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프리스코 대형 복합 프로젝트 ‘필즈 웨스트(Fields West)’ 본격 착공

4억달러 건설 자금 조달 성공 … 2027년 가을부터 2028년 1분기까지 순차 개장

프리스코(Frisco) 북부에서 추진 중인 대규모 복합 개발 사업 ‘필즈 웨스트(Fields West)’가 약 4억 2,500만 달러의 건설 자금 조달에 성공하면서 본격적인 공사에 들어갔다. ‘필즈 웨스트’는 160에이커에 달하는 부지에 조성되는 개발로, 달라스에 본사를 둔 카라한 컴퍼니(Karahan Cos.)와 헌트 리얼티 인베스트먼츠(Hunt Realty Investments)가 공동 소유 및 마스터 개발사로 참여하고 있다. 이 개발은 미 전역에서 가장 빠르게 성장 중인 북달라스 지역의 핵심 사업으로 꼽히고 있다.

이번에 조달된 자금은 뱅크오브아메리카(Bank of America), JP모건체이스(JPMorgan Chase), 프로스퍼리티뱅크(Prosperity Bank)에서 공동 제공한 4억 2,500만 달러의 대출금이며, 프로젝트의 첫 번째 단계인 55에이커 규모의 혼합 용도 구역에 사용된다. 해당 구역은 현재 공사 중이며, 완공 시에는 약 35만 제곱피트의 리테일 공간, 32만 5,000 제곱피트의 오피스 공간, 1,140세대의 아파트, 8개의 주차장 등이 들어설 예정이다.

카라한 컴퍼니의 회장이자 CEO인 페흐미 카라한(Fehmi Karahan)은 “북쪽 지역부터 2027년 가을에 첫 개장을 시작해 남쪽으로 순차적으로 오픈할 계획이며, 전체 오픈은 2028년 1분기를 목표로 하고 있다”고 밝혔다. 프리스코 시는 이 개발을 위한 재정 지원으로 6월 말에 7천만 달러 규모의 지방채를 발행했으며, 프로젝트 완료 시 개발사에 2,450만 달러 규모의 보조금도 지급할 예정이다.

이미 여러 유명 브랜드가 이 프로젝트에 입점 계약을 체결했다. 대표적으로 블루밍데일스(Bloomingdale’s)의 소형 매장인 ‘블루미즈(Bloomie’s)’가 들어설 예정이며, 켄드라 스콧(Kendra Scott), 포터리반(Pottery Barn), 세포라(Sephora), 윌리엄스 소노마(Williams Sonoma) 등의 브랜드도 포함돼 있다. 카라한은 “아직 건물이 올라가기 전 단계인데도 70% 이상이 이미 임대 계약을 맺었다는 것은 북달라스의 성장세를 잘 보여주는 지표”라고 말했다.

리테일 임대 업무를 담당하고 있는 SHOP 컴퍼니즈(SHOP Companies)의 공동창립자 랜드 호로위츠(Rand Horowitz)는 “이번 프로젝트는 그야말로 눈부신 모멘텀을 이어가고 있다”고 전했다.

해당 부지에는 호텔 두 곳도 추가될 예정이나, 아직 구체적인 건설 계약은 체결되지 않은 상태다. 오피스 공간 유치와 관련해서는 CBRE 소유의 트래멜 크로우(Trammell Crow Co.)와 파트너십을 맺고 기업 입주를 추진 중이다.

이번 필즈 웨스트는 전체 2,500에이커 규모로 조성 중인 100억 달러 규모의 ‘필즈(Fields)’ 마스터 플랜 개발의 일부로, 유니버설 키즈 리조트(Universal Kids Resort)가 현재 공사 중이며, PGA of America 본사도 이곳에 자리 잡고 있다.

텅 빈 달라스 다운타운 늘어나는 경찰이 활기를 되찾아줄 수 있을까?

■ 높은 공실률, 치솟는 범죄 우려, 떠나는 기업들

한때 달라스의 심장이었던 도심(Downtown Dallas)이 깊은 침체를 겪고 있다. 반면 이웃 지역인 업타운(Uptown)은 고급 오피스와 생활 인프라를 바탕으로 번창하고 있어, 도시의 양극화가 심화되고 있다. 상업용 부동산 정보업체 코스타(CoStar)에 따르면, 달라스 도심의 오피스 공실률은 2019년 21.3%에서 2024년 27.1%로 급등했다.

 반면 업타운 지역은 20% 이하의 낮은 공실률을 유지하며 고급 사무실에 대한 수요가 여전히 높다. 특히 업타운은 2백만 제곱피트 규모의 신규 오피스 공간 공급이 예정되어 있는 반면, 도심은 신규 공급 계획조차 전무한 상황이다.

공실률 증가의 원인으로는 노후화된 건물, 부족한 편의시설과 주차 공간, 그리고 무엇보다 치안에 대한 불안감이 꼽힌다.

비영리 민관 협력기구인 다운타운달라스Inc.(DDI)는 최근 보스턴컨설팅그룹(BCG)과 공동 연구를 통해, 도심 내 주요 건물의 자산가치가 2010년 이후 하락세를 보였다고 밝혔다. 대표적으로 코메리카 타워는 11%, 뱅크 오브 아메리카 플라자는 1% 하락했다. 보고서는 고금리 환경과 맞물린 낮은 입주율이 자산 재융자(loan refinancing)에 부정적 영향을 미칠 수 있다고 경고한다.

■ “연간 75만 달러, 치안 유지에 쏟아붓는다”

달라스 파머스 마켓 주변에 400여 세대의 아파트와 10만 평방피트의 리테일 공간을 소유한 스펙트럼 프로퍼티(Spectrum Properties)의 CEO 브라이언 버거슨은 “치안과 노숙자 문제는 도심의 가장 시급한 과제”라고 말했다. 그는 연간 약 75만 달러의 보안 비용을 지출하고 있으며, 메인 스트리트와 엘름 스트리트, 커머스 스트리트 일대의 리테일 상권이 오피스 공실률 증가로 함께 침체될 수 있다고 우려한다.

DDI는 시 당국, 달라스 시민협의회(Dallas Citizens Council)와 협력해 도심 내 범죄를 줄이기 위한 본격적인 대응에 나섰다. 2019~2023년 사이 전체 범죄는 34% 증가했으며, 특히 절도, 기물 파손 등 재산범죄가 두드러졌다. 폭력범죄는 3% 감소했지만, 여전히 시민들의 체감은 불안한 상태다.

이에 따라 DDI는 35명의 경찰 인력을 추가 배치하고 도심 내 지휘본부 설치 계획을 밝혔다. DDI의 제니퍼 스크립스 대표는 “현재 도심 내 경찰 배치 수준은 사상 최고”라며 “2024년 말부터 비폭력 범죄는 24% 이상 감소했다”고 밝혔다.

또한 공공장소 내 노숙 금지, 쉘터 연계 이송 등의 조치도 병행해 도심 재활성화를 꾀하고 있다.

■ ‘아트 디스트릭트’의 성공, 해답이 될까?

도심 북쪽의 아트 디스트릭트(Arts District)는 범죄 발생률이 낮고, 민관 투자 유치로 ‘재생 성공 모델’로 떠오르고 있다.

레전트 프로퍼티(Regent Properties)가 소유한 트래멜 크로우 센터(Trammell Crow Center)는 1억3500만 달러 규모의 리노베이션 이후 90% 이상 임대율을 유지하고 있다. 이 지역은 클라이드 워렌 파크(Klyde Warren Park) 조성 이후 도심 속 독립 상권으로 재탄생했고, JW 메리어트 호텔, 원 아츠 플라자 등 고급 개발이 이어지고 있다.

스크립스 대표는 “노숙자 지원 시설과의 거리가 멀어 범죄율이 낮았고, 이것이 투자 유치에 핵심 요인이 되었다”고 분석했다.

■ “사무실을 아파트로”… 도심 재개발의 미래

도심의 또 다른 돌파구는 오피스 → 주거 공간 전환이다. 레전트 프로퍼티의 CEO 에릭 플라이스는 “뉴욕을 제외하면 달라스가 미국에서 가장 빠르게 오피스 전환이 이루어지는 시장”이라며 “텍사스 인구 유입이 꾸준히 이어지는 한, 다운타운의 신규 아파트 수요는 계속될 것”이라고 전망했다.

현재 도심 거주 인구는 약 1만5천 명이며, 아파트 수는 1만 세대를 넘겼다. 주민 수가 늘수록 자생적 상권과 자율적 치안이 활성화되며, 도심이 다시 살아날 수 있는 기반이 마련된다는 분석이다.

스크립스 대표는 “2024년 4분기 이후 삶의 질 지표가 계속 개선되고 있다”며 “120일째 관찰 중이지만, 좋은 피드백이 많다”고 밝혔다.

그녀는 “완벽하진 않지만, 어느 누구도 이 과정이 쉬울 거라 말하지 않았다”고 덧붙였다.