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지난해 유래 없는 팬데믹에도 불구하고 미국 경제에서 가장 밝았던 섹터를 꼽자면 단연 주택시장이라 할 수 있다. 

주택담보대출 평균 이자율은 2.86%로 1년 전과 비교해 1% 이상 낮은 사상 최저 수준으로 2020년을 마감했으며, 팬데믹 이후 보인 저금리 추세는 주택시장의 수요를 폭발하게 하는 강한 원동력이 되었다. 

일반적으로 부동산 매매는 봄에서 여름까지 가장 활발한 성수기를 지나고, 가을에 접어들고 새학기가 시작되는 시기부터 점차 줄어들기 시작한다.  

또한, 12월 말은 전통적으로 부동산 매매가 가장 적은 시기이고,  반대로 이 시기에 구입을 하면 가장 좋은 가격에 구입할 수 있는 시기이기도 했다. 

하지만 지난해는 워낙 낮은 이자율로 인한 모기지 비용의 감소로 수요가 연말까지도 뜨겁게 불 타오른 것을 경험할 수 있었다. 

기존주택 판매량은 7월 이후부터는 580만건을 넘기 시작했고, 이 정도의 거래량은 지난 10년간 단 한 번도 나타내지 못한 수치다. 사실상 부동산 버블이 한창 불 타오르던 2004년과 2005년에나 볼 수 있던 수준인 것이다.

사상 최저 이자율에 워낙 높은 수요가 폭발적으로 증가하다보니 가격대는 치솟고 있다. 지난달 발표된 S&P CoreLogic Case-Shiller 미 주택가격지수에 따르면 12월 주택가격은 전년대비 8.4%가 오르며 이 전달의 7% 상승을 넘었다. 

케이스 쉴러 주택지수와는 별개로 지난주 발표된 미 연방 주택금융청(FHFA)에 따르면 12월 주택가격은 1년전보다 무려 10.2% 증가한 것으로 발표됐다. 이를 증빙하듯 미국의 주택가격은 이제 14년래 최고치를 보이고 있고, 가격상승세는 시장이 버블붕괴 이후 회복을 강하게 시작하던 2014년 3월 이후 가장 높은 수준이다.

이러한 주택구매의 상승은 수요에 비해 공급이 턱없이 따라가지 못한 것과 낮은 이자율로 인해 불필요하게 급등한 측면이 있다. 계속 부동산 가격 상승을 부추기는 가장 큰 문제는 재고가 너무 없다는 것이다.

이는 결과적으로 주택시장의 모멘텀 하락으로 나타나고 있는데, 이것을 가장 극명하게 보여주는 지수가 잠정 주택 판매지수다. 

잠정 주택판매는 구매계약은 했지만 아직 클로징이 되지 않은 주택의 판매지수를 집계하는데, 일반적으로 기존주택판매 지수의 선행지표로 인식된다. 12월 29일 미 부동산협회(NAR)에서 발표된 지난 11월 잠정주택 판매지수는 전월대비 2.6% 감소했는데, 이는 9월부터 3개월 연속 하락세다.

물론 이전과 비교해서 워낙 수요가 높고, 비수기 시즌에 돌입한 문제일 수도 있지만, 주택시장의 판매량과 가격상승세가 이대로 계속 유지할 수 없는 상황에서 모멘텀이 하락하는 시그널로 볼 수 있는 측면도 있다.

사이먼 윤

Remax DFW Associates

SIMON.YOON@RMDFW.COM