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주택 가격 상승세 Up

피치 레이팅스(Fitch Ratings)가 최신 보고서에서 북텍사스 지역의 집값이 계속 상승세를 유지할 것이라고 전망했다. 

지난 수년간 북텍사스 지역의 과열된 주택 시장에 대해 경고해 온 월스트리트(Wall Street)의 평가 회사 피치 레이팅스(Fitch Ratings)가 최신 보고서에서 북텍사스 지역의 집값이 계속 상승세를 유지할 것이라고 전망했다. 

피치 레이팅스는 수년 전 처음으로 DFW 지역의 치솟는 집값에 대해 경고한 분석업체들 중 한 곳이다. 당시 피치 레이팅스는 DFW 지역을 미 전역에서 가장 과대평가된 대도시 중 하나로 평가했다.

작년 초만 해도 피치는 DFW 지역의 집값이 14% 넘게 과대평가돼 있었다고 추산했다. 하지만 피치 레이팅스는 현재 달라스/포트워스 지역의 집값에 대해 단지 5% 내지 9% 정도만 과대평가돼 있다고 기존의 입장에서 한발 물러선 분석을 내놓았다. 이에 반해 미주 내 전 지역 집값은 10% 넘게 과대평가돼 있는 것으로 분석했다. 

피치 레이팅스는 올해 집값 상승이 최근 기조보다 훨씬 더 둔화할 것으로 예측했다. 피치 분석가들은 최신 보고서에서 “팬데믹 시작 이후 2021년 1분기에 미 전역의 집값 상승률이 둔화하더니 집값 상승세가 작년 3분기부터 완만해졌다”고 진단했다. 또한 “올해 미 전역의 집값이 5% 내지 7%가량만 오를 것”이라고 내다봤다. 

이들은 또 4분기 주택 보고서에서 “전국 메트로 도시들 중 77%에 해당하는 지역의 집값이 팬데믹 이전에는 불과 4% 정도 과대평가됐던 것에 비해 지금은 10% 이상 과대평가돼 있다”라고 분석했다. 

특히 아이다호와 플로리다 지역들이 과대평가되고 있다고 분석했다. 주택 가격이 과대평가된 지역들로 31.8% 과대평가된 아이다호의 보이즈(Boise)와 28%인 피닉스, 24.5% 과대평가된 플로리다의 펜사콜라 및 22.2%의 어스틴이 꼽혔다. 

한편 지난 5년간 북텍사스의 단독 주택 매매 가격은 50% 이상 치솟은 것으로 나타났다.

 지난해 부동산 중개사를 통해 매매된 중간 가격대 주택 가격은 18%가 상승한 33만 5000달러였다. 

경제 전문가들도 “2022년에는 DFW 지역의 집값이 현재보단 낮은 수준으로 상승할 것”이라고 예측했지만 “집값 상승이 정상적인 수준보다는 더 높게 계속 거래될 것”으로 예상했다. 

텍사스 A&M 대학(TAMU) 텍사스 부동산 리서치센터(TRERC)의 제임스 게인스 경제 전문가는 “집값이 너무 상승한 상태라 보다 완만한 상승이 이뤄질 것으로 보인다”면서 “올해에 집값이 18% 내지 20% 상승할 것으로 보기는 어렵겠지만, 9% 내지 10% 정도로 여전히 높은 상승률을 보일 것”으로 내다봤다. 

다만 “올해에 메트로 지역의 주택 거래 활동에는 큰 변동이 없을 수도 있다”라고 예측했다. 그러면서 “집값이 너무 높아서 올해엔 주택 수요가 어느 정도 약화될 것으로 예상되지만 주택 시장 경기는 여전히 강세를 보일 것”이라고 전망했다. 

전미부동산중개사협회(NAR)는 DFW 지역이 다른 9개 대도시와 함께 올해 주택 가격이 평균 가격 상승 수준보다 더 높게 오를 것이라고 예상했다. 로렌스 윤 부동산 전문가는 “높은 일자리 성장으로 인해 올해에 DFW 지역의 주택 비용이 상승하고 신규 주택 개발에 알맞은 건설 부지가 부족할 것”으로 전망했다. 

주택 공급량 감소

한편 얼마 남지 않은 주택 거래 성수기인 봄철 주택시장에 접어들더라도 북텍사스 등 미 전역의 주택 소비자들이 선택할 수 있는 주택 공급량이 전보다 훨씬 더 적을 것으로 예상했다. 

질로우(Zillow)의 새 보고서에 따르면 작년(2021년) 말 미 전역의 주택 거래 건수가 팬데믹 이전인 2019년 말보다 무려 40여% 더 낮을 정도로 기록적으로 적었다. DFW 지역에서 거래 가능한 주택 재고율은 팬데믹 이전 수준보다 낮은 42.4%였다. 

작년 말 북텍사스의 부동산 중개 시장에 나온 단독 주택은 7250채에 불과했다. 

질로우의 제프 터커(Jeff Tucker) 경제전문가는 새 보고서를 통해 작년 12월 주택 거래가 많이 성사된 후, 미 전역의 가용 주택 재고량이 이전의 그 어느 때보다 더 적다고 전하며, 주택 구매 의지가 확고한 구매자들이 주택 구매 헌트를 계속하면서 집값 상승세에 다시 불을 붙이고 있다고 지적했다. 

아울러 오름세를 보이고 있는 모기지 이자율이 향후 주택 구매 수요를 둔화시킬 잠재적 요인이 될 수 있다 해도, 아직까지 주택 수요는 꾸준히 강세를 유지하고 있으며, 높은 집값은 물론 주택 재고난에도 주택 구매자들의 구매력은 약화되지 않았다고 진단했다. 

작년 12월 미 전역에서 거래된 주택은 92만 3000채이며 이는 사상 최저 수준으로 기록됐다. 질로우 보고서에 따르면 작년 12월 DFW 지역에선 평균적으로 주택 거래 성사에 걸리는 기간이 단 17일이었다. 

같은 달 해당 지역에서 34만여달러에 팔린 주택의 거래율은 그 이전 해인 2020년 12월보다 25.2% 상승한 수준이었다. 

질로우 조사에 따르면 작년 말 다시 나타난 코로나 19 확산이 잠재적 주택 매도자들이 매각을 미루는 결정을 하도록 영향을 미쳤을 수도 있다. 

사실 최근 몇 달간 북텍사스의 주택 거래는 재고 부족과 일부 잠재적 주택 구매자들의 구매력을 약화시키는 구매 가능한 가격대의 주택 부족 때문에 둔화됐다. 

작년 북텍사스 주택 시장에선 기록적으로 높은 거래율을 보인 재작년(2020년)보다 1% 더 낮은 11만 7692채의 단독 주택이 거래됐다. 

올해는 최근 증가한 주택 모기지 비용이 주택 구매를 더 둔화시키면서 주택 가격이 인하할 수밖에 없을 것으로 예상됐다. 

 부동산파트너 편집팀