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북텍사스 주택 시장 경기 정점 찍었나

주택 거래율 4개월 연속 하락세

북텍사스의 주택 거래율이 4개월 연속 하락하고 있는 상황이 이어지면서 주택 시장 경기가 정점을 찍었다는 분석이 제기됐다. 일년 여 동안 폭주하던 거래율 증가 후 부동산 시장의 단독 주택 거래는 올해 6월 이후 감소세를 보여 왔다. 

텍사스 부동산 리서치센터(TRERC)와 북텍사스 부동산 정보시스템(NTREIS)의 최신 데이터에 따르면 지난 9월 북텍사스의 여러 매매 서비스를 통해 1만 972채가 팔렸고, 이는 일년 전보다 3% 감소한 수준이다. 

CDCG Asset Management의 페이지 쉽 시장 리서치 부회장은 “정신 없이 폭주하며 구매 광풍이 일던 지난 12개월 동안보다 현재 거래 시장이 안정된 것은 분명하다”면서 “그럼에도 시장은 여전히 매우 견고하고 건강한 상태인 정상으로 회복되고 있다”고 진단했다. 

9월의 연 주택 거래 감소율은 앞선 8월의 5% 감소에 연이어 나타난 하락세다. 뿐만 아니라 올 7월에도 북텍사스의 주택 거래율은 지난 해 같은 달보다 17% 감소했다. 

쉽 부회장은 “주택 시장의 이 같은 진정세에 대해 일단 주택 수요와 관련해 계절 특성이 작용됐기 때문”으로 원인을 분석했다. 

주택 구매 관련 공급과 수요는 항상 가을과 겨울에 감소해 지속된 공급 부족 문제는 별 영향을 미치지 않는다는 해석이다. 

쉽 부회장은 또 다른 원인으로 “팬데믹으로 인해 밀려 들었던 타 주 주택 구매자들의 수요가 둔화됐기 때문”이라고 지목했다. 아울러 이러한 수요 둔화의 주된 이유를 빠른 가격 책정과 구매 가능한 주택 매물 감소로 꼽았다. 

한편 주택 거래율의 둔화에도 불구하고 지난 9월 북텍사스의 중간 가격대 주택의 거래가는 일년 전 보다 약 19% 상승했다. 쉽 부회장은 “구매자들이 열외로 취급되면서 시장에 나온 주택을 능히 살 수 없거나 살만한 자격을 갖지 못할 것”이라고 전망했다. 

또 새 주택 매물량에 변화가 없다면 낮은 매물량과 가격 상승의 사이클로 인해 뜨거운 주택 시장 열기가 식을 것이라고 덧붙였다. 9월 말 20여개 카운티 지역 부동산 시장에 1만 348채의 단독 주택만 매물로 등록됐으며 이는 일년 전보다 23% 낮은 수준으로 팬데믹 이전인 2019년 9월의 거래 시장에 나온 주택 매물 수의 절반에 조금 못 미치는 정도다. 

달라스 기반 주택분석업체 Residential Strategies의 테드 윌슨 전문가는 “여전히 신규 주택과 기존 주택에 대한 수요가 많지만 주택 구매자들은 살 만한 집들은 한정돼 있고 가격을 보게 되면 고정 가격에 충격을 받게 될 것”이라면서 “향후 주택 구매 가능성은 집을 마련하고 싶어 하는 많은 구매자들에게 제한 요소가 될 것이고 특히 모기지 대출 이율이 현재보다 더 상승할 경우 영향을 받을 것”이라고 분석했다. 

반면 지난 수개월 동안 북텍사스내 주택 거래율이 둔화됐음에도 지역 부동산 시장을 통해 매매된 단독 주택은 2020년 첫 9개월 동안 거래된 수와 거의 동일한 8만 8132채였던 것으로 조사됐다. 또한 올해 첫 9개월 동안 북텍사스 지역의 중간 가격대 주택 가격은 작년 같은 기간보다 18% 더 높았다. 10월 들어 북텍사스의 주택 거래율은 일년 전보다 5% 하락한 상태다.

어스틴/ 달라스, 8월 집값 상승율 견인 

양도시 각각 33%, 18.33 올라

올해 8월 텍사스주내 대도시들 가운데 어스틴과 달라스의 집값 상승율이 가장 높은 것으로 나타났다.

코어로직(CoreLogic)의 조사에 따르면 어스틴 지역의 주택 가격이 일년 전인 지난해 8월보다 거의 33% 가까이 급등했다. 

달라스 지역의 집값 역시 일년 전보다 18.33% 상승한 것으로 조사됐다. 전국적으로는 18.1% 올랐으며 이는 45년 전 코어로직이 주택 가치를 조사하기 시작한 이후 최대 상승폭이다. 

코어로직의 프랭크 마텔 회장 겸 최고경영자는 조사 보고서에서 “광범위한 주택 구매자들이 제한된 주택 공급에 대한 수요를 주도하면서 집값이 매우 빠른 속도로 계속 상승하고 있다”며 “적은 수의 자산을 손에 넣기 위해 높은금액의 자본이 동원되는 집값 상승세가 당분간 지속될 것으로 예상된다”고 내다봤다. 코어로직의 분석 전문가들은 집값 상승이 임대 주택 인수에 나선 투자자들로 인해 악화된 것으로 평가했다.

전국 대도시들 가운데 연간 집값 상승율이 가장 높은 지역은 30.9% 오른 피닉스며 다음으로 23.2% 상승한 샌디에고와 22.2%의 라스베가스가 그 뒤를 이엇다. 텍사스 주내 다른 도시들 중에선 포트워스의 집값이 18.5% 올랐고 휴스턴과 샌안토니오는  각각 13.2%와 15.4% 상승했다. 이 같은 집값 상승은 콘도와 타운하우스 시장보다 단독 주택 시장에서 더 높은 수준으로 나타나고 있다. 

전문가들은 코로나 19 팬데믹이 심각해지고 재택 근무가 증가하면서 주택 구매자들이 주택과 정원이 넓은 더 큰 집을 찾고 있는 경향을 나타내고 있기 때문으로 풀이했다. 

코어로직의 프랭크 노쎄프트 박사는 “주택 간에 거리가 있고 주거 공간이 넓은 단독 주택들(detached homes)에 대한 수요가 계속 높은 상황”이라고 설명했다. 

평균적으로 이같은 단독 주택들의 내부 공간이 벽을 공유하며 붙어 있는 단독 주택들(attached homes)보다 28% 더 크고 다가구 구조의 아파트보다는 공간적 여유가 약 2배 더 있는 것으로 알려졌다. 한편 코어로직은 “이처럼 텍사스를 포함 미 전역에서 나타난 집값 폭등세가 내년엔 적정 수준으로 둔화될 것”이라고 전망했다. 

DFW 주택 시장, 

30만달러대 주택 찾기 어려워

DFW 주택 시장의 광풍적인 열기가 다소 식은 지금도 해당 지역에서 30만달러대 주택을 찾기가 쉽지 않는 것으로 전해졌다. 

부동산 전문가들에 따르면 DFW 지역의 중간 가격대 집값이 36만달러에 약간 못 미치는 수준이지만 해당 가격 범위의 주택들을 찾기가 점차 어려워지고 있다. 

작년에 이어 올해 들어서도 한 동안 지속된 주택 시장 광풍이 차차 가라앉고 있는데도 30만달러에서 40만달러 사이에 해당하는 주택들을 찾기가 여전히 어려운 상황이다. 

텍사스 A&M 부동산리서치센터(Texas A&M Real Estate Research Center)의 루이스 토레스(Luis Torres) 박사도 해당 수준의 주택들을 찾기가 어려운 주택 공급율이 낮은 달이라면서 데이터에 의하면 DFW 전역에 나온 해당 가격대 주택들의 공급 가능 기간이 2달도 안 되는 것으로 나타났다고 말했다. 

또 30만달러에서 40만달러 사이 가격들은 더 쉽게 구할 수 있을 것으로 생각할 수 있지만 해당 가격이 그리 싼 편이 아닌데도 찾기가 더 어려워지고 있다고 덧붙였다. 

이러한 현상에 대해 수요와 관련이 있다고 원인을 분석하며 해당 가격대의 집이 사람들에게 아직 구매 가능한 수준의 주택으로 여겨지고 있고, 특히 낮은 이자율의 모기지 대출을 이용하고 있는 경우 접근 가능한 구매 가격의 주택이라고 말했다. 

부동산 전문가들은 30만달러대 주택 공급이 달리는 현상에 대해 해당 가격대 신규 주책 건설이 여전히 늦어지면서 수요를 따라가지 못하고 있기 때문이라고 진단했다. 

이와 관련해 토레스 박사는 투자자들이 임대나 주택개량판매에 큰 관심을 갖고 해당 가격대의 많은 주택들을 마구 사들였기 때문이라고도 분석했다. 

보통 해당 가격대의 주택은 방이 3개이고 욕실이 2개인 단독 주택이다. 

하지만 토레스 박사는 향후 수 개월 내로 상황이 더 나아질 것이라고 예상하며 광풍처럼 일던 주택 구매 열기가 사라지는 올해 말과 내년 초쯤엔 개선되어야 할 것이라고 강조했다. 

김현정 기자