dalkora

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백신 수급률이 빠르게 올라감과 동시에 팬데믹의 종식이 가시화가 되고 있으며, 늘어나는 소비에 맞춰 시장금리가 몇주째 빠르게 상승하며 주택시장에도 영향을 미치고 있다. 

불과 몇 달 전만해도 작년과 비교해 100%가 넘는 리파이낸싱 수요가 지난주에는 작년대비 39%나 낮아지며 금리 상승에 대한 영향을 받고 있다. 

다행이 구매수요는 주택시장이 성수기를 시작하는 봄 시즌을 맞아 전주 대비 2%가량 상승하며 여전히 모멘텀을 얻고 있지만 지금 주택시장은 바이어에게는 최악의 시기중 하나라 할 수 있다. 

여전히 역사적으로 낮은 모기지 금리는 좋은 소식이지만 일단 살 수 있는 주택 매물이 극도로 찾기 어려운 수준이고, 주택가격의 너무 빠른 상승세는 낮은 금리의 이점을 상쇄시키고 있다. 

하지만 인플레이션이 오고 있고, 팬데믹의 둔화세와 함께 작년 내내 주택가격을 따라가지 못하던 렌트가격이 교외지역을 중심으로 빠르게 상승하고 있어 바이어들을 시장으로 내몰고 있다. 주택가격이 상승세를 이어가고 금리도 함께 오르면서 바이어들은 최악의 경제성에 직면하게 되고 있는 것이다.

MBA(미 모기지 뱅커스 협회)가 집계하는 신규주택 판매량은 2월 74만 8천건으로 8개월 연속 80만건을 상회하던 기록을 처음으로 하향했다. 

높아진 가격과 점점 올라가는 이자, 그리고 극도로 적은 매물은 의도치 않게 주택을 구입할 수 있는 수요를 제한하고 있고 이는 결국 상대적으로 경쟁자들보다 크레딧이 좋고 가격을 높게 부르는 바이어들이 경쟁에서 이기며 전반적인 대출금액 자체를 높이고 있다. 대출금액 중간가는 이제 $37만불대로 사상최고가를 기록하고 있다. 

작년 말 이후 주택가격의 상승세는 무서울 정도인데, 1월 미 주택가격지수는 전년대비 12%나 급등했으며 3월과 4월에는 14%이상 상승할 것으로 전망 될 정도로 상승세는 계속되고 있다.

주택시장의 가격상승세는 사실상 2006년 부동산 버블을 생각나게 할 정도로 빠르게 상승하고 있다. 

작년 기존 주택판매량은 14년만에 최고치를 기록할 정도로 수요가 폭발했고, 이는 유례없는 최저수준으로 내려앉은 모기지 이자율에 힘 입었기 때문이다. 물론 최근 주택시장의 상승세가 부동산 버블을 상기시키고 있다고는 하지만 이전과는 확연히 다른 모습이 있다. 

바로 구매자들의 퀄리티 차이다. 이전에는 크레딧이 안좋고 다운페이먼트가 없거나 적은 사람들도 주택구입에 나서며 신규주택 착공이 붐을 보였다면, 지금 시장에 진입하는 바이어들은 크레딧은 기본적으로 좋고 다운페이먼트도 은행이 원하는 수준 이상으로 할 수 있는 사람들이 구입을 하고 있다. 

다시말해, 이전에는 재정적으로 빈약한 구매자들의 과도한 수요가 모기지 서브프라임 사태를 불렀다면 지금은 펀더멘탈적으로 이전과는 다른 상황인 것이다. 지금은 부가 충분하고 자격이 오버 퀄리파잉하는 구매자들이 낮은 금리의 수혜를 받아 집을 구매하고 개조하는 모습을 보이고 있다. 

현재 주택시장의 가격 상승세가 수요의 폭발보다는 공급의 심각한 부족에 있다는 점에서 팬데믹의 종식후 나타날 수 있는 억눌렸던 공급의 폭발이 향후 주택시장에 어떻게 리스크로 다가올지도 염두해 두어야 하겠다.