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주택 소유자의 자산이 증가한 것으로 나타났다. CoreLogic의 최근 연구에 따르면, 주택 주택 소유자는 6월 말 기준으로 지난 1년 동안 평균 2만 5천 달러의 자산이 증가했다. 주택 가격 상승으로 자산이 증가한 것인데 미국 주택 소유자는 평균 약 31만 5천 달러의 자산을 보유하고 있으며, 이는 COVID-19 팬데믹이 시작될 당시보다 12만 9천 달러 더 많은 금액이다.

주택 자산이 가장 많이 증가한 상위 세 개 주는 메인주(5만 8천 달러 증가), 캘리포니아주(5만 5천 달러 증가), 뉴저지주(5만 3천 달러 증가)이다.

뉴저지 부동산 중개인인 eXp Realty의 루카시 쿠크와에 따르면, 뉴저지의 부동산 시장은 여전히 매우 활발하다. 그는 “뉴저지의 주택 가격은 적정하게 책정되어 있고 효과적으로 마케팅이 되어 마켓에 나온 주택은 여전히 다수의 입찰을 유도하고 있으며 일부 주택은 높은 가격에 팔리고 있다”라고 말했다.

▶주택 자산의 전체적인 증가

미국 내 모기지(주택담보대출)이 있는 주택들은 지난 12개월 동안 총 1.3조 달러, 전년 대비 8%의 자산 증가를 기록했다. 2024년 2분기 말 기준으로 모기지가 있는 주택들의 총 자산은 17.6조 달러를 초과했다.

피크 & 홈 파트너스의 CEO인 로버트 셰퍼드는 “주택 자산의 증가는 분명히 주택 소유자들에게 큰 재정적 이점이 되었다. 자산은 시간이 지남에 따라 부를 축적하게 하며, 이는 순자산을 늘릴 뿐만 아니라 미래에 유연성과 선택지를 제공한다”라고 설명했다.

CoreLogic의 수석 경제학자인 셀마 헤프에 따르면 주택 소유자들은 상당한 자산을 축적했고, 이는 불확실한 시기에 중요한 재정적 완충 장치 역할을 해주었다. 

일부 주택 소유자들은 보험료와 세금 상승으로 인한 추가 비용을 자산 증가분을 활용해 모기지 연체를 방지할 수 있었다고 설명했다.

그 결과 인플레이션 압력과 거의 모든 비모기지 관련 비용의 증가에도 불구하고 모기지 연체율은 역사적으로 낮은 수준을 유지하는 것으로 나타났다.

▶금리인하로 주택시장 회복 기대

모기지 금리가 연방준비제도의 금리 인하로 하락세를 유지하면서 주택시장 회복에 대한 기대가 나오고 있다. 

국책 담보 대출업체 프레디맥에 의하면 9월 중순 30년 고정 금리 모기지의 평균 이자율이 6% 초반대를 기록하고 있다. 이는 1년 전 동기간의 7.18%와 비교하면 꽤 하락한 것이다.  

30년 고정 모기지 이자율은 지난해 10월에는 20년 만의 최고치인 7.79%까지 치솟았다. 15년 고정금리 모기지 평균 이자율도 동기간 5.47%에서 5.27%로 하락했다. 1년 전에는 6.51%였다.

프레디맥 샘 카터 수석 이코노미스트는 “30년 고정금리 모기지 금리가 지난 두달 간 하락세를 보이며 2023년 2월 이후 최저 수준”이라며 “금리는 계속 약세를 보이고 있다”고 전했다. 

그는 그러나 “모기지 금리환경이 개선되고 있음에도 높은 주택가격과 공급부족으로 잠재적 주택구매자들은 아직 관망세를 유지하고 있다”고 전했다. 

주택 매물이 부족한 상황에서 주택을 팔아도 새 집을 사기가 힘들고, 주택 가격이 올라 비싸게 팔아도 다시 비싼 가격에 집을 사야하기에 주저한다는 것이다. 

또한 2~3%대의 낮은 이자율로 모기지론을 받았던 많은 주택 매도자들이 모기지 금리가 더 낮아지길 기다리면서 ‘주택 갈아타기’를 주저하는 면도 있다. 

부동산 플랫폼 질로우에 따르면 현재 모기지 보유자의 80% 정도가 5% 미만의 이자율을 적용받고 있다.

전문가 일각에서는 모기지 이자율 하락으로 주택시장이 꿈틀거리기 시작했다는 징후가 있기는 하지만 의미 있는 움직임이 나타나려면 시간이 더 필요할 것으로 보고 있다..

이런 가운데 본격적인 주택 거래 활성화를 위해서는 모기지 금리가 5%대 수준까지 떨어져야 한다는 분석이 나왔다. 금융정보 업체 바론은 수년래 최저 수준으로 떨어진 주택거래 부진을 살리기 위해서는 모기지 이자율이 5.25%까지 돼야 한다는 보고서를 내놓았다.

미국민 중간소득이 7만 7,345달러로 중간가 42만2,600달러 주택을 20% 다운페이먼트 한 후 구매한다고 가정할 때 월 주택관련 상환금 총액이 모기지, 보험, 재산세, 관리비 등 수입의 30%를 넘지 않으려면 30년 고정 모기지 금리는 최소 5.25% 선을 유지해야 한다는 것이다.

한편 주택 가격이 미 전국 최고 수준인 캘리포니아주의 주택 구매자 상황은 안 좋다. 

LA 주민 중간소득이 8만4,907달러로 7만7,345 달러에 비해 높지만 주택 중간가격이 85만5,000달러로 전국 중간가를 약 2배 이상 상회하기 때문에 5.25%의 금리로는 월 페이먼트가 월 소득의 절반을 훌쩍 넘어서게 되는 것이다. 

캘리포니아주부동산협회(CAR)에 따르면 높은 주택 가격으로 인해 캘리포니아주에서는 불과 14%의 바이어만이 단독주택 구입을 위한 재정능력을 갖추고 있다는 충격적인 분석도 나왔다. 

이에 비하면 텍사스의 상황은 좋은 편이다. 텍사스 주 중간 소득은 7만 2,284달러로 전국 평균보다 약간 낮고 DFW 지역의 주택 중간 가격은 38만 9544달러를 기록하고 있기 때문이다.

게다가 텍사스의 신규 주택 건설은 타주와 비교해 월등히 증가하고 있고, 이로 인한 주택 매물의 증가는 주택 가격 상승세를 둔화시키고 있다. 

금리 안하 시기도 맞이하면서 안정적인 주택 가격과 모기지 이자의 하락으로 텍사스 주택 시장 활성화가 타주에 비해 더 빠를 것으로 기대되고 있다. 

게다가 인구 증가세에 있어 미 전국에서 최고를 기록하는 텍사스주의 주택 수요는 계속 증가할 것으로 예상됨에 따라서 텍사스의 주택 시장의 미래는 밝을 것으로 전망되고 있다.

부동산파트너 편집팀