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프리스코, 실패한 프로젝트 “홀 온 더 톨” … ‘더 믹스(The Mix)’로 부활

프리스코에서 실패한 프로젝트인 “홀 온 더 톨”이 새로운 개발자와 만나 ‘더 믹스(The Mix)’라는 새 프로젝트로 재탄생하게 되었다.

16일, 프리스코 시 관계자들과 개발업체는 달라스 노스 톨웨이와 레바논 로드에 위치한 112에이커 규모의 ‘더 믹스’ 복합 개발 프로젝트의 기공식을 진행했다.

이 프로젝트는 114,000스퀘어피트 규모의 의료 사무실, 고급 식료품점, 상업 시설, 630채의 타운홈과 아파트 단위, 16에이커 규모의 공원, 그리고 2,250대 규모의 지하 주차장을 포함한다고 시 관계자들이 밝혔다.
‘더 믹스’의 비전은 2014년에 기공식이 진행된 이전 프로젝트인 ‘웨이드 파크(Wade Park)’와 유사하다.

웨이드 파크는 재정적인 문제로 인해 개발이 중단되었고, 이후 주차장으로 계획된 부지에는 거대한 구멍과 미완성 구조물만 남아 약 10여 년간 프리스코의 골칫거리가 되었다.

하지만 ‘더 믹스’의 대변인 팀 캠벨은 “이전 개발은 재정적으로 어려움을 겪으며 실패했지만, 우리는 그렇지 않다”며, “지난 5년 동안 시와 협력해 계획을 재구성했다”고 설명했다. 재구성된 계획은 16에이커 규모의 공원을 포함하며, 이전 계획보다 훨씬 뛰어난 설계를 갖추고 있다고 강조했다.

프리스코의 제프 체니 시장은 “이 프로젝트를 위해 상당한 인센티브 패키지를 마련했다”고 밝히며, “프리스코의 PGA나 더 스타 개발처럼 대규모 프로젝트를 실행하려면 도시의 지원이 필요하다”고 덧붙였다. ‘더 믹스’ 프로젝트의 1단계는 2028년 완공될 예정이라고 전해졌다.

과잉 건설과 노후화된 달라스 다운타운 오피스 공간의 앞날은?

달라스 다운타운의 사무실 공실 문제가 심화되고 있는 가운데, 그 원인 중 하나로 1980년대 과잉 건설된 스카이라인의 노후화가 지목되고 있다.

상업용 부동산 데이터에 따르면, 달라스 다운타운의 사무실 공간 점유율은 타 대도시 지역의 다른 사무실 공간보다 평균적으로 낮은 것으로 나타났다.

아트 디스트릭트(Arts District)나 웨스트 엔드(West End)의 상황은 다소 나은 편이지만, 달라스 다운타운 중심부는 공실률이 심각한 수준에 이르렀다는 분석이다.

현재 중심 비즈니스 지구(central business core)의 공실률은 35.8%로, DFW지역 평균인 24.7%를 크게 웃돌고 있다. 또한 2019년 말 이후 달라스 다운타운의 점유 사무실 공간은 약 300만 평방피트가 감소한 것으로 조사됐다.

근래 골드만 삭스(Goldman Sachs), 뱅크 오브 아메리카(Bank of America), 딜로이트(Deloitte)와 같은 대형 기업들은 다운타운을 떠나 업타운(Uptown)의 최신 건물로 이동하는 사례를 보였다. 북쪽에 위치한 달라스 업타운은 지난 20년간 사무실 공간이 거의 두 배로 증가했으며, 현재도 추가 건설이 활발히 진행 중이며 최신 시설에 대한 수요는 계속해서 증가하고 있다.

이에 따라 개발업자들은 다운타운의 공실 공간을 채우기 위한 다양한 계획을 내놓고 있다. 일부는 피클볼(pickleball) 코트와 같은 편의 시설을 추가하며 세입자를 유치하려 하고, 또 다른 일부는 호텔이나 아파트와 같은 복합 용도로 전환을 추진 중이다.

심지어 달라스 다운타운에서 가장 높은 빌딩인 뱅크 오브 아메리카 플라자도 이러한 변화의 흐름을 피해 가지 못하고 있다.

현재까지 40개 이상의 다운타운 사무실 공간이 호텔, 아파트 등으로 전환됐다. 첫 번째 전환 사례는 1990년대 초반으로 거슬러 올라가며, 부동산 회사 코스타(CoStar)에 따르면 2006년 이후 13건의 전환이 이루어졌다.

일부 시장 전문가들은 이러한 주거 전환이 성공적일 것이라고 전망하고 있다. 반면 일각에서는 실패 사례도 적지 않다는 경고도 함께 나오고 있는데 건물 구조와 용도 제한 등 다양한 이유로 모든 건물이 주거 공간으로 전환될 수는 없다는 지적이다.

한편 달라스 다운타운은 특정 산업에 있어 중요한 장소로 남아 있다. 전문 서비스업과 법률 회사 등은 여전히 다운타운 중심부에 자리하고 있다. 또한, 30억 달러 규모의 달라스 컨벤션 센터 프로젝트가 중심부에 새로운 활력을 불어넣을 것이라는 기대감도 커지고 있으며 새로운 주민 유입이 비즈니스를 다시 다운타운으로 끌어들이는 계기가 될 수 있을 것이라는 전망도 나오고 있다.

북달라스 오피스 타워, 6,600만 달러에 매각

파크 레인 타워(Tower at Park Lane)가 6,600만 달러에 매각됐다. 20층 규모의 50만 9,818제곱피트(약 47,372㎡)의 오피스 타워는 콜로라도에 본사를 둔 리얼 캐피탈 솔루션(Real Capital Solutions)이 인수한 것으로 전해졌다. 새 소유주는 로비와 피트니스 센터 업그레이드, 3층 스위트룸 및 백오피스 편의시설 추가 등 자본 개선에 약 1,300만 달러를 투자할 계획이다.

해당 북달라스 타워는 지난해 매물로 나왔으며, 이전에는 노스팍 센트럴(NorthPark Central)로 알려져 있었다. U.S 75번 고속도로 인근에 위치한 이 건물은 탑골프(Topgolf), 텍사스 A&M 커머스(Texas A&M-Commerce), 매치닷컴(Match.com)과 같은 주요 임차인이 있었다.

또한, 파크 레인 쇼핑몰(Shops at Park Lane) 및 노스파크 센터(NorthPark Center)와 가까운 입지 조건을 갖추고 있다. 이 타워는 1984년 전설적인 달라스 개발업자인 레이몬드 내셔(Raymond Nasher)에 의해 건설됐다.

그는 노스파크 센터를 개발한 것으로도 유명하다.

앞서 CBRE 글로벌 투자자는 2017년 이 건물을 1억 2천만 달러 이상에 매입했다.

리얼 캐피탈 솔루션의 최고 투자 책임자인 애덤 애블른(Adam Abeln)은 이번 인수가 “상당한 할인율로 고품질 자산을 전략적으로 인수하고, 큰 성장 가능성을 가진 자산에 투자하려는 우리의 의지를 보여주는 사례”라고 평가했다. 이번 인수는 8750 N. Central Expy.에 위치한 파크 레인 타워 매입을 통해, 이 콜로라도 회사가 달라스에서 처음으로 오피스 자산을 인수한 사례로 기록된다. 매각은 CBRE의 러셀 잉그럼(Russell Ingrum)과 패트릭 베누아(Patrick Benoist)가 중개한 것으로 전해졌다.