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창고 건물 ‘귀한 몸’… 

북텍사스에 창고 건설 붐

상업용 부동산 시장에서 창고 건물이 ‘귀한 몸’ 대접을 받고 있다. 팬데믹이 발생하면서 다른 부문과 달리 수요가 폭등하고 있는 것이다. 

사무실, 상가, 호텔 등의 상업용 부동산 부문은 코로나19 직격탄을 맞은 반면 창고 부문은 온라인 매출 증가로 임대 수요가 늘면서 코로나19 특수를 톡톡히 누리고 있다.

CNBC가 전자 상거래가 코로나19를 계기로 식료품 등 일상생활 전반에 자리 잡으면서 창고 건물 수요가 오는 2025년까지 약 10억 평방피트 더 늘어날 것으로 상업용 부동산 중개 업체 ‘존스 랑 라살’(JLL)의 보고서를 인용해 전망했다.

JLL의 보고서에 따르면 코로나19 사태 이전 창고 건물 임대 중 전자 상거래 부문이 차지하는 비중은 약 35%로 그다지 높지 않았다. 하지만 코로나19 사태를 거치며 전자 상거래 관련 임대가 차지하는 비중은 이미 전체 창고 임대의 50%를 넘어서며 폭발적인 증가세를 보이고 있다.

크레이그 마이어 JLL 산업용 부동산 부문 대표는 “올해 1분기 창고 건물 임대 실적이 지난 3년래 가장 우수하다”라며 “특히 전자 상거래 부문에서의 임대 수요가 연말 휴가철 발생하는 수요보다 더 높다”고 설명했다. 

마이어 대표의 설명에 따르면 최근 대형 창고 건물이 얼마나 빠르게 임대되는 추세인지 잘 알 수 있다. 식료품 등 소매 물품을 취급하는 한 업체는 한 달 전 약 120만 평방피트 규모의 창고 건물 임대를 의뢰해 왔다고 한다. 

이 업체는 냉동 창고 시설이 딸린 건물의 임대 계약서에 서명하자마자 건물에 입주, 이미 들어 온 주문 처리에 들어갔다. 

이미 들어 온 주문이 밀린 상태로 창고 자리가 그만큼 급하게 필요했던 것으로 볼 수 있다. 

마이어 대표는 “일반적으로 임대 조건 협상과 계약서 서명, 입주까지 적어도 수개월이 걸리는데 이런 경우는 업계에서 상당히 드물다”라고 설명했다. 

JLL은 온라인 소비가 식료품 부문으로까지 확대되면서 이 같은 수요를 맞추려면 냉동 창고 면적이 추가로 약 1억 평방피트 정도 필요할 것으로 예측하고 있다.

북텍사스에서도 하이웨이를 따라 창고 건물들이 속속 들어서고 있다. 이 가운데 특히 아마존의 대형 물류 센터는 계속 확장되고 있다. 아마존은 최근 텍사스 포니(Pony)에 100만 SF 규모의 물류센터와 맥키니(Mckenney)의 물류센터를 새롭게 개장했다. 

또 알링턴(Arlington)과 맨스필드(Mansfield)에 각각 한 곳 그리고 포트 워스(Fort Worth)에 두 곳의 물류 센터를 건설하고 있다. 

대형 산업용 부동산 개발업체 ‘프롤로지스’(Prologis)에 따르면 전자 상거래 매출 규모가 10억 달러 증가할 때마다 창고 건물은 약 120만 평방 피트가 추가로 필요하다. 전자 상거래 시장 조사 기관 ‘이마케터’(eMarketer)에 따르면 미국 내 전자 상거래 규모는 올해 약 7,100억 달러로 전체 소매 매출의 약 14.5%를 차지할 전망이지만 2024년에는 사상 처음으로 1조 달러를 넘어설 것이란 전망이다. 

따라서 전자 상거래 업체가 필요로 하는 창고 건물 또한 기하급수적으로 늘어날 것으로 예상되고 있다.

이러한 창고 건물 붐 현상에 일부 대형 쇼핑몰은 이미 창고 전환 작업에 착수하고 있다. 

하지만 부동산 전문가들에 따르면 이마저도 쉽지 않을 전망이다. 마이어 대표는 “대형 몰이 주택가 인근에 위치하고 있거나 조닝 변경이 힘든 경우 창고 용도로 전환하려면 넘어야 할 규제 장벽이 많다”라고 지적했다.

쇼핑몰 유동인구, 회복 중 … 

상업용 부동산도 ‘기지 개’?

최근 호황을 맞고 있는 주택 시장에 이어 쇼핑몰 등 상업용 부동산 시장도 회복될 조짐을 보이고 있다는 주장이 제기됐다.

미국의 부동산 투자회사인 킴코 리얼티의 코너 플린 최고경영자(CEO)는 CNBC와 가진 인터뷰에서 “미국 쇼핑몰에서의 유동인구가 코로나 바이러스 감염증 대유행 이전인 2019년 수준으로 회복됐다”고 말했다.

플린 CEO는 “코로나 대유행 사태를 거치면서 우리는 어떤 식으로 쇼핑몰을 운영해야 할 지에 대해 배웠다”며 “건물 내부가 아닌 도로변에서 배송물품을 배송 받는 등 소비자들이 원하는 대로 쇼핑몰 운영 방식을 바꾸고 있다”고 덧붙였다.

주로 상업용 부동산에 투자하는 킴코는 미국에서 약 400개의 쇼핑몰을 보유하고 있다. 킴코는 2분기 실적을 발표하면서 2억8900만달러의 매출을 올렸다고 밝혔다. 이는 전문가 예상치인 2억7200만달러를 웃도는 수준이다.

킴코는 또 쇼핑몰을 찾는 사람들이 코로나 사태 이전 수준으로 회복돼 실적 개선 속도가 빠르다며, 올해 연간 영업이익 전망치를 상향 조정하기도 했다. 

플린 CEO는  코로나 사태 이후 비대면 문화가 확산해 전자상거래 이용자가 늘었지만, 소비에서 오프라인 쇼핑은 계속 큰 비중을 차지할 것이라고 강조했다. 

그러면서 최근 여러 전자상거래 업체들이 공격적으로 오프라인 쇼핑 공간을 여는 데 관심을 보이면서 보유 중인 쇼핑몰에 들어오려는 임차인들도 늘었다고 설명했다. 이러한 가운데 상업용 부동산 관련 대출이 전년 대비 크게 증가할 것으로 전망됐다. 대출은행협회(MBA)가 밝힌 자료에 따르면 미국 내 상업용 및 다세대 임대주택 담보대출이 올해 자산가치 상승과 더불어 5780억 달러의 대출이 이뤄질 것으로 전망됐다. 이는 작년 4420억 달러보다 31% 증가한 수치이다.

MBA는 2022년에 대출 규모가 추가 증가할 것으로 예상하며, 상업용 및 임대 주택 대출은 5970억 달러, 임대주택은 약 4210억 달러까지 증가할 것으로 예상했다.

이 협회의 제이미 우드웰 부사장은 “상업 및 임대주택 부동산 시장은 작년 발생한 코로나19 대유행의 아픔을 극복하고 있다”고 말했다. 

그는 “부동산 유형별로 상당한 차이가 있지만 수익이 강하게 반등하면서 부동산 투자자들과 부동산 금융기관들의 관심이 탄탄하다”면서 “그 결과 강력한 부동산 가치 상승과 거래 활동 증가로 금융이 활성화되고 있다”고 설명했다. 그는 또한 “상업용 부동산 시장이 작년 최저 수준으로부터 반등과 더 넓은 경제성장의 혜택을 동시에 누리면서 올해와 내년에 경기 반등이 지속될 것으로 예상한다”고 덧붙였다. 

올 가을 신종 변이 바이러스의 영향에 대해서는 불확실성이 남아 있지만, 우리가 예상하지 못한 부정적인 시나리오에 대해, 부동산 시장이 지난해의 광범위한 봉쇄와 같은 것을 겪어야 할 것으로 보이지는 않는다”고 전했다.

김현정 기자