[부동산 전망] 연준의 금리인상, 주택 시장 열기 식을까?

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주택 가격은 끝이 보이지 않는 상승세를 이어가고 있으며 주택 시장은 여전히 뜨겁다. 

부동산 정보업체 질로우(Zillow)에 따르면 평균 주택 가격은 2021년 한 해 동안 19.6% 급등해 32만1634달러였다. 

2021년 주택가격은 2020년 대비 52,667달러 오르면서 지난해 미국의 중간 소득 노동자들의 수입인 5만달러를 웃돌았다. 질로우가 지난 2000년 관련 통계를 집계한 이래 평균 주택 가격 상승폭이 인플레이션을 반영한 세전 중간 근로소득을 넘은 것은  처음이다.

집값 급등의 배경에는 코로나19 대유행 여파가 있다. 낮은 주택 모기지 대출 금리와 대규모 양적 완화로 시중에 유동성이 풍부해진 가운데, 코로나19 사태에 따른 재택 근무 확대 등으로 주택 수요가 증가하면서 집값이 상승한 것으로 분석된다.

집값 상승폭과 중간 소득 근로자의 연봉 격차가 가장 큰 지역은 캘리포니아주였다. 미국에서 가장 집값이 비싼 지역 중 하나로 꼽히는 캘리포니아 샌디에고의 평균 주택 가격은 지난해 16만달러 상승해 이 지역 평균 노동자 연 소득 55,000달러의 3배에 육박했다. 이 밖에도 달라스, 애틀랜타, 솔트레이크시티, 아이다호 보이시 등에서 집값이 가파르게 상승하면서 근로 소득을 웃돌았다. 

임대주택의 렌트비 상승률도 사상 최고를 갈아치웠다 1년 전보다 40% 가까이 치솟은 플로리다주 마이애미가 오름세를 이끌었다. 

부동산정보업체 코어로직에 따르면 1월 단독주택 렌트비가 작년 같은 기간보다 12.6% 올랐다. 상승률 역대 최고 기록을 10개월 연속 경신하고 있는 것이다. 특히 남부 ‘선벨트’ 지역의 상승률이 가장 높았는데 특히 마이애미는 38.6%에 이르렀다. 

같은 플로리다주의 올랜도와 애리조나주 피닉스는 렌트비가 각각 19.9%와 18.9% 올랐다. 

이렇게 주택 매매시장 뿐 아니라 임대시장에서도 과열 현상이 식을 줄을 모르고 있다.

부동산 임대 플랫폼 줌퍼(Zumper)에 따르면 침실 1개짜리 주택 렌트비 중간가격은 지난 2월 역대 최고를 경신했으며, 특히 뉴욕시는 1년 만에 3천100달러로 26% 급등했다. 

집값 상승과 주택매물 감소로 잠재적 주택 구매자들이 집을 살 여력이 되지 않거나 마땅한 집을 찾지 못해 임대 시장에 눈을 돌리는 경우가 많아지는 것이다.

부동산 중개회사 레드핀(Redfin)에 따르면 주택 렌트비는 2년간 평균 18%가량 올랐다. 급등한 렌트비는 미국 소비자물가 상승률이 40년 만에 최고로 높아진 데도 큰 영향을 미치고 있다. 이런 가운데 지역별로 렌트비 통제 조치가 부활할 조짐도 보인다. 

플로리다 등 10여 개 주에서는 집주인들이 렌트비를 2∼10% 이내 범위에서만 올릴 수 있게 하는 렌트비 상한제 입법이 추진되고 있다. 

한편 기관 투자자들의 주택 매입 비중은 사상 최고로 높아진 상황이다. 

이에 따라 몇 달 안에 세입자가 계약을 갱신하거나 다른 곳으로 이사할 때 월세가 더 높아질 가능성이 점쳐진다.

주택 시장은 올해도 여전히 수요에 비해 공급이 부족해 집값 상승이 지속되고 있다. 

전국에서 주택 구입 대란이 이어지고, 매물 품귀 현상으로 인한 바이어 간 구입 경쟁이 치열하다. 

주택 가격이 매년 두 자릿수 상승하고 있을 뿐만 아니라 주택담보대출 금리도 최근에 가파르게 상승하면서 일부 ‘패닉 바잉’ 현상까지 나타나 내 집 마련을 더욱 힘들게 하고 있다. 

모기지 대출 금리 상승이 주택시장에 본격적으로 영향을 미치기 시작했기 때문으로도 분석된다.

한편 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 코로나19 사태 이후 첫번째 금리인상에 나서면서 집값 상승세가 꺾일 것인지에 관심이 쏠린다. 

국책 모기지업체 프레디맥(Freddie Mac)은 3월 셋째주에 30년 만기 고정금리 모기지 금리가 4.16%를 기록해 지난 2019년 5월 이후 3년 만에 처음으로 4%를 넘었다고 밝혔다. 

연준이 인플레 억제를 위해 필요하면 앞으로도 계속 금리를 추가로 올리겠다고 표명한 만큼 주택 모기지 대출 금리는 더욱 상승할 전망이다.

이렇게 모기지 대출 금리가 4%를 돌파함에 따라 앞으로 주택 거래 감소세가 심화할 가능성이 높아졌다. 

이미 2월 주택 거래가 예상보다 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다. 2월 기존주택 판매는 2021년 2월에 비해 2.4% 줄어든 것으로 집계됐다. 모기지 금리 상승이 판매 감소로 이어진 현상으로 볼 수 있다.

한편 마켓워치에 따르면 로젠버그 리서치의 데이비드 로젠버그 대표는 연준의 금리인상으로 시작한 공격이 ‘인플레이션 드래곤’을 죽일 것이라고 예상했다. 

그러면서 올해 여름에 경기 침체로 부동산과 주식시장이 약세장을 보일 것이라고 전망했다.

연준이 인플레이션을 아주 세게 이기면 경제는 이르면 올해 침체에 빠질 것이라고 그는 내다봤다. 로젠버그는 “실질임금은 이미 불황에 빠져있다”며 “빠르면 오는 6월, 늦어도 8월, 이번 여름에 경기 침체가 시작될 것”이라고 내다봤다. 

대표적인 인플레이션 파이터이자 파월 의장의 롤 모델인 폴 볼커 전 연준의장 역시 1981년과 1982년에 두 차례의 고통스러운 경기 침체를 겪었다고 그는 설명했다. 

그는 연준이 식량을 재배하고, 오일을 퍼내고, 공급망을 회복시키는데 능숙하면 좋겠지만 우리가 겪고 있는 인플레이션을 억제할 유일한 방법은 경기 침체를 통하는 것 뿐”이라고 언급했다. 인플레이션을 낮추려면 수요를 파괴해야 하는 상황이라고 그는 설명했다.

그는 “전국 주택가격은 전년 대비 19% 올랐고, 이미 1970년대 후반이나 1980년대 중반, 2000년대 중반의 최고점을 지났다”고 말했다. 

이미 주택시장에 가격 거품이 형성돼 있다고 강조했다. 

로젠버그는 “연준의 금리 인상은 일반적으로 경제에 나쁜 영향을 준다”며 “주택은 경제에서 금리에 가장 민감한 부분이므로 주택시장에서 연준은 가장 중요하다”고 말했다. 부동산파트너 편집팀  

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