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부동산 플랫폼 업체 레드핀에 따르면 2020년 11월 기준 미국 주택 중간 가격은 전년 같은 달 대비 14% 오른 33만5519달러를 기록해 2014년 7월 이후 최대 상승 폭을 보였다. 미국 20개 주요 도시의 집값 인상률을 나타내는 ‘S&P 코어로직 케이스 실러 주택가격지수’도 2020년 10월 기준 지수가 229.23으로 전년 동월에 비해 8.4% 상승했다. 마찬가지로 2014년 3월 이후 가장 많이 올랐다. 전미주택건설업협회(NAHB)와 웰스파고가 발표하는 주택시장지수(HMI)는 2020년 11월 지난 35년 지수 역사상 사상 최고치인 90을 기록했다. NAHB의 HMI가 50을 초과하면 건설 업체의 주택 시장에 대한 신뢰도가 긍정적인 상태를 나타낸다.

팬데믹이 집값 급등에 부채질 했다

집값이 급등하는 데는 여러 이유가 있다. 가장 큰 이유는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행의 영향이다. 팬데믹으로 재택근무와 온라인 교육이 활성화됐고, 도심에 거주하던 사람들이 더 넓은 공간을 찾아 교외로 떠나기 시작했다. 집은 단순히 거주하는 공간일 뿐만 아니라 업무·학업·여가를 동시에 소화해야 하는 일터, 학교, 레크레이션 센터가 된 것이다.

팬데믹에 대한 우려로 집을 내놓는 사람이 줄어 공급이 역대 최저치인 것도 이유가 된다. 2020년 11월 말 기준 미국 주택 재고는 128만 채로, 이는 1982년 미국 부동산중개인협회(NAR)가 집계를 시작한 이후 최저치다. 현재 미국 주택은 시장에 평균 21일만 머무르며 역사상 가장 빠른 속도로 팔리고 있다.

여기에 시중 금리가 역대 최저 수준을 찍은 것이 큰 역할을 했다. 모기지 금리가 1971년 이후 사상 최저치를 경신한 것이다. 국책 모기지 업체인 프레디맥이 발표한 지난 12월 넷째 주 기준 평균 30년 고정 모기지 금리는 2.67%를 기록했다.

밀레니얼 세대가 집을 사기 시작한 것도 집값 급등에 일조했다. 1980년 초부터 2000년 초반 사이에 출생한 밀레니얼 세대는 7210만 명에 달하며 성인 인구 중 가장 많은 비율(약 22%)을 차지한다. 2018년만 하더라도 밀레니얼의 집 소유비율(32.2%)은 X세대와 베이비붐 세대가 동일한 나이였을 때보다 집을 보유한 사람의 비율이 8%포인트나 낮았다. 

이들은 학자금 대출에 대한 부담도 컸지만 교외의 집을 구매하는 것보다 문화를 누리며 도심에 거주하는 것을 선호했던 이유도 크다. 하지만 팬데믹으로 인해 밀레니얼 세대 또한 집 구매 대열에 합류했다.

온라인에 친숙한 밀레니얼이 부동산 바이어가 되면서 부동산(Property)과 기술(Technology)을 합친 프롭테크(Proptech)를 이용하는 추세가 늘고 있다. 코로나19 우려로 구매자가 집을 직접 방문하지 않고 구석구석 살펴볼 수 있게 지원하는 가상현실(VR) 모델하우스의 활용도 늘었다. 2014년부터 매터포트의 기술을 사용해 온 레드핀은 팬데믹 이후 VR 모델하우스 가상 투어가 300% 이상 급증했다고 밝혔다.

부동산 플랫폼 서비스들은 주소만 입력하면 집 주택 내부의 모습뿐만 아니라 적정 매매·임대 가격과 과거 거래 내역, 모기지 상환 추정액과 인근 학교들의 평점까지 온라인으로 제공한다. 

블룸버그에 따르면 프롭테크 회사들이 나타나면서 주택 구입비용이 늘어나고 있다는 주장도 나온다. 소비자들이 주택 구입이 쉬워진 덕에 주택 매물이 부족해진다는 것이다.

DFW 지역 주택 가격 5% 상승 전망

미 전역 상승율 보다 낮은 수준

올해 DFW 지역 주택 가격은 5% 이상 상승할 것으로 전망됐다.

캘리포니아에 위치한 건설산업 연구보고업체 콘스트럭션 커버리지(Construction Coverage)의 새 보고서에 따르면 올해 DFW의 중간가격대 주택 가치가 미 전역 주택 가치의 상승율 보다 더 낮은 수준으로 상승할 것으로 나타났다. 올해 전미 주택 가격은 7.9% 상승할 것으로 관측했다. 

해당 보고서는 “역대 최저 수준의 주택 매물과 사상 최저 수준의 모기지 이자율이 동반 작용해 주택 가격이 지속적으로 상승할 가능성이 매우 높다”고 내다봤다. 

지역 부동산 중개사들이 제공한 데이터에 따르면 지난해 첫 11개월간 북텍사스내 단독주택 가격은 일년 전보다 7% 상승했다. 

부동산정보업체 코어로직(CoreLogic)은 “올해 DFW 지역의 주택 거래 시장 매물 수가 증가하면 지역 주택 가격 상승이 둔화될 것”이라고 예상했다. 

텍사스 부동산연구센터(Texas Real Estate Research Center) 데이터도 “지난 한 해 DFW 지역의 주택 매매율이 2019년보다 9% 상승하며 역대급 기록을 세웠다”고 밝혔다. 

지난 11월 북텍사스에서 매매된 중간가격대 주택들의 가격은 29만 5000달러로 2019년 같은 달보다 13% 상승했다. 

콘스트럭션 커버리지의 전문가들은 코로나19로 인한 경기 후퇴와 초기 주택 매매율 하락에도 불구하고 지난해 미 전역의 주택 시장은 상당한 폭으로 확대된 것으로 분석했다.

특히 아이다호와 아리조나, 워싱턴 및 유타 주 등 일부 서부 지역들이 2019년 이후 가장 큰 폭의 가격 변동을 겪었으며, 앞으로 12개월 동안에도 가격이 가장 많이 오를 것으로 전망했다.

텍사스 건설업계, “올해 오피스와 

소매 공간 개발율 크게 감소” 전망

텍사스지역 건설업체들이 올해 오피스와 소매 공간 및 숙박시설 개발사업이 크게 감소할 것으로 예상했다. 

반면 헬스 케어 개발사업과 창고형 건물 개발사업은 증가할 것으로 내다봤다. 

텍사스 건설업계의 이 같은 예상은 Associated General Contractors of America and Sage Construction and Real Estate의 ‘미 전역 건설업계 전망’에 따른 분석으로 전해진다. 

스티븐 E. 샌드허(Stephen E. Sandherr) 부동산 건설 협회 회장은 “올해는 건설업계에 힘든 한 해가 될 것이 분명하다”면서 “개발 수요가 지속적으로 줄고 있고 개발사업들은 연기 또는 취소되고 있으며 생산성도 감소한데다 인력 증원을 계획한 업체도 거의 없다”고 밝혔다. 

전국 건설업체 조사에서 약 60%의 업체들이 “지난해 착공 예정이었던 개발사업들이 올해까지 연기됐다”고 답했으며 44%가 “작년에 취소된 개발사업들이 있었지만 이후 개발 재개를 위한 일정 조정이 이뤄지지 않았다”고 말했다. 그러면서 올해 개발 경기가 더 위축될 것으로 전망했다. 

특히 50%의 건설업체들이 “6개월여 이내에는 개발 경기가 팬데믹 이전 수준으로 돌아가지 않을 것”이라고 응답했으며 건설업자들의 약 3분의 1 정도만 “올해 인력 충원 계획이 있다”고 밝혔습니다. 

한편 텍사스 건설업체의 60% 이상은 “코로나19 팬데믹으로 인해 빌딩 개발사업 공기가 예상보다 더 길어질 것이고 약 40%의 업체들은 공사 비용이 예상보다 더 들 것”이라고 내다봤다. 또 텍사스내 개발사업 소유자들의 46%가 “지난해 건설 공사를 연기했다”고 응답했고  41%는 “작년에 공사를 아예 취소했지만 이후 개발 재개 일정이 조정되지 않았다”고 밝혔다. 

반면 텍사스 건설업자의 35%만이 “현재 건설 경기가 지난해 초 수준과 비슷하거나 보다 나은 수준이 될 것”으로 관측했다.

텍사스 지역 건설업체들은 올해 텍사스의 건설 시장에서 개발이 가장 적게 이뤄질 건설 부문은 작년보다 개발율이 53% 하락할 것으로 예상되는 오피스 빌딩 개발이라고 전했다. 

그 뒤를 이어  소매점과 호텔 개발사업이 일년전보다 40여% 감소할 것으로 예상했다. 

올해는 신규 다가구 주택 개발사업도 10% 하락할 것으로 예상되는 반면 창고형 건물 개발사업은 작년보다 4% 증가하고 헬스 케어 개발사업도 11% 증가할 것으로 예측됐다. 

DFW 지역은 코로나19 팬데믹 상황에서도 지난해 11월 기준 12개월 동안 건설 부문 일자리가 3700개 추가되면서 미 전역에서 건설 부문 고용율이 상승한 몇 안 되는 대도시 중 한 곳으로 부상하며 전미 건설직 고용 상승율 3위에 올랐다.

부동산 파트너 편집팀