[부동산 전망] 인플레이션, 주택 시장 열기를 식힐 것인가? 부채질할 것인가?

올해 상반기 미국의 주택가격은 15년만에 최대폭으로 상승했다. 주택가격의 상승은 공급부족에 기인한다. 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 3월말 기준으로 시장에 나온 매물은 107만 가구로 전년 같은 기간과 비교하면 28.2%나 급감했다.

이런 상황이 지속되다 보니 올해 5월 미국에서 매매된 주택 2채 중 1채는 호가를 웃도는 가격에 거래된 것으로 나타났다. 레드핀(Redfin)에서 5월 거래된 주택가격을 분석한 결과 51%가 매도자가 요구한 가격보다 비싸게 팔렸다. 이 비중은 지난해 같은 기간의 26%와 비교하면 2배나 증가한 수치이다. 집을 사기위한 매수자들의 경쟁이 늘었다는 것을 의미한다.

최근 몇 달간 가격이 치솟은 것은 집 뿐만이 아니다. 렌터카부터 애완견까지, 그냥 모든 것이 비싸졌다. 향후 집 값이 더 오를 여지가 있는지 여기서 단서를 찾을 수 있겠다.   

소비자 물가 지수(CPI)에 따르면, 지난 5월의 재화 및 용역 물가 상승률은 전년 동기 대비 5%로 껑충 뛰었다. 많은 생활 용품 및 서비스의 구매 비용이 불과 12개월 전에 비해 5% 올랐다는 뜻이다. 근로자들이 똑같은 생활 수준을 유지하려면 일년 전보다 5%를 더 벌어야 한다는 이야기이기도 하다. 지난 수 년간 물가 상승률은 2%를 웃도는 선에 그쳤다. 

인플레이션이 심해지면 현 주택 시장 열기에 어떻게든 영향이 미칠 것이다. 과연 두 자리 수 집 값 상승률이 진정세로 돌아설 것인가, 아니면 천정부지로 더 올라갈 것인가? 

온라인 부동산 정보 회사 Realtor.com의 다니엘레 해일 수석 경제학자는, “현 상황이 경제 재개방에 따른 일시적인 조정의 고통인지, 아니면 보다 문제의 소지가 있는 일관적인 물가 상승의 신호탄인지 알 수 없다”면서, “과거 더 심각한 인플레이션도 있었고, 우리 경제가 이 정도는 다룰 수 있다. 다만 앞으로 모든 것이 계속 비싸진다면 임금이 그에 맞춰 오르진 못 할 것”이라고 전망했다.

단기적으로는, 인플레이션으로 주택 시장의 열기가 더 뜨거워질 수 있다. 투자자들이 부동산으로 눈을 돌리면서 주택 수요가 올라갈 것이기 때문이다. 주택은 그 가치 성장률이 물가 상승률을 상회하는 안전한 투자처라고 믿는 사람들이 많다. 

온라인 재정 정보 회사 Bankrate.com의 그렉 맥브라이드 수석 재무 분석가는 “인플레이션 시기에서 부동산은 득이 아니라면 최소한 보호책은 된다고 간주된다”면서, “인플레이션 동안에는 자금이 어느 정도 희소성이 있는 경질 자산(hard assets)으로 흘러 들어가는 경향이 있다. 부동산도 그 중 하나다. 흙이 끝없이 솟아나는 것이 아니기 때문에, 특정 시기에 매매 가능한 토지와 주택의 양은 유한하다”고 설명한다.

인플레이션은 또한 일반적으로 모기지 금리 인상으로 이어진다. 향후 금리가 올라갈 것이라 예측되면 사람들은 현재의 기록적 저금리를 이용하기 위해 주택 시장으로 몰려들게 되고, 주택 가격은 더 올라갈 수 있다. 

“인플레이션 우려가 집 값 상승에 박차를 가하는 효과”라고 뉴욕대의 로렌스 화이트 경제학 교수는 말한다. 로렌스 교수는 많은 주택 구매자들이 가격이 지금보다 더 오르기 전에 움직이고 싶어한다면서, “모든 현상이 ‘지금 아니면 안 된다’는 심리를 부추기고, 그러면 집 값은 더 올라갈 수 밖에 없다”고 설명한다. 

반면, 인플레이션이 경제 회복 과정 중 나타나는 일시적 증상이 아니라 상당 기간 지속된다면, 주택 시장 열기는 사그라들 수 있다. 나머지 모든 가격이 올라 주택 구매를 위한 가용 자산이 줄어들 것이기 때문이다. 

또한 인플레이션은 모기지 금리 상승을 불러온다. 모기지 금리는 미 재무부 발행 국채와 모기지 채권 시장의 움직임을 따르는 경향이 있다. 채권은 일반적으로 주식 시장보다 수익률이 낮지만 더 안전한 투자처로 간주되는데, 인플레이션이 장기간 지속되면 수익률이 물가 상승률에 미치지 못해 투자 매력이 떨어진다. 채권 수요가 낮아지면 모기지 금리는 올라간다.

“하반기에 금리가 올라가면, 비용을 감당 못 하는 주택 구매자들은 시장에서 밀려날 것”이라고 전미 주택 건설 협회(NAHB)의 로버트 디에츠 수석 경제학자는 말한다.

모기지 금리 상승은 주택 시장을 다소 진정시킬 가능성이 높다. 조금만 올라도 구매자의 월별 상환금 부담이 증가하기 때문이다. 구매자들이 집 값과 모지기 금리의 동반 상승을 감당할 수 없다면, 주택 수요 감소로 이어질 것이다. 단, 대부분의 시장에서 그러한 수요 감소가 집 값 하락으로 이어질 것으로는 보이지 않는다. 

“인플레이션이 너무 심해져 모기지 금리가 과도하게 올라가거나 경제 회복을 위협할 정도가 되면, 주택 시장 열기가 식을 수 있다”고  Bankrate.com의 맥브라이드 수석은 설명한다.

그러나 그렇게 되려면 물가 상승률이 상당 기간, 적어도 1년 이상 4%를 상회해야 한다고 한다.

향후 어느 정도의 인플레이션은 예상되는 바이다. 경제가 침체 국면에서 회복할 때 일반적으로 인플레이션이 심화된다. 현재 상황은, 코로나19 팬데믹 동안 실직했던 사람들이 일터로 복귀하면서 외식, 휴가, 옷, 기타 소매 재화에 소비가 늘어 일시적으로 물가가 상승하는 것으로 보인다. 

맥브라이더 수석은 “그러고 나면 일단은 정리가 될 것”이라면서, “관건은, 인플레이션이 우리가 익숙한 속도보다 빠르게 진행할 것인지, 그리고 장기간 지속될 것인지의 여부”라고 설명했다.

부동산 파트너 편집팀