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달라스-포트워스, 2025년 미국 최고 부동산 시장으로 부상

달라스-포트워스(DFW)가 2025년 미국에서 가장 뜨거운 부동산 시장으로 자리잡을 것으로 예상된다.

프라이스워터하우스쿠퍼스(PriceWaterhouseCoopers)와 어반랜드 연구소(Urban Land Institute)가 발표한 연례 보고서에 따르면, D-FW는 내년 부동산 매입, 개발, 금융에 있어 최고의 시장으로 꼽혔다.

부동산 새동향(Emerging Trends in Real Estate)라는 제목의 이 보고서는 2천여 명의 전문가 데이터에 기반, 부동산 투자와 개발 동향, 그리고 주요 부동산 이슈에 대한 전망을 제시했다.

해당 북텍사스가 2024년 3위에서 상승해 내년에는 1위로 예측되며, 특히 팬데믹 이후 빠른 회복력과 인구 성장세가 주요 요인으로 작용했다고 설명했다.

특히 DFW 지역의 총 고용은 2020년 2월 이후 11.2% 증가해, 미국 내 주요 도시 중 네 번째로 빠른 성장을 기록했다. 

이 성장률은 노스캐롤라이나의 롤리, 사우스캐롤라이나의 찰스턴, 그리고 텍사스 어스틴에 이은 것이다.

이와 더불어, DFW지역의 경제적 다양성도 시장의 강점으로 평가받고 있다. 북텍사스에는 23개의 포춘 500대 기업 본사가 위치해 미국에서 네 번째로 높은 집중도를 자랑하고 있다.

또한 5년 및 10년 기준 부동산 연평균 수익률이 각각 7.9%와 8.8%로 텍사스 내 최고치를 기록하고 있다. 이 같은 성장에도 불구하고 DFW지역은 상대적으로 경제성을 유지하고 있다. 

무디스 애널리틱스(Moody’s Analytics)에 따르면, 달라스의 비즈니스 비용은 전국 평균의 102%, 생활비는 113%로 평가된다.

그외 지역 중간 주택 가격은 2020년 이후 약 38% 상승해 38만 2천 달러에 이르렀으며, 이는 전국 중간 가격인 약 40만 달러와 유사한 수준으로 대부분의 주요 시장보다 경제적이라는 평가를 받고 있다.

ULI 달라스-포트워스의 타멜라 손턴(Tamela Thornton) 상무이사는 “달라스는 매력적인 경제 환경과 일류 개발 여건을 갖추고 있어 신규 기업과 인재를 계속해서 유치하고 있다”며 “우리의 모멘텀이 주거 경제성과 노동력 개발에 있어 큰 역할을 할 것”이라고 전했다.

전국적으로 2025년 미국 부동산 시장에 대한 전망은 지난해보다 더 긍정적이지만, 업계 전문가들은 여전히 신중한 접근을 취하고 있다. 

특히 상업용 부동산 시장의 회복은 느리고 점진적으로 진행될 것으로 예상된다.

한편, 데이터 센터가 시장을 주도하고 있으며, 선벨트(Sunbelt) 지역의 빌드투렌트(build-to-rent) 시장은 높은 성장률로 인해 공급 과잉 가능성이 제기되고 있다.

[부동산 새동향 보고서 상위 10위 도시들]

1. 달라스-포트워스(Dallas-Fort Worth)

2. 마이애미(Miami) 

3. 휴스턴(Houston)

4. 탬파-세인트피터즈버그(Tampa - St. Petersburg)

5. 내슈빌(Nashville) 

6. 올랜도(Orlando)

7. 애틀랜타(Atlanta) 

8. 보스턴(Boston)

9. 솔트레이크시티(Salt Lake City)

10. 피닉스(Phoenix)

DFW 신규 주택 매매 소폭 상승

2023년 10월부터 2024년 9월까지 5만 3,219채의 주택이 매매됐는데, 연간 기준으로 신규 주택 판매는 1% 미만으로 증가했다. 

보고서에 따르면 시장에서 경쟁이 심화되고 있다는 몇 가지 신호가 포착된다.

완공된 공실 주택 재고는 3분기에 상승, 1만 269채를 기록했다. 이는 전년 대비 2천 채 이상의 공실 주택이 증가한 것으로 24.7% 늘어났다. 

보고서에 따르면 최근 DFW 지역의 주택 공급 수준은 2.3개월인데, 레지덴셜 스트레터지스는 2~2.5개월의 공급을 균형으로 간주하고 있다. 

또 다른 징후는 모델 주택의 증가로, 작년에 1천 103채에서 1천 284채로 증가했다. 

레지덴셜 스트레터지스에 따르면 이는 지역의 신규 주택 커뮤니티 수가 증가하고 있음을 보여준다. 캐시 기브슨(Cassie Gibson) 부사장은 “완공된 미판매 주택 재고의 증가는 시장에서 경쟁이 심화되고 구매력 문제가 어려워지는 것과 직접적으로 관련이 있다”라고 말했다.

그는 “주택 건설업체는 2025년 봄에 새로운 재고를 확보하기 위해 미판매 재고를 정리하는 데 집중하고 있다”라며 “이러한 환경에서 건설업체는 할인과 인센티브에 대한 공격적인 전략을 펼친 결과 이익 마진도 좁아지고 있다”라고 부연했다. DFW) 지역의 개발된 주택부지 공급량은 지난 분기에 소폭 증가해 10만 유닛을 넘었다. 

이는 22.3개월분의 공급량에 해당한다. 개발 중인 공부지의 파이프라인은 6만 7천 유닛 이상으로 안정세를 유지하고 있지만, 지난해에 비해 약 5% 감소했다.

보고서에 따르면 높은 토지 가격과 개발 비용, 그리고 높은 금리가 저렴한 가격의 주택 개발 부지를 만드는 것을 어렵게 하고 있다.

분석가들은 주택 구매 여력을 해결하기 위해서는 공터 가격이 안정화되어야 한다고 지적한다. 또한 지난 분기 DFW지역에서는 1천 853채의 임대용 주택이 착공됐으며 연간 6,128채의 임대용 주택이 착공됐다. 임대용 주택은 북텍사스 신규 주택 착공의 11.3%를 차지하고 있다.

한편 DFW 지역의 기존 주택 판매는 여전히 부진한 상태이다. 

8월 말까지 12개월 동안 DFW 지역에서 8만 8,566채의 기존 주택이 판매됐으며, 이는 전년 대비 3% 감소했다.

활성 매물은 45% 급증해 약 2만 9,900채가 시장에 나와 있으며, 매물 공급 기간은 4개월을 넘고 있다. 

다만 많은 신규 매물의 가격은 시장 최고가에 가깝고, 주택담보대출 금리는 여전히 6% 이상이어서 많은 주택 소유자들은 몇 년 전 확보한 초저금리의 주택담보대출을 포기하지 않고 있다.

윌슨 대표는 윌슨은 “주택 매물 재고 기간이 균형으로 간주되는 6개월 수준으로 돌아갈 가능성이 있다”고 말했다.

그는 “주택담보대출 금리가 5.0%에서 5.5% 범위로 하락하기 전까지는 대부분의 저금리 주택담보대출을 보유한 가구들이 이사하려 하지 않을 것”이라고 예측했다.

프레디 맥이 지난달 24일(목)에 발표한 30년 만기 주택담보대출 평균 금리는 6.54%이었다. 이는 전주 6.44%에서 소폭 상승한 수치다.

윌슨 대표는 “DFW 주택 시장은 주택담보대출 금리가 더 하락해 신규 주택 수요가 증가하고, 지역 일자리 증가와 이주 활동이 회복되기를 바라고 있다”고 전했다.