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북텍사스 주택시장은 고공 행진 중…

10월에 들어 북텍사스의 주택구매가 또 한번 급증하며 판매량이 1년 전 대비 25% 상승했다.

10월 북텍사스 지역의 주택구매가 급격히 뛰며 주택가격이 1년 전 대비 12%나 치솟아 3년 만에 최고치를 기록했다. 북텍사스 내 주택의 중간 가격은 현재 30만 달러를 약간 밑돌고 있다. 

텍사스 A&M 대학교의 부동산센터(Real Estate Center) 및 북텍사스 부동산정보시스템(North Texas Real Estate Information Systems)의 자료에 따르면 북텍사스의 부동산 중개인들이 판매한 주택 가격은 지난 5년간 50% 가까이 올랐다.

10월에 지역 부동산 중개인들이 판매한 단독주택은 총 11,186개로 사상 최대치의 판매량을 기록했다. 

2020년의 첫 9개월 동안은 부동산 중개인의 다중 중개서비스를 통해 역대 최고치인 99,078개의 주택이 매매되어 작년 동일 시기 대비 8% 이상 증가율을 보였다. 

기록적으로 낮은 모기지율과 코로나바이러스 팬데믹으로 인한 장기적인 자택 근무가 북텍사스의 뜨거운 주택 수요를 창출하는 것으로 분석된다. 

이런 가운데 수십년 만에 최저치에 놓여 있는 판매주택 재고로 인해 주택가격은 계속해서 오르고 있는 실정이다. 

또한 구매자들은 저금리 덕분에 더 크고 비싼 주택을 택하는 추세이다.

 “중간 가격 및 평균 가격이 상승한 원인 중 하나는 50만 달러 이상으로 책정된 주택시장 점유율이 증가했기 때문이다”라고 부동산센터의 수석 경제학자 제임스 게인즈는 주목했다. 

북텍사스 조사 지역에 포함된 20개 이상의 카운티에서 판매 중인 주택 공급치는 12,600개로 1년 전 대비 50%나 하락하였다. 이는 현재의 판매 속도로는 1.3개월의 공급분 밖에 되지 않는 양이다.

게인즈는 “이는 놀라운 수준이다. 재고를 쌓아 두지 않고 필요시에만 공급하는 제조업의 적기 생산 방식과 같은 모습을 보이고 있다. 매물로 나온 주택도 이미 계약 중일 수도 있다”고 설명했다.

올해 시장에 나온 주택 매물의 급감 현상은 팬데믹 중에 집을 보여줄 의향이 없는 판매자들 탓으로도 여겨졌다. 그러나 백신이 개발된 만큼 2021년에는 더 많은 소유주들이 시장에 주택을 내놓을 것으로 예측되고 있다. 

10월은 북텍사스 주택구매의 전년대비 상승비율이 연속 두 자릿수를 기록한 5번째 달이었다. 

코로나19 팬데믹의 초기 몇 달 동안 주택구매는 급격히 감소했으나 6월부터 구매자들은 다시 시장으로 활발히 몰려들었다.

게인즈는 내년부터 주택 활동에 심각한 정체가 올 것이라고 내다보는 예측은 타당성이 없다며 “우리는 이전에 한번도 팬데믹을 겪어본 적이 없으므로 기존의 어떤 모델도 유효하지 않다”라고 주장했다.

10월 말 북텍사스에서 임박한 주택판매수는 1년전 대비 20% 더 높아 판매를 위해 계약 중이나 아직 미체결인 부동산이 11,000개가 넘었다. 

임박한 주택구매의 연간 상승치는 일반적으로 거래량이 적은 11월에도 판매량이 또 한번 치솟을 것을 나타낸다.

달라스-포트워스 지역 내 주택 재고 부족은 일부 구매자들을 신규 주택시장으로 옮겨가게 했다. 

달라스 소재 주택분석업체인 주거전략(Residential Strategies)의 대표인 테드 윌슨은 “기존의 주택 재고가 부족하게 되면서 주택 건설업자들이 득을 보고 있다”고 말했다. “많은 예비 주택구매자들이 이제 새로운 주택 선택지를 알아보고 있다.”는 것이다. 그러면서 “특히 달라스-포트워스 지역에서는 30만 달러 미만으로 책정된 기존주택의 부족이 심각한 상태이다.”라고 덧붙였다.

한편 주택분석가들은 올해 달라스-포트워스내 주택 중간가격의 상승이 결국 주택구매의 침체로 이어질 것을 우려하고 있다. 

CDCG 자산관리(Asset Management)의 연구부사장인 페이지 쉽은 “수요자가 감당할 수 없는 가격이 책정되고 있다. 가격이 오를 때마다 주택을 구매할 수 있는 사람의 수는 점점 더 줄어들 것이다. 아무리 모기지율이 낮더라도 말이다”고 말했다. 

텍사스 주택 소유율 사상 최고치 70% 돌파

코로나 19 확진자가 가파른 급증세를 보이며 빠르게 확산되고 있지만 텍사스 지역내  주택 거래를 멈추진 못하는 것으로 나타났다.

텍사스지역 주택 거래 건수가 급증하면서 주택 소유율 역시 사상 최고치를 기록했다. 

텍사스 A&M 대학 TAMU 부동산센터 REC의 새 보고서에 따르면 텍사스의 주택 소유율이 사상 최고치인 70%를 넘어선 것으로 조사됐다.

이는 미 전역의 평균 점유율 67.4%를 8년 만에 처음으로 넘어선 수준이다.

이 같은 현상과 관련해 REC의 짐 게인스(Jim Gaines) 경제 전문가는 지난 3분기의 왕성한 주택거래 활동에 힘 입어 유례 없이 높은 주택 점유율로 이어진 것으로 해석했다.

반면 전국적으로는 주택 소유율이 65세 이상 세대를 제외하곤 전 인종 및 세대에 걸쳐 하락한 것으로 나타났다. 

텍사스에서 주택 소유율이 가장 높은 지역은 74.7%의 어스틴으로 DFW 지역이 69%로 그 뒤를 이었다. 하지만 휴스턴지역은 최근 다소의 하락세를 보이며 65.5%의 주택 소유율로 만족해야했다.

게인스 경제 전문가는 “2021년에 코로나 19 담보권 보호 정책이 만료돼 주택 소유자들이 상당한 어려움을 겪을 수 있다”고 경고하고 텍사스의 연방 주택 대출 및 재향 군인 대출 비율이 타 주 보다 더 높은 현실을 지적했다. 

정부 출연 모기지 대출금을 이용한 주택 소유자들이 코로나 19 팬데믹과 같은 위기에 상환 의무를 일시 면제해 주는 payment forbearance를 이용할 가능성이 더 높기 때문이다.

주택 전문가들은 이같은  상환 일시 면제 프로그램이 만료될 경우 모기지 채무 불이행이 더 증가할 수 있다는 점을 우려했다. 

한편 올해 초부터 10개월 동안 북텍사스내 부동산중개업체를 통해 매매된 단독 주택은 9만 9000여채로 이는 전년(2019년) 같은 기간보다 8% 상승한 최고 수준으로 기록됐다.

이 같은 현상은 많은 사람들이 코로나 19 위기 상황으로 주택 구입의 필요성을 더욱 절감했고 사상 최저 수준의 낮은 모기지 이자율까지 겹치면서 신규 주택 구입에 나서고 있는 것으로 풀이된다.

DFW  지역 집값 상승 속도 최고수준… 

상승율은 전국 수준에 못 미쳐 

올해 DFW 지역 집값 상승 속도가 3년여만에 전국에서 가장 빠른 것으로 나타났지만 실제 집값 상승율은 전국 상승 수준에 미치지 못하는 것으로 나타났다. 

전미부동산중개사협회 NAR 조사에 따르면 북텍사스지역 올해 3분기 집값이 8.5% 상승한 반면 전국 집값은 12% 상승한 것으로 조사됐다. 

분기별 조사 결과 181개 매트로 지역들의 65%가 지난 3분기에 두 자리 수 상승율을 보였다. 

NAR의 로렌스 윤(Lawrence Yun) 경제 전문가는 “매우 낮은 모기지 이자율 요인이 여전히 신규 구매자들을 부동산 시장으로 불러 들이고 있지만 주택 가격 상승세가 지나치게 빨라 저이자율 조건으로도 주택 구매가 더 용이해지긴 어려울 것”이라고 진단했다. 

올해 전국에서 연간 주택 가격 상승율이 가장 높은 지역은 27.3% 오른 코네티컷 주의 브리짓포트(Bridgeport)와 27.1% 오른 플로리다의 그레스트뷰(Ctrestview) , 26.9% 오른 매사추세츠 주의 피츠필드(Pittsfield)로 나타났다.

반면 DFW 지역의 3분기 집값 상승율 8.5%는 텍사스 메트로 권역들 중에서도 가장 낮은 것으로 알려졌다. 

어스틴 지역은 텍사스 내에서 가장 높은 12.9%의 상승율을 보였고 휴스턴 지역과 샌 안토니오 지역도 각각 9.1%와 9.4% 상승율을 보였다. 

하지만 DFW 지역의 올해 주택 가치는 부동산 매매율 급증으로 폭등했다. 

텍사스 A&M 대학 TAMU의 부동산센터 REC의 데이터에 따르면 10월 북텍사스의 주택 구입율은 일년 전보다 25% 더 상승했으며 중간 가격대 주택매매 가격도 전년(2019)보다 12% 더 올랐다. 

로렌스 윤 경제전문가는 주택 가격이 이처럼 급등한 이유로 코로나 19 펜데믹 상황이 크게 영향을 미쳐 대형 부동산과 빈 부지가 많은 대다수 메트로 지역들에서 룸이 많고 자택 근무 공간 활용이 가능한 주택을 찾는 높아진 수요를 꼽았다.

아울러 주택 가격 상승이 너무 빠르게 이뤄지고 있어 처음으로 주택 구매를 하려는 이들이 계약 기회 조차 갖기가 점점 더 어려워질 것이라고 지적했다. 

김현정 기자