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상업용 투자 전문가

에드워드 최

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우리가 초등학교에 들어가면 학생들 머리가 얼마나 좋은지를 알아보려고 지능검사를 한다. 흔히 IQ 테스트로 통하는 이 시험은 주로 논리와 수학, 공간감각 등에 대한 이해력을 검사한다.

시험 결과 수학과 논리에 강한 학생들이 높은 점수를 받으며 이 점수는 평생 머리가 좋고 나쁨을 가르는 기준으로 통한다. 

부동산 투자에 있어서도 머리가 좋은 사람이 투자를 잘 할 것처럼 생각되지만 현실은 많이 다르다. 여기서 IQ는 별 문제가 되지 않는다. 학교의 열등생이던 사람들 중에 미래를 내다보고 선투자하는 리스크를 기꺼이 감당하는 사람들이 부자로 등극하는 것을 우리는 주변에서 수없이 보고 있다. 

그러면 오늘은 도대체 어떤 사람이 부동산 투자지능이 높은지, 평범한 우리들도 그런 지능을 학습으로 개발할 수 있는지 알아보기로 하자. 

 

수익형 부동산 투자분야에서 미래예측지능이 있다. 이 지능이야말로 부동산 투자에 있어서 거의 절대적인 힘을 발휘하는 지능이다. 지금은 비록 허접해 보이는 건물이지만, 입지가 좋으니 기꺼이 구입해서 멋지게 리모델링 하거나 신축하면 돈이 될 거라는 것을 상상하고 예측할 수 있는 지능이다. 

큰 도로공사의 개통을 앞 둔 위치에 있는 건물을 접했다고 치자. 건물 앞은 공사 중이라 심란하고 너저분하고 차량 통행이 적어 썰렁하지만, 이 건물을 지금 매입하여 개통 후 깨끗하게 정리되고 북적대는 상권으로 변신할 때 대박의 수익을 거두는 지능도 미래예측 지능이다. 이런 지능이 잘 발달된 사람들은 유난히 부동산 재테크에 강하다. 

우리 주변에서 만날 수 있는 사업가들과 복부인, 알짜 땅부자들과 빌딩부자들이 그 주인공들이다. 이들은 학교 다닐 때 공부는 잘 못했을 수 있지만 현실에서 처세가 유난히 뛰어나고 미래를 예견하며 기꺼이 리스크를 감수할 줄 아는 사람들이다. 

필자는 이 지능은 분명히 학습을 통한 습득이 가능하다고 본다. 재테크 책을 통하여 부동산 투자에 대한 이론을 익히고 전문가와 함께 실전 매물 탐사를 통하여 안목을 높이면 보는 눈이 달라진다. 

가치판단 능력이 일정수준에 도달하면 이제는 실행에 옮기는 용기만 더하면 되는 것이다. 용기는 처음이 어렵지 한 번 내보면 그 다음은 쉽지 않은가. 

투자도 마찬가지다. 여러분은 누구나 부동산 투자에서 가장 중요한 미래예측 지능을 분명히 가지고 있다. 다만 그 지능을 개발하지 못한 채 썩히고 있을 뿐이다. 

세상 돌아가는 소리에 촉각을 기울이고 중요한 개발호재에 대한 정보들을 차곡차곡 쌓아두고 종잣돈이 마련되면 용기를 내어 투자를 실행함으로써 여러분 모두가 원하는 규모의 꼬마빌딩주가 되어 남의 부러움과 질투의 대상이 되기를 바란다.

수십명의 부동산 고수들을 상담하면서 여러 가지를 느끼고 배웠지만 그 중 가장 큰 깨달음은 다름 아닌, 그들이 너무도 평범한 사람들이라는 사실이다. 

그런데 대부분의 사람들은 이들이 무슨 특별한 노하우를 가지고 있는 것처럼 환상을 가지고 있다. 하지만 필자의 경험에 비춰보면 그들이 다른 사람보다 특별한 무언가를 가지고 있는 것은 아니었다. 다만 그 사람들에게는 크게 몇 가지 공통점이 있다. 

그 중 하나는 위험을 감수하는 능력이다. 고수들은 어떤 위험이 있는지를 미리 꼼꼼히 살펴보고, 그에 대처할 수 있는 방법을 찾아놓은 다음에야 비로소 투자한다. 만약 그래도 위험이 닥쳐온다면 그 때는 손실을 스스로 감수한다. 그러나 대부분의 사람들은 위험요소가 나타나면 지레 겁부터 먹고 망설이기 시작한다. 그리고 그 때부터 의심이 깊어져 결국 투자를 포기하는 사례를 필자는 수차례 봤다. 

부동산 고수들의 공통점 중 또 다른 사항은 정보판단 능력과 실천능력이 남다르다는 점이었다. 고수들은 정부정책을 미리 읽고 행동한다. 대부분의 사람들은 그런 고급정보를 어떻게 얻느냐고 하소연을 하지만, 사실 모든 정보는 우리가 매일 접하는 신문과 방송뉴스, 인터넷 안에도 다 들어 있다. 

정보라는 것은 결국 관심을 가지고 있는 사람들에게 포착되는 것이고, 또 그 정보를 끊임없이 추적해온 사람들에게 걸려들게 되는 것이다. 보통 사람들은 연예인 뒷이야기나 정치인들이 싸운 이야기에 관심을 가지고 재미있어 한다. 

그러나 고수들은 대통령이나 연준 의장이나 정책 당국자들이 서로 어떤 이야기를 나눴는지에 관심을 가진다. 변화되는 정책내용도 중요하지만, 고수들이 가장 주의 깊게 보는 부분은 그 행간에 담긴 의미, 즉 고위관료나 책임자들의 정책적 의지다. 그 행간에 담긴 의지, 숨은 속뜻을 읽고, 현실성 여부와 시장 파급효과를 미리 예측해보는 것이다. 

특히 부동산은 정부정책에 민감하게 반응하기 때문에 정부정책의 속내를 읽어내는 것을 게을리하면 안 된다. 

부동산 시장 전망과 정책변화의 커다란 줄기, 소위 큰 흐름을 항상 읽고 있어야 한다는 말이다. 

한편, 고수들은 실천력이 뛰어나다. 그들은 아무나 믿지 않지만, 상대방의 논리가 객관적이고 과학적인 근거가 정연하다 싶으면 의심하지 않는다. 

논리적이고 설득력 있는 이야기에는 빠른 반응과 신뢰를 보인다. 그렇기 때문에 투자의 타이밍을 놓치는 법이 없다. 고수들은 오늘 상담하면 다음날 오전에 소개한 매물을 둘러보고 와서 바로 오퍼 넣자고 한다. 

그러나 실패하는 사람들은 필자와 상담을 하고 난 후 투자를 해야 할지 말아야 할지 망설이다가 한참 지나고 나서 소개한 매물에 가보고 마음에 들어 사려고 하면 이미 다른 사람과 계약이 되어 놓치기 일쑤다. 

모든 투자는 가격이 오르기 전에 발 빠르게 매입해서 수익을 거두는 것이므로 남들보다 빠른 판단과 결정이 필요하다. 지난 10년 동안 부동산으로 부자가 된 사람들은 정말 많다. 이들의 공통점은 매매 타이밍을 놓치지 않았다는 점이다. 

부동산에 실패한 사람들의 특징은 기회를 잘 놓칠 뿐만 아니라 언제나 지나고 나서 ‘그 때 사둘 걸’ 하고 후회만 한다는 것이다.

마지막으로 부동산 투자 하수와 고수의 가장 결정적 차이는 전문가의 활용 여부다. 상업용 부동산 투자에는 여러가지 고려해야 할 중요한 사항들이 있다. 각 매물과 지역들의 특성을 잘 파악하고, 자신의 목표와 목적에 맞는 투자 매물을 찾도록 전문가와 상의하는 것이 중요하다. 

훌륭한 부동산 투자의 결실은 투자가의 부단한 노력과 안목, 그리고 전문가와의 끊임없는 정보교환과 대화를 통한 정보입수의 산물이라 할 수 있다.

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.