 8.9% 증가해 뒤를 이었다. 

한편 플로리다주 탬파는 0.3% 감소했고, 오하이오주 클리블랜드는 변화가 없다고 보고했다.

코어로직(CoreLogic)의 셀마 헵(Selma Hepp) 수석 이코노미스트는 “많은 경제 지표와 마찬가지로 주택 시장을 정상화하는 길은 여전히 험난하다”라고 말했다. 그는 “주택 매매와 재고가 작년 저점에 비해 개선되고 있지만 높은 모기지 금리가 계속해서 주택 구입 파이넨스를 어렵게하고 많은 잠재적 구매자를 주춤하게 만든다”라고 덧붙였다.

헵 수석 이코노미스트는 “그럼에도 불구하고 구매자와 판매자 사이의 지속적인 불균형을 고려할 때, 주택 가격 상승은 여전히 탄탄하며, 2023년 봄의 특히 강한 상승폭과의 비교를 단순히 반영하는 연간 가속도의 둔화에도 불구하고 월간 상승률은 더 높아지고 있다”라고 밝혔다. 

그는 “달라스의 주택 가격 역시 비슷하게 상승했지만, 새로 건설된 신규 주택의 주목할만한 공급 증가로 인해 연간 상승률은 상대적으로 완화됐다”라고 전했다.

주택 매매 건수는 주춤… 북텍사스 주택 중간 가격 39만 5천 달러

올해 주택 판매 시즌에 DFW지역에서 구매하려는 사람들에게는 어려움이 있을 수 있다.  

텍사스 A&M 대학의 텍사스 부동산 연구 센터, 북텍사스 부동산 정보 서비스, 메트로텍스(MetroTex) 부동산 협회의 자료에 따르면 북텍사스의 3월 주택 판매 건수는 전년 대비 7% 감소했다. 

한편 3월 북텍사스 주택 중간 가격은 39만 5천 달러로 전년도보다 1.3% 상승했다.

연준은 지난 5월 높은 수준으로 유지되는 인플레이션을 고려해 6연속 기준금리 동결을 결정했다. 

연준은 기준 단기 차입 금리를 5.25~5.5% 사이 목표 범위로 유지했다. 

결국 시장이 절실히 원하는 금리 인하의 기대를 꺾은 셈이다. 이에 따라 주택 모기지 금리는 올해 4월 처음으로 7%를 넘어섰고, 상승세는 계속되고 있다. 이와 같은 모기지 금리 상승세가 주택 매매 건수를 주춤하게 하는 주요인이 되고 있다. 

또한 7월 부터 변경되는 부동산 중개인 수수료 인하로 인해 많은 주택 판매자가 이사철인 봄에 집을 내놓지 않고 기다리는 것도 한 몫을 하고 있다. 

DFW 아파트 공급 증가세, 점유율과 임대료는 하락세

DFW 지역에 점점 더 많은 아파트가 시장에 나오면서 점유율은 감소하고 임대료는 약간 하락했다는 분석이 나왔다.  

리얼페이지(RealPage)의 자료에 따르면 북텍사스엔 2014년 이후 18만 1천  유닛 이상의 아파트가 건설됐다. 이는 무려 35.5% 증가한 수치이다. 

다만 아파트 건설은 지역별 격차가 컸는데, 프리스코, 락월(Rockwall), 로울렛(Rowlett), 와일리(Wylie) 지역과 알렌, 맥키니 지역 및 카우프만(Kaufman) 카운티 남동부 시장에서는 지난 10년동안 아파트 재고가 두배로 늘어났다. 

반면, 노스어빙(North Irving), 머스큇(Mesquite), 파 이스트 달라스(Far East Dallas) 및 파 노스 달라스(Far North Dallas)는 같은 기간에 소수의 아파트 가 추가된 정도였다. 

전문가들은 내년쯤 DFW지역에 아파트 공급이 정점에 이를 것으로 예상했다. 

DFW 지역의 지난달 아파트 점유율은 89%였고, 최근 3만 8천채이상의 새로운 아파트가 시장에 공급됐다. 여기에 더해 또 다른 약 3만 5천 채의 아파트가 건설 중이다. 

한편 아파트 임대료는 지난해 약간 하락했지만 여전히 코로나19 팬데믹 이전보다 훨씬 높다. 

지난달 30일 기준 DFW 아파트의 평균 임대료는 1천 468달러로 전년 대비 4% 하락했다. 

하지만 2018년 DFW 아파트 평균 임대료가 1천 116달러에 불과했다는 점에 비교해볼때 여전히 높다.