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하우스 리치 캐시 푸어는 불안불안 … 

 상업용 부동산은?  FREEZE …

불붙은 주택 시장 

팬데믹에 따른 전반적인 경기 침체에도 불구하고 주택 가격과 판매 상승률이 사상 최대치를 기록하는 등 미국 주택 시장은 호황세를 보이며 여전히 뜨겁다. 집값은 계속 상승세이고 공급이 딸리는 상황이 되어 바이어들은 살만한 집이 없다고 아우성이다. 

미국의 주택 시세는 지난 10년간 꾸준히 상승했고 주택 자산 규모가 무려 약 10조 달러로 불어났다. 하지만 대부분 주택 자산만 높고 현금 자산 규모는 낮은 ‘하우스 리치, 캐시 푸어’(House Rich, Cash Poor) 들이기 때문에 만일 모기지 연체가 이어진다면 주택 압류의 위험이 높아지게 된다. 

부동산 컨설팅 업체 젤맨앤어소시어츠의 아이비 젤맨 수석 컨설턴트는 “현재 많은 주택 보유자들이 ‘하우스 리치, 캐시 푸어’ 상황”이라며 “불과 2~3년 전에 주택을 구입한 경우에도 지금의 주택 자산은 상당히 오른 상태”라고 설명했다. 그러면서 팬데믹으로 인한 현금 자산 부족으로 모기지 페이먼트 납부가 힘들게 되면 주택 가격이 많이 오른 시점에 보유 주택을 처분하고 주택 임대로 전환하는 비율이 높아질 것이라고 예측했다.

현재 주택 보유자들의 ‘담보대출 비율’(LTV)이 크게 낮아져 10년 전과 같은 대규모 주택 압류 사태 가능성은 높지 않다. 그러나 부동산 투자 기관들은 코로나19 사태가 장기화될 경우 모기지 페이먼트 납부에 부담을 느낀 주택 보유자들이 낮은 가격에 매물을 내놓을 것으로 예측하며 이에 대비하고 있다. 

아직은 모기지 유예 프로그램 시행에 따라 모기지 페이먼트 납부 유예 혜택을 받고 있는 주택 보유자들이 상당수다. ‘모기지 은행업 협회’(MBA)에 따르면 9월 6일 현재 전체 모기지 중 약 7%에 해당하는 약 350만 가구가 모기지 유예 프로그램에 따라 페이먼트 납부를 중단한 상태다. 또한 정부의 모기지 유예 프로그램과는 별도로 모기지 페이먼트 연체 중인 주택 보유자들도 상당수인 것으로 파악되고 있다.

월스트리트 저널은 만약 10년 전 서브프라임 모기지 사태 때와 같은 주택 압류 대란이 발생한다면 주택 임대업을 하는 대형 부동산 투자 기관은 절호의 투자 기회가 다시 한번 찾아오는 셈이라고 분석했다. 이미 부동산 투자 기관들은 코로나19 사태가 시작되자마자 급매로 나오는 단독 주택 매입을 위해 수십억 달러에 달하는 자금을 준비한 것으로 알려졌다.

대형 부동산 투자 기관들은 경기 침체 장기화로 발생할지도 모를 급매물 증가와 이에 따른 임대 주택 수요 급등을 마치 ‘먹잇감 지켜보는 사자’와 같이 차분히 기다리고 있는 것이다.

부동산 투자 기관들은 이미 10년 전 서브프라임 모기지 사태 때부터 급매로 나온 주택을 싹쓸이하다시피 매입한 뒤 임대 주택으로 전환하는 사업을 지금까지 활발히 진행 중이다. 

약 5만 3,000채의 임대 주택을 운영 중인 아메리칸 홈스 포 렌트는 지난 5월 JP 모건 자산 운용사와 약 6억 2,500만 달러 규모의 임대 주택 건설 사업을 하기로 협정을 맺었다. 인비테이션 홈스의 경우 매 분기 약 2억 달러 규모의 주택을 매입하며 임대 주택 사업 투자 규모를 늘려가고 있다.

주택 모기지 상환에 대한 데이터를 보면 지난 7월에는  주택 소유주들의 모기지 체납률이 21년 이래 최고 수준을 기록한 것으로 나타났다. 부동산 통계회사 코어로직의 발표에 따르면 7월의 120일 연체율은 2019년 7월 0.12%에서 1.4%로 급상승한 것으로 나타났다. 이 같은 수치는 1999년 통계 집계를 시작한 이래 최고수치이며 경기부양법에 따라 모기지 유예를 받은 주택 소유주를 포함했다. 7월의 90일 이상 연체론의 비율도 전년 동기의 1.3%에서 4.1%까지 급등했다. 

이는 지난 2014년 이래 최고의 수치이다. 미 전역 50개 주에서 모기지 체납건수는 계속 상승 중인 것으로 나타났다. 뉴욕의 7월 연체율은 전년 동기 4.3%에 비해 10%로 치솟았으며 뉴저지는 4.5%에서 9.6%로 상승했다. 플로리다의 경우는 4.1%에서 8.6%로 올랐다. 경제전문가들은 이 같은 상황이 지속된다면 2021년 말까지 200만 개의 론이 연체될 것으로 보고 있다.

모기지를 유예 받은 주택 소유주들도 마감시한이 다가오는 가운데 추가 경기부양 패키지가 통과되지 않으면 페이먼트를 하는 데 어려움을 겪을 것으로 예상된다. 게다가 높은 실업률도 이러한 상황을 더욱 악화시키는 요인으로 작용하고 있다. 경제전문가들은 일자리 수가 다시 늘어나고 주택 소유주들의 수입이 늘어나야 모기지 연체율도 줄어들 것으로 예상하고 있다.

상업용 부동산의 위기 

코로나19 여파로 상업용 부동산의 입지는 더욱 줄어들고 있다. 재택근무 확대에 따른 탈도시화와 초저금리에 힘입어 주택 시장은 호황을 누리고 있지만 대면 방식을 기반으로 한 사무실 및 소매업 임대 시장은 코로나 대유행 8개월이 지난 현재까지 최대 피해자라는 오명을 벗어나 융권 전반의 상업 부동산 담보대출에 대해 문제를 제기하고 있어 주목된다.

파이낸셜타임스(FT)은 웰스파고은행의 자료를 인용 최근 문제가 되는 대출의 부동산담보 평가가액은 27% 하락했다고 보도했다.

상업 부동산 소유자가 대출 상환에서 연체하면 담보물에 대한 재평가에 들어가는 웰스파고은행은 이 같은 재평가 결과에 따라 해당 대출을 특별 관리부서로 이관하고 결국은 CMBS 보유자를 대신해서 부동산에 대해 압류 처분하게 된다. 웰스파고 대출 담당 리아 오버비는 “평가 가액이 27%나 하락한 것은 엄청난 것이고 중요한 사태로 봐야 한다”라고 강조했다.

코로나19로 충격이 상대적으로 큰 호텔의 경우 더 심각하다. 휴스턴에 있는 크라운 플라자호텔은 한 달 전에 담보 재평가를 했는데 지난 2014년 CMBS에 편입될 당시에 비해 46%나 하락한 2590만 달러에 불과했다. 이 호텔은 3월 이후 원리금 상환을 연체하고 있으며 5월에 특별 관리부서로 이관됐다.

로스앤젤레스 중심지에서 20분 거리 내에 있는 홀리데이인 라 미라다도 5월 이후 상환 연체를 하고 있으며 2015년 담보 제공 때보다 27% 평가가액이 하락했다. 테네시주의 콜롬비아에 있는 홀리데이인 호텔 하나도 담보평가액이 37%나 폭락했다. 파인브리지 인베스트먼트의 채권 투자 매니저 권터 시져는 “담보평가에서 30%의 가치 하락은 충격적”이라고 말했다.

대출 연체로 담보 재평가 건수는 급증하고 있다. 오버비가 담당하는 대출 가운데 지난 4월 이후 116건이 발생했고 9월에만 68건이 발생했다. 이 가운데 75건의 담보물이 호텔이고 26건은 상업용 부동산이었다.

은행들은 대손충당금을 늘일 뿐만 아니라 담보대출 취급도 축소해 담보대출 규모는 2분기에는 오히려 줄어들었다. CMBS 투자자들도 담보평가에 대해 눈을 떼지 못하고 있다. 지난 4년간 대출/담보 비율이 60% 이하였지만 지금은 90%까지 올라가 담보평가액의 여분이 거의 없어지고 있기 때문이다.

월스트리트저널(WSJ)은 많은 미국인이 여전히 집에서 일하기 때문에 혼잡한 도시를 떠나 교외로 옮기는 흐름이 강화될 것이라고 전했다. 

줌(Zoom)이나 슬랙(Slack) 등 협업 시스템의 확대로 ‘홈 오피스’ 설치가 쉬워졌고, 학교들의 원격수업 기간도 늘었다. 온라인 쇼핑의 수요가 폭증하면서 오프라인 매장 중심의 소매업계 부동산 시장은 침체에서 벗어나지 못하고 있다.

아이비 인베스트먼스의 글로벌 이코노미스트 데릭 해밀턴은 WSJ와 인터뷰에서 “전자상거래가 완전히 대중적인 소비 형태로 자리를 잡은 상황에서 상업용 부동산 수요는 줄고 있으며 계속해서 더 그럴 것”이라고 말했다.

창고형 매장 전환 … 정부 지원 절실

이에 따라 창고형 매장으로 ‘살 길’을 전환하는 사례가 늘고 있다. 개인 짐을 보관하는 ‘셀프 스토리지’도 대안으로 주목받는다. 수요가 꾸준히 늘고 임대료 수입도 안정적이기 때문이다.

부동산 투자회사인 레온 캐피털 그룹 경영 파트너인 페르난도 데 레옹은 “상업용 부동산에는 많은 하위 요소들과 가능성이 있다”며 “전자상거래 기업에 맞는 창고를 소유하고 있는 부동산은 코로나로 인한 경제적 고통에 잘 대처하고 있다”고 했다.

일각에선 대형 기술 회사 일부가 사무실 업무를 재개하는 점에 주목하고 있다. 재택근무의 한계가 분명한 업계에선 코로나 상황이 개선될수록 대면 근무를 늘릴 가능성이 크기 때문이다. 미 전역의 학교들이 대면 수업 재개를 시작하면 부모들의 사무실 복귀가 가능해지고 상업용 부동산 시장도 일부 회복세를 보일 거란 전망도 있다.

정치권의 초당적인 지원이 필요하다는 목소리도 나온다. 상업용 부동산 회사들도 주택 소유자처럼 저금리로 대출을 이용할 수 있도록 하는 등 재정 지원을 늘려야 한다는 것이다.

텍사스 출신의 공화당 소속 밴 테일러 하원 의원은 최근 제롬 파월 미 연방준비제도(Fed) 의장과 스티븐 므누신 재무 장관에 공개서한을 보내 “상업용 부동산 대출자들이 직면한 일시적 유동성 부족을 해소하기 위해 업계에 대한 재정 지원을 늘려달라”고 요구했다.

부동산 파트너 편집팀