부동산 시장에도 봄이 올까?

인플레이션으로 인한 급격한 금리인상과 함께 찾아온 경기침체에 대한 불안감은 2023년 1분기를 거치면서 시소게임을 연상케 했다. 

2월 경제지표가 청신호를 보내면서 반짝했던 노랜딩 시나리오는 3월 인플레이션 둔화세가 약해지고, 중소 은행들의 파산 소식이 전해지면서 쑥 들어갔다. 경기침체에 대한 우려는 다시금 높아지고 있고 봄이 오면 좀 풀릴까 했던 주택시장에 대한 기대는 주춤하고 있다. 

모기지 금리는 지난해 10월 7%를 돌파하며 20여년 만에 최고 수준으로 뛰었지만 이후 인플레이션이 둔화되면서 함께 하락했다. 1월 중순에는 6%에 안착했고, 덕분에 기존 주택 계약도 크게 늘었다. 전미부동산협회(NAR)에 따르면 주택 계약을 나타내는 지표인 1월 잠정주택판매는 지난해 12월에 비해 8% 급증하며 깜짝 증가세를 기록했다.

2월 주택 매매 건수도 반등했다. 2월 매매건수는 1월 대비 14.5% 급증한 458만 건(연율)을 기록했다. 이같은 증가폭은 2020년 7월 이후 최대폭이다. 한편 2월 집값은 전년 같은 기간에 비해 하락한 것으로 나타났다. 

전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2월 기존주택 중위가격은 36만3000달러로 1년 전보다 0.2% 떨어졌다. 그러나 한달 전인 1월 집값 중위가격인 36만1200달러보다는 소폭 오른 수치다. 

3월의 움직임은 달랐다. 2월 이후 모기지 금리가 1%포인트 상승하면서 주택시장 변동성이 높아졌다. 모기지 금리가 치솟으면서 주택 구매자들의 월 모기지 비용 부담도 급격히 증가하고 있고, 이때문에 모기지 신청은 급격히 감소했다. 

모기지은행협회(MBA)에 따르면 3월 첫주 주택 구입을 위한 모기지 신청 규모는 28년 만에 최저치로 추락했다. 인플레이션 둔화세가 연준의 목표에는 한참 못미치고, 연준이 이에 맞서 추가 금리인상으로 대응할 것이란 우려가 높아지면서 모기지 금리는 치솟고, 주택시장에 불던 봄바람이 다시 차가워진 것이다.

모기지 금리 내려간다?

이러한 가운데 터져 나온 실리콘밸리은행(SVB) 붕괴 소식이 주택시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 예측됐다. 온라인 부동산 중개업체 질로우(Zillow)의 수석 이코노미스트 스카일러 올슨은 분석노트에서 SVB 붕괴가 올해 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 분석했다. 

지난 3월14일 공개한 분석노트에서 그는 SVB 붕괴가 부동산 시장에 근본적인 변화를 몰고 왔다면서 지역적으로는 기술 스타트업들이 몰려 있는 캘리포니아, 워싱턴, 아이다호주 일부 지역 부동산 가격이 타격을 받겠지만 부동산 시장 전반에는 모기지 금리 하락이라는 긍정적 효과를 가져올 것이라고 예상했다. 

연방준비제도(연준)가 SVB 붕괴에 따른 금융불안에 충격을 받아 공격적인 금리인상에서 후퇴할 가능성이 높고, 이에 따라 모기지 금리가 떨어질 것이란 전망이다. 실제로 연준의 고강도 금리인상 충격이 SVB 붕괴로 표면화됐다는 인식이 높아지자 국채 시장에서는 모기지 금리를 좌우하는 10년 만기 국채 수익률이 큰 폭으로 하락하면서 모기지 금리를 끌어내렸다. 

3월 초 7.05%까지 치솟았던 30년 고정 모기지 금리는 3월 중순 6.75%까지 떨어졌다. 

올슨은 주택 구매자들이 최근 수개월 모기지 금리 상승에 매우 예민하게 반응해 왔다면서 모기지 금리가 하락하기 시작하면 먹구름에 가리웠던 봄 햇살이 주택시장에도 비칠 것으로 예상했다.

서부 지역 주택 시장은 타격

올슨은 SVB 붕괴가 부동산 시장에는 모기지 금리 하락이라는 호재를 불러오겠지만 지역적으로는 타격을 받는 곳도 있을 것으로 예상했다. 

기술 스타트업들이 몰려 있는 서부 지역 부동산 가격은 더 떨어질 것이란 전망이다. 

SVB는 기술 스타트업들의 주요 자금줄 역할을 해왔던 터라 이들 스타트업이 타격을 받으면서 이들이 몰려 있는 지역의 부동산 가격도 추가 하락이 불가피하다는 것이다. 올슨은 실리콘밸리가 들어서 있는 캘리포니아주 샌프란시스코, 아이다호주 보이지, 워싱턴주 시애틀 등이 타격을 받을 것으로 예상했다. 

보이지에는 반도체 업체 마이크론 테크톨러지가, 시애틀에는 아마존 본사가 들어가 있다. 이들 3개 지역 연준의 고강도 금리인상으로 기술주가 폭락하면서 주택시장에 이미 타격이 심한 곳이다. 

여기에 SVB 붕괴 충격이 더해지면서 주택 가격 하락세에 추가 더해졌다.

북텍사스 주택 시장은?

현재의 혼돈스러운 부동산 시장에서 집을 파는 일이 됐든 사는 일이 됐든 결정이 쉽지 않다. 경제학자 달라스 컬리지(Dallas College)의 칼로스 마르티네즈(Carlos Martinez) 교수는 “오늘날의 경제 상황이 세대에 따라 낯설게 느껴질 수 있다”고 말했다. 그는 “60세 이상이 아니라면 이번이 처음으로 인플레이션을 겪는 것일 수 있다”고 덧붙였다. 북텍사스 주택 시장을 언급한 마르티네즈 교수는 “우리는 지금 이 상황에 익숙해지기를 원할지도 모른다”라며 “인플레이션은 계속 유지될 것이다. 

지난 6개월 동안 경험한 가격은 다시 하락하지 않을 것”이라고 전했다. 그는 “특히 남부 지역의 주택과 관련된 모든 것은 계속해서 비쌀 것”이라고 부연했다.

리얼터 닷컴(realtor.com)에 따르면 2022년 4분기 신규 주택의 10%만이 30만 달러 미만으로 판매되면서 신규 주택의 경제성이 떨어졌다. 그만큼 북텍사스에서 저렴한 주택은 찾기가 어려워졌다는 의미이다.

앞으로도 집값의 큰폭 하락은 발생하지 않을 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다. 

여전히 집값이 빠르게 하락 하지 않는 이유는 셀러들의 경제적 상황이 지난 2008년처럼 열악하지 않으며 고용시장도 비교적 튼튼한 상황에서 사상 최저치의 낮은 모기지 금리를 상환하고 있는 현 주택 소유자들이 무턱대고 집을 시장에 내놓지 않고 있기 때문이라고 부동산 전문가들은 분석하고 있다. 

이에 따라 현재 시장에 나오는 매물량은 여전히 제한적이고, 주택 건설업자들 역시 현 부동산 시장에서 주택 건설 계획을 철회하고 있어 주택 공급 부족은 당분간 나아질 기미가 보이지 않는다. 또 팬데믹동안 오래된 단독주택을 헐값에 사들여 리모델링해 재판매를 시도했던 부동산 투자자들의 투자도 현재는 거의 중단되다시피 했다. 

따라서 부동산 전문가들은 이런 상황들을 종합적으로 고려했을 때 집값 거품이 크게 꺼지거나 큰 폭 하락은 없을 것이라고 전망하고 있다. 집을 사고자 계획 중이라면 기다리지 말라는 것이다. 특히 타주에서 이주민의 유입이 계속되어 주택에 대한 수요가 증가세를 보이는 텍사스에서는…    

부동산파트너 편집팀