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미국 부동산 시장이 긴 침체 국면 속에서도 서서히 회복의 실마리를 보이고 있다. 전미부동산중개인협회(NAR)의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 올해 하반기부터 기존 주택 거래가 살아나고, 2025년에는 중위가격이 3% 상승할 것으로 전망했다.

모기지 금리가 연말까지 6.4% 수준으로 완화되고, 고용시장이 안정적으로 성장한다면 회복세가 가능하다는 분석이다. 실제로 5월 고용은 헬스케어·관광 등에서 증가했으며, 실업률과 임금도 견고한 흐름을 보였다.

한편 5월 시장 데이터는 바이어들에게 반가운 신호를 전한다. 시장에 나온 매물 수가 팬데믹 이후 처음으로 100만 건을 돌파했고, 가격 인하 매물 비중은 19.1%로 2016년 이후 최고치를 기록했다.

다만 펜딩 세일은 금리 재상승의 영향으로 전년 대비 2.5% 감소하며, 실거래 회복은 다소 지연되고 있다.

윤 이코노미스트는 “가격 붕괴 가능성은 낮지만, 시장 회복은 더디게 진행되고 있다”고 지적했고, 리얼터닷컴은 “건설 확대와 금리 인센티브가 주택 구입 여건을 결정짓는다”며 지역별 회복 차이에 주목했다. 부동산 시장은 지금, 서서히 ‘기다리는 자에게 유리해지는 국면’으로 진입 중이다.

※‘붕괴’는 없다 … 다만 회복은 지연 중

윤 수석이코노미스트는 “요즘 시장의 분위기를 보면 일부에서는 주택 가격이 곧 붕괴할 것처럼 우려하지만, 실질적인 모기지 연체율이 매우 낮은 상황”이라며 “강제 매각이나 급매물이 대거 쏟아지는 일은 없을 것”이라고 말했다. 상반기 동안 판매는 다소 부진했으며, 일부 매도자들이 가격을 인하하는 모습도 포착되었지만, 전반적인 가격 흐름은 ‘완만한 상승’을 유지하고 있다는 분석이다.

그는 올해 기존 주택 판매가 2024년보다 6% 증가하고, 신규 주택 판매는 10% 상승할 것으로 예상했다. 이 같은 회복 전망은 올해 말까지 주택담보대출(모기지) 금리가 6.4% 수준으로 낮아지고, 2025년에는 미국 경제에 약 160만 개의 일자리가 추가될 것이라는 전제를 바탕으로 하고 있다.

※ “모기지 금리가 ‘마법의 열쇠’다”

윤 이코노미스트는 “모기지 금리야말로 부동산 시장을 움직일 ‘마법의 열쇠’”라며 “우리는 그 금리가 언제 떨어질지 간절히 기다리고 있는 상황”이라고 말했다.

현재 미국의 30년 고정 모기지 금리는 6.6% 이상 수준에서 답보 상태다.

금리가 내려가지 않으면 매수 수요는 살아나기 어렵고, 시장 회복도 지연될 수밖에 없다.

그의 이 같은 낙관적 전망에도 불구하고 상반기 실적은 기대에 미치지 못했다. 올해 1분기 신규 주택 판매는 전년 대비 2.3% 하락했으며, 기존 주택 판매도 4월 기준 연간 400만 건으로, 이는 전년 대비 2% 감소한 수치다.

지난해는 미국 주택 시장이 30년 만에 가장 침체되었던 해였다. 윤 이코노미스트는 “‘판매가 늘고 있다’, ‘시장에 모멘텀이 생기고 있다’는 반가운 소식을 전하고 싶었지만, 현실은 그렇지 않다”며 “회복은 지연되고 있다”고 말했다.

※ “주택 부족 400만 채 … 젊은 세대를 위해 더 지어야”

한편 리얼터닷컴(Realtor.com®)의 수석 이코노미스트 다니엘 헤일(Danielle Hale)은 최근 연구를 인용하며 “미국은 현재 약 400만 채의 주택이 부족한 상황”이라고 밝혔다. 특히 젊은 세대가 주택을 구입할 수 있는 기회를 확보하려면 공급 확대가 필수라고 강조했다.

그는 또 “모기지 금리가 높아졌다고는 하지만, 신규 주택 구매자들은 빌더 인센티브 덕분에 평균적으로 0.5%포인트 더 낮은 금리를 적용받는 경우가 많다”고 설명했다. 다양한 대출 기관을 비교해보는 것도 현명한 전략이라는 점을 덧붙였다. “대출 기관을 ‘쇼핑’하라. 금리를 거의 1% 가까이 낮출 수도 있다”는 것이 그의 조언이다.

최근 주택 신축 추세에 따라 지역별 공급 상황에 큰 차이가 발생하고 있으며, 이는 바이어들의 선택지에도 영향을 미치고 있다. 신규 주택 건설이 왕성한 지역일수록 매물 수요와 공급 간 균형이 빠르게 잡히고 있다는 평가다.

리얼터닷컴의 국제 수요 보고서에 따르면, 2024년 1분기에는 해외 바이어의 관심이 소폭 증가한 것으로 나타났다. 그러나 캐나다 바이어들의 관심은 하락세를 보였으며, 이는 최근 미-캐나다 간 통상정책 변화의 영향을 받은 것으로 분석된다.

여전히 마이애미, 뉴욕, LA 등 전통적인 ‘글로벌 매그넷’ 도시들이 해외 수요를 끌어들이고 있지만, 텍사스 주요 도시들이 새로운 해외 바이어들의 관심지로 부상하고 있다는 점도 흥미롭다. 이는 미국 내 이주 트렌드와 유사한 흐름이다.

※ 회복은 천천히 … 그러나 방향은 ‘상승’

5월, 부동산 시장에서는 중요한 이정표가 세워졌다. 전미적으로 시장에 나온 매물 수가 100만 건을 돌파한 것이다. 이는 2019년 말 이후 처음 있는 일로, 공급 측면에서 바이어들에게 매우 유리한 국면으로 해석된다.

리얼터닷컴(Realtor.com®)에 따르면, 매물 수 증가에 따라 주택 가격은 전월 대비 거의 변화가 없었으며, 거래 속도도 느려졌다.

5월 기준, 매물이 시장에 머무는 기간은 중앙값 기준 51일로, 지난해 같은 시점보다 6일 길어졌다. 이는 팬데믹 이전의 통상적인 5월 수준과 유사하다.

또한 전체 매물 중 19.1%가 가격을 인하했는데, 이는 2016년 7월 이후 가장 높은 5월 수치이며, 가격 인하 비중이 5개월 연속 증가하고 있다는 점에서 주목된다.

현재 부동산 시장은 금리와 물가, 일자리와 경기 회복 사이에서 복잡한 눈치 싸움을 벌이고 있다.

거래는 잠잠하지만 가격은 버티고 있고, 공급 부족은 여전하다. 시장이 본격적으로 반등하기 위해선 금리 하락이라는 ‘트리거’가 필요한 시점이다.

윤 이코노미스트의 말처럼, 시장은 지금 “회복을 기다리는 중”이다. 하지만 방향만은 분명하다. 낙폭이 크지 않았던 만큼, 회복도 천천히, 그러나 꾸준히 다가올 것이다.

결론적으로, 현재 미국 부동산 시장은 완만한 회복 기조와 구조적 전환점이 교차하는 시점에 있다. 공급 확대와 금리 하락 가능성은 긍정적인 요인이지만, 수요 회복과 가격 안정이 동반되지 않으면 시장의 본격적인 반등은 더디게 진행될 것이다.

바이어에게는 “기다리면서 준비할 시간”, 셀러에게는 “가격 전략을 재정비할 시기”이다.

부동산파트너 편집팀