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▶ 고객들이 알아야 할 변화 … 수수료&계약서

지난 6월 24일 부로 시행된 부동산 매물 안내 사이트 정책 변경(MLS Policy Change)에 따라 부동산 거래 관련 십여 개의 관련 정책이 변경되며, 업계 안에서도 새로운 규제 및 요구사항에 갈피를 잡기 어렵다는 분위기다.

텍사스 부동산 위원회(Texas Real Estate Commission, TREC)에서 한인 최초로 공인 강사(Certified Instructor)로 승인받은 부동산 전문가 캐라 방은 “현재 기존의 정책들이 뒤집어지며, 정말 근거 있는 정보가 필요한 시점”이라고 단언하며, 주요 변경 사항들을 소개했다. 먼저 그는 셀러가 바이어측 에이전트 수수료 즉 보상금(compensation)을 낼 필요가 없어진다는 내용과 관련해서는 사실이 아니라고 짚었다.

캐라 방 브로커는 MLS 제도가 바뀌면서 셀러가 바이어측 에이전트에게 제공하는 보상금 액수를 기재할 필요가 없게 된 것이며 이 부분은 조율 가능하다고 밝혔다.

그에 따르면, 앞으로 셀러는 여러 옵션을 가지게 된다. 예를 들어 바이어측 에이전트의 보상금을 부담하던지, 바이어에게 직접 클로징 비용을 지불하던지, 아예 보상금을 지급하지 않는 것 등이다. 따라서 셀러가 보상금을 부담하지 않는 경우, 바이어가 이를 부담해야 한다. 

캐라 방 브로커는 “바이어 입찰 경쟁 및 원활한 주택 판매를 위해 셀러 측이 보상금을 내는 관행은 계속 이어질 것”이라고 전망했다. 그는 “만약 셀러가 바이어 에이전트 보상금 부담을 거절할 경우, 바이어 측으로 지급 부담이 돌아가게 되고, 그렇게 되면 바이어는 그 집을 사지 않고 보상금을 부담하는 다른 셀러의 매물을 찾을 가능성이 높아지기 때문”이라고 설명했다. 

캐라 방 브로커에 따르면 부동산 보상금 비율과 관련해서는, 전미부동산협회(NAR)와 소비자보호단체 간의 집단 소송에 대한 합의는 아직 끝나지 않았다. 

보도에 따르면 NAR는 부동산 판매자(셀러) 측 에이전트에게만 부당하게 높은 수수료가 돌아간다는 소비자보호단체들의 집단소송을 받고 4억1,800만달러의 합의금과 함께 현재 관행으로 돼 있는 5~6% 수수료율을 낮추기로 합의했다. 

이 합의는 법원의 승인을 받아야 한다. 또한 캐라 방 브로커는 집을 보여주는 ‘홈 투어’ 제도 변화에 대해서도 언급했다.

그는 “이전에는 당일 날 전화로 허락을 받고 집을 보여주는 방식으로 진행됐는데 이제는 그렇게 할 수 없다”라며 “홈 투어 이전에 바이어와 서면 계약을 체결해야 하도록 바뀌었다”고 말했다. 이어 “투명성이 강화된 만큼 절차는 더욱 길어질 것”이라며 “홈 투어를 신청하고 승인을 얻기 위해 적어도 하루 정도가 소요될 것”이라고 말했다. 더불어 “이제 바이어는 ‘구매자 대리 계약’(Buyer Representation Agreement)을 작성하지 않으면 홈 투어가 불가하고, 이에 따라 여러 부동산을 동시에 이용해서는 안 된다”고 짚었다.

캐라 방 브로커는 “처음 만났을 때 다른 부동산과의 계약 여부를 분명히 밝혀야 하며, 계약한 부동산은 이후 바이어가 다른 부동산과 거래를 진행한 것을 알게 되면 바이어와 다른 부동산 모두를 고소할 수 있다”고 말했다. 그는 “이를 방지하기 위해, 만약 부동산을 바꾸고 싶다면 바이어는 취소 의사를 분명히 밝히고 서면으로 정리 후 다른 부동산을 알아보면 된다”고 전했다.  

나아가 바이어 중 부동산 에이전트를 고용하지 않은 채 셀러와 직접 거래하여, 보상금을 깎을 수 있다고 생각하는 이들에게 “마치 기름을 지고 불구덩이로 들어가는 것과 같은 매우 위험한 방법”이라고 경고했다. 

캐라 방 브로커는 “미국 내에서 가장 법적 소송이 많이 일어나는 분야가 부동산 관련”이라며 “아무리 한국말을 잘해도, 의학 용어는 헷갈리는 것과 같이, 부동산 분야 및 용어에 대한 충분한 공부가 필요하다”고 조언했다. 

▶ 무면허 부동산업자 이제 그만 … 한인부동산협회 발족

한인 이민자 사회에서 무면허로 활동하는 부동산업자로 인한 피해가 종종 발생한다. 

무면허 부동산업자는 고객을 속이고 주택 거래를 하다보니 다른 부동산 에이전트의 라이센스를 대여하는 등 또 다른 불법을 행하는 사례가 뒤따른다. 이를 알고도 자신의 라이센스를 빌려주는 것도 물론 불법이다. 

한 법률 전문가는 이런 경우 TREC의 징계는 물론이고 정황에 따라서 피해 고객에게 커미션을 반납해야할 수도 있다고 전했다. 

실제로 DFW에 거주하는 한인 A씨는 무면허 부동산업자에게 감쪽같이 속아서 몇 건의 부동산을 매매하고 부동산 관리까지 맡겼는데 결국 무면허임을 알아내고 충격을 받았다. 

A씨는 처음에는 전국적으로 유명한 한인부동산에 속한 브로커라고 하고 말을 워낙 잘해서 전문가인줄 믿고 S에게 부동산 관리까지 맡겼다. 그런데 S는 관리를 맡긴 부동산에 자주 수리가 필요하다 했고, 수리비가 많이 나와서 월 렌트비를 넘어설 때도 빈번했다. 

지은 지 3년밖에 안된 부동산에 파운데이션에 문제가 발생했다면서 인보이스를 보내오고, 다수의 인보이스에는 부동산 수리에 대한 자세한 내역은 없고 단지 ‘핸디맨’ 등 모호한 내역으로 수리비가 청구되었다. 이런 일이 잦아지자 A씨는 의심을 품게되었고 TREC 검색을 통해서 비로소 브로커인줄 알았던 S가 무면허임을 알게됐다. 더불어 그가 과거에 관리해 주던 건물을 통해 거액을 빼돌려 중범죄 판결을 받은 것도 알게 되었다. 

면허가 없는 S는 본인이 대표로 알려져있던 부동산 회사 K에이전트의 라이센스를 사용해 매매를 한 것으로 확인됐다. 부동산 회사는 브로커 라이센스를 가진자만이 대표를 할 수 있고 부동산 관리회사의 대표도 부동산 라이센스가 있어야 한다. 

브로커 라이센스는 커녕 무면허 상태인데도 주정부에는 버젓이 회사의 대표로 등록해 놓은 S로 인해서 A 씨가 입은 피해는 상당할 것으로 추정된다. 

문제는 이러한 무면허 부동산업자가 고객을 속여도 알 수 있는 방법이 그동안 마땅치 않았다는 것이다. 일반인이 TREC의 웹사이트에서 부동산업자의 라이센스를 검색하는 것이 생각보다 쉽지 않으며, 일일이 법원기록을 조회해 범죄기록을 찾는 것은 거의 불가능하다. 

이런 가운데 북텍사스에서 부동산 라이센스를 갖춘 회원으로 구성되는 한인부동산협회가 출범하고 활발한 활동을 예고하고 나서 주목된다. 

북텍사스한인부동산협회는 DFW 지역에서 활동하는 한인 브로커 및 에이전트 등 업계 관계자들의 네트워킹과 동포 사회에 대한 봉사를 목적으로 추진됐다. 

해당 협회 관계자는 “현재 DFW 지역에 약 200명의 한인 부동산 관계자들이 있는 것으로 추정된다”라며 “그런데 이들 중 누가 적법한 라이센스를 가진 정당한 부동산인지 손님들 입장에서는 구분하기가 쉽지 않다”라고 말했다. 이어 “우리 협회는 가입 필수 조건을 부동산 라이센스를 가진 분으로 명시하여, 한인 분들이 더 안전하게 부동산 거래를 할 수 있도록 도울 예정”이라고 설명했다.

또 다른 관계자는 “북텍사스한인부동산협회가 앞으로 큰 임무를 맡을 것으로 생각된다”라며 “한국에서 오셔서 영어가 어려운 분들에게 큰 장벽 중 하나가 집을 사는 것인데, 이분들이 손해 보지 않고 행복하게 집에서 살 수 있도록 돕고 보호하는 리얼터들이 되겠다”라고 전했다.

부동산파트너 편집팀