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미국-텍사스 현황 & 한인에게 유익한 전략

9월 17일, 연방준비제도(Fed)는 기준금리를 0.25%포인트 인하했다. 이는 지난해 말부터 이어진 금리 인상 압력 속에서 노동시장 둔화가 뚜렷해지면서 ‘위험 관리(risk‐management)’ 차원의 선제적 조치였다. 연준 의장 제롬 파월은 기자회견에서 “노동시장이 실제로 둔화되고 있다”는 점을 강조하면서도 이번 금리 인하만으로 통화정책이 장기적으로 완화 모드로 전환된 것은 아니라고 분명히 했다.

금리 인하 그 자체가 주택시장에 즉각적인 활기를 불어넣는 것은 아니지만, 최근 발표된 여러 지표들은 이미 일부 지역에서 주택 가격 조정이 시작되었음을 알린다.

최근 주택시장 주요 지표들

최근 발표된 미국 내 주택시장 지표 중 주목할 만한 것들이다.

• 주택 착공 및 허가 감소

8월 단독 주택(single‐family) 착공(started units)은 연율 기준으로 890,000가구 수준으로 떨어졌으며, 이는 약 2년 반 만에 최저치 수준이다. 허가 건수도 감소세를 보였고, 특히 남부 지역(South)에서 착공이 크게 줄었다.

•재고(inventory) 증가 및 가격 조정 압력

기존 주택(existing homes)의 매물 재고(active listings)가 증가중이며, 일부 지역에서는 매물 가격이 인하되고 있다.

•모기지 금리 변화

30년 고정 모기지(30‐year fixed mortgage) 금리는 최근 하락세를 보이고 있다. 그러나 여전히 팬데믹 이전 저금리 시절이나 3~4%대 모기지를 가진 보유자들과 비교하면 부담은 큰 상태다.

•거래 취소 증가

예를 들어, 텍사스의 산안토니오(San Antonio) 지역에서는 계약 후 거래를 취소하는 비율이 높아졌고, 구매자들이 높은 가격과 검사(inspection) 문제 등을 이유로 거래를 포기하는 사례가 늘고 있다.

언제, 어디서 주택 가격이 떨어질까

언제, 어디서 주택 가격이 떨어질지는 지역별 여건과 시점에 따라 다르게 나타날 것으로 보인다.

우선 남부 지역, 특히 단독주택 중심의 시장에서는 가격 하락 가능성이 높다는 분석이 많다. 이 지역은 신규 착공이 쌓여 있는 상황에서 노동시장이 둔화되고 있고, 수요도 점차 약해지고 있다. 여기에 매물 재고가 늘어나면서 시장에 부담이 커지고 있다.

팬데믹 이후 가격이 급등했던 고가 주택 시장 역시 조정 압력이 큰 곳이다. 높은 모기지 금리와 대출 부담이 구매자들의 발목을 잡고 있어, 상승세가 꺾이고 가격이 조정될 가능성이 높다.

반면 미국 북동부와 일부 대도시는 상대적으로 안정적인 흐름을 보일 가능성이 크다. 공급 부족이 여전히 심한 지역에서는 가격 하락 폭이 제한적일 수 있고, 일부 지역에서는 오히려 소폭 상승세가 유지될 수도 있다.

텍사스의 주요 도시들은 지역별 차이가 클 것으로 전망된다. 달라스와 휴스턴은 인구 유입과 기업 활동이 활발해 가격 하락이 완만하게 그칠 가능성이 있다. 그러나 산안토니오 같은 지역은 이미 거래 취소가 늘고, 매수자들의 협상력이 커지면서 조정 가능성이 상대적으로 높다.

시점으로 보자면, 이번 금리 인하가 모기지 금리와 대출 비용에 영향을 미치기까지는 몇 주에서 몇 달이 걸린다. 또한 착공 및 허가 감소가 실제 가격 하락으로 이어지려면 재고가 시장에 풀리고 매물 경쟁이 본격화되는 시점이 필요하다. 보통 6개월에서 1년 정도의 시간이 걸린다. 일부 조사에서는 내년, 즉 2026년 중반부터 가격 성장률이 거의 정체되거나 소폭 하락할 수 있다는 전망도 나온다.

즉, 주택 가격 하락은 이미 일부 지역에서 시작되었으며, 앞으로 1년 안팎의 시간 동안 지역별로 차별화된 흐름이 나타날 것으로 예상된다.

유용한 전략 & 팁

부동산 구입 혹은 투자 계획 중이라면, 아래 전략들이 도움이 될 수 있다.

1.“리파이낸스 가능성” 열어 두기

지금 당장 구매를 고려해야 한다면, 향후 금리 하락 시점에 대비해 리파이낸스(재융자)를 고려하는 조건들을 미리 검토해두는 것이 좋다.

2.적정 가격 지역 선별

이미 가격 조정이 시작된 지역 혹은 재고가 많은 시장(market inventory가 늘고 매물 머무는 시간이 긴 지역)은 협상 여지가 큼. 예: 산안토니오에서 계약 취소 증가, 매물 오래 머무름.

3.모듈러 주택 혹은 대체형 주택 고려

단독주택(single-family)이 부담이 크면 콘도(condo), 타운홈(townhome), 모듈형 주택(modular housing) 등이 비용 면에서 유리할 수 있음.

4.건설 업계 동향 주시

착공 감소, 허가 감소, 건축 자재비 상승 등이 앞으로 주택 공급에 영향을 줄 가능성이 있음. 새 건물이 많은 지역은 하락 조정이 더 클 수 있고, 기존 주택 재고가 많은 지역은 기회가 있을 수 있음.

5.재고와 시장 체류기간(market days) 보기

매물이 시장에 나와서 팔리기까지 걸리는 시간이 길어질수록 (days on market 증가) 매도자 쪽의 협상 여지가 커지므로 구매자에게 유리한 신호다.

텍사스 한인에게 주택시장 하락의 의미

한인 커뮤니티 규모가 큰 텍사스에서는 아래 사항들이 특히 중요하다.

• 주택구입 타이밍: 대출이자 부담과 초기 구입비용(closing cost, 세금 등)을 고려해, 금리 인하가 체감되는 시기 이후를 기다릴 여지도 있음. 다만 너무 늦으면 가격 바닥이 제자리 잡아버릴 수 있음.

• 투자주택(렌탈용, 리노베이션 등): 매물 취소 증가, 재고 증가 현상은 협상 가능성을 제공함. 투자주택 매매 시 가격 조정 가능성이 큰 지역을 중심으로 탐색하면 기회가 있음.

• 매도자 입장: 급하게 파는 경우 손해가 클 수 있으므로, 주택 상태 개선, 마케팅 전략, 시기를 잘 선택해야 함. 특히 내년 봄 이전에 준비를 잘 해두는 것이 유리함.

• 장기 관점 유지: 지역 경제성장, 인구 유입, 직장 기회 등이 있는 지역은 가격 조정 후 회복 가능성이 큼. 텍사스 대부분 대도시는 이런 요소를 가지고 있으므로 ‘하락만’ 걱정하기보다는 회복 가능성도 같이 봐야 함.

부동산파트너 편집팀