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주택 시장은 언제 폭락할까?” 라는 질문이 구글 검색엔진에서 한 달 전과 비교해 2천450%가 급증했다. “집을 살까?”, “집을 팔까?”와 같은 질문 검색도 폭발적으로 늘었다. 

코로나19 팬데믹 이후 주택 가격이 교외를 중심으로 이례적인 고공행진을 벌이다 보니 언제 상승세가 꺾일지 불안 심리가 나타난 것이다. 

부동산 시장은 지속적인 상승세를 이어가고 있다. 부동산중개인협회(NAR)의 조사 결과, 3월에 팔린 기존주택 중간가격이 32만9천100달러로 전년 동월보다 17.2%나 뛰어올랐다. 

3월 기존주택 매매가격으로는 1999년 이후 최대폭 상승률을 기록한 것이다. 

2월 기존주택 중위가격의 전년 대비 상승률은 15.8%였다. 또, 2월 말 기준으로 전국 주택 재고는 103만 채로 전년 같은 기간과 비교해 29.5% 감소해 사상 최저치를 기록했다.

NAR의 수석이코노미스트인 로렌스 윤은 일간 뉴욕타임스에서 보통 집이 팔리는 데 걸리는 평균 기간은 60일인데, 20일 만에 팔리고 있다고 설명했다. 그는 2008년 부동산 가격 폭락을 이끈 서브프라임 모기지 사태를 떠올리며 “이런 상황은 거품 같은 느낌을 준다”면서도 “근본적인 요인은 다르다”고 말했다. 

30년 평균 고정금리 주택담보대출이 사상 최저치에 가깝고 기관들의 대출 조건이 강화돼 부실 채권이 줄어든데다, 주택 소유자들의 유동성이 더 높아졌다는 것이다.

팬데믹 이후 미국 주택 시장은 교외를 위주로 상승세를 보였다. 재택근무가 늘어나고 봉쇄 조치가 실시되면서 도심 주택과 비교해 상대적으로 넓고 가격이 싼 교외 주택의 인기가 높아졌기 때문이다. 

로렌스 윤은 올해 4분기에 미국 주택 매매 규모가 전년 동기 대비 10% 감소할 것으로 전망했다. 올해 초 2.7%인 주택담보대출 금리가 3.5% 가까이 상승하기 때문이다. 로렌스 윤은 그러면서 주택 건설이 지난 10년간 주춤했기 때문에 단기적으로 주택 가격 상승이 계속될 것으로 예상했다.

“올해 텍사스 주택 가격 및 매매율, 소폭만 상승할 것” 전망우세

지난해 기록적인 호황을 누린 텍사스 주택 시장의 주택 가격과 매매율은 올해 소폭으로 상승할 것으로 전망됐다. 

텍사스 부동산 리서치센터(Texas Real Estate Research Center)의 제임스 게인스 경제 전문가는 “올해는 매매율 상승 수준이 낮아지면서 예년의 정상 수준에 더 가까워질 것”이라며 “올해는 텍사스 주택 신축율이 15% 정도만 상승 할 것”이라고 내다봤다. 지난해 텍사스 주의 주택 신축율은 20% 급상승했다. 

DFW 지역도 작년 단독 주택 신축율이 30여% 급상승해 10년만의 최대 건설 수준을 보였다.

또 코로나 19 위기 동안 북텍사스지역에서 주택 거래가 폭증함에 따라 해당 지역의 주택 매물 재고가 기록적인 수준으로 감소했고 중간가격대 주택 가격 역시 30만여 달러라는 사상 최고 수준으로 치솟았다. 

반면 텍사스 부동산 리서치 센터는 올해 DFW 지역 주택 신축율이 14% 정도만 상승할 것으로 예측했다. 주 전역의 주택 가격 또한 약 8%정도만  오를 것으로 예상됐다. 

게인스 전문가는 “코로나 19 위기 동안 미 전역의 경제를 이끈 주요 요인 중 하나가 주택 산업이었는데 이는 모기지 이자율이 사상 최저 수준을 유지한 원인도 있지만 팬데믹 상황에서 여행과 여흥 지출비를 절약한 젊은 주택 구매자들이 관심을 주택 시장으로 돌렸기 때문”이라고 분석했다. 특히 밀레니얼 세대를 비롯한 생애 최초 주택 구입자들이 낮은 모기지 이자율과 여유돈을 이용해 예정된 계획보다 더 빨리 주택 구입에 나선 것으로 관측했다. 디에츠 전문가는 또 올해 모기지 이자율이 서서히 오를 것으로 예상했다. 

지난해 여름 2.65%라는 최저 수준까지 하락한 뒤 상승해 이번 주엔 전미 평균 장기 주택 모기기 이자율이 3.17%까지 오른 것으로 알려졌다. 

모기지 이자율 상승세 지속…주택 구매 장애로 작용 전망

주택 모기지 비용은 이미 상승세를 타고 있어 3% 수준이었던 모기지 이자율이 앞으로도 유지되기를 기대하긴 어려울 것이란 전망이다. 전미 주택 건설업협회 NAHB의 로버트 디에츠 경제 전문가는 모기지 이자율의 상승에 대해 팬데믹 동안 후퇴했던 경기가 반등한 결과라고 풀이했다. 

이에 따라 올 봄 북텍사스지역 주택 시장이 모기지 이자율 상승으로 주택 구매자들에게 부담이 될 것으로도 전망되고 있다.

모기지 이자율 상승으로 30만달러짜리 주택 대출금의 월 상환금이 약 70달러 증액됐다. DFW를 비롯해 미 전역의 주택 구매자들은 이미 수십 년만의 최저 수준을 보이고 있는 주택 매물량과 치솟는 주택 가격 등으로 상당한 도전을 받고 있다. 

부동산정보업체 코어로직(CoreLogic)의 프랭크 노쎄프트(Frank Nothaft) 경제 전문가는 “모기지 이자율이 점점 더 상승하고 올해 내내 계속되면서 저이자율 혜택을 보기 어려워질 것”으로 내다봤다.

다만 이 같은 상승에도 주택 대출 비용은 여전히 역대 최저 사례들에 해당하는 수준이고 일년 전 수준보다도 낮은 것으로 알려졌다. 그럼에도 최근 주택 대출 비용 증가는 특히 생애 최초 주택 구매자들을 더 어렵게 할 것이란 관측이다.

모기지 이자율 상승에 두 자리수의 주택 가격 상승율 요인까지 더해져 주택 구매자들은 계약금 비용과 월 대출 상환금 지불에 더 많은 지출을 해야 할 것으로 전해졌다. 지난 10년 사이 DFW 지역의 주택 가격은 거의 두 배 오른 것으로 나타났다. 특히 지난해 주택 매물 부족으로 인해  집값이 큰 폭으로 상승했다. 

노쎄프트 전문가는 “모기지 이자율 상승이 치솟는 집값을 잡을 것이고 그 때문에 집값 상승세가 둔화될 것”이라면서 “올해 DFW 지역의 집값 상승폭이 7%에서 8% 수준에 머무를 것”으로 전망했다. 다만 올해 하반기 home price appreciation은 일년 전보다 3% 내지 4% 정도로 둔화될 것으로 관측했다.

한편 북텍사스 건설업자들은 매매가 됐지만 아직 완공되지 않은 많은 주택 개발사업으로 곤혹을 치르고 있는 상황이어서 모기지 이자율 상승으로 인한 주택 거래 둔화를 반기는 것으로 전해졌다. 

달라스 주택 분석 기관 Residential Strategies의 테드 윌슨 경제 전문가는 “주택 거래 둔화로 인해 건설업체들이 한 숨 돌릴 수 있을 것”이라고 말했다. 

그는 “지난해 DFW 지역의 신규 주택이 10년만에 최고 수준인 3분의 1 증가했고 이같은  신규 주택 대부분이 이미 매매돼 건설 중인 주택들이 완공되면 올해는 2분기까지 신규 주택 매물이 급증할 것”이라고 분석했다. 특히 “올해 1분기와 2분기에 시장에 나오는 신축 매물은 5만 3000채의 기록적인 수준이 될 것”으로 전망했다. 

하지만 “지난 2018년 주택 모기지 비용 상승으로 인해 주택 구매자들이 부동산 시장을 떠난 것처럼 모기지 이자율 상승이 주택 시장 구매력을 떨어뜨리기도 해 모기지 이자율 상승세에 모든 사람들의 관심이 쏠려 있다”고 윌슨은 해석했다. 

부동산파트너 편집팀