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공인회계사 서윤교  

미국 부동산 투자자들에게 익숙한 IRS 세법 Section 1031 교환(Like-Kind Exchange)은 투자용 부동산을 매각할 때 발생하는 양도소득세(Capital Gains Tax) 납부를 유예할 수 있는 대표적인 절세 전략이다.  이를 적절히 활용하면 투자 포트폴리오를 재구성하면서도 세금 부담을 줄일 수 있다.  1031 교환의 개념, 요건, 절차 및 유의해야 할 점은 다음과 같다.

1. IRS Section 1031 교환이란?

IRS 세법 제1031조(Section 1031)에 따르면, 투자용 부동산을 매각한 후 일정 기간 내에 유사한 성격의 부동산(Like-Kind Property)을 구입하면 매각으로 인해 발생하는 양도소득세를 유예할 수있다. 즉, 단순한 매매가 아니라 교환(exchange) 형식을 취함으로써 세금 납부를 미루고 재투자할 수 있는 기회를 제공하는 것이다.

이 방법은 특히 부동산을 장기적으로 보유하고 가치가 상승한 경우에 유리하다. 만약 매각 후 다른 부동산을 구입하지 않는다면, 양도소득세를 즉시 납부해야 하지만, 1031 교환을 이용하면 세금 부담을 줄이면서 더 나은 투자 기회를 모색할 수 있다.

2. 1031 교환의 주요 요건

1031 교환을 활용하려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

1) 투자 또는 사업용 부동산이어야 함

1031 교환이 적용되는 부동산은 반드시 투자용(Investment Property) 또는 사업용(Business Property)이어야 한다. 즉, 개인이 거주하는 주택은 해당되지 않으며, 임대 부동산, 상업용 부동산, 농지 등이 대상이 된다.

2) 유사한 성격(Like-Kind)의 부동산 교환

교환 대상이 되는 부동산은 반드시 유사한 성격을 가져야한다. 그러나 미국 세법상 ‘유사한 성격’의 정의는 비교적 넓게 적용된다. 예를 들어,

• 상업용 건물을 다세대 주택으로 교환하는 것은 가능하지만,

• 부동산을 주식이나 기타 유가증권과 교환하는 것은 불가능하다.

3) 교환 기한 준수

1031 교환에는 엄격한 기한이 적용된다.

• 매각 후 45일 이내: 새로운 대체 부동산을 서면으로 지정해야 한다.

• 매각 후 180일 이내: 지정된 대체 부동산을 반드시 취득해야 한다.

4) 중개인(QI, Qualified Intermediary) 이용 필수

거래 과정에서 발생하는 자금이 납세자의 계좌를 거치지 않도록 반드시 제3자인 교환 중개인(Qualified Intermediary, QI)을 활용해야 합니다. 이를 어길 경우, 양도소득세 유예 혜택을 받을 수 없다.

3. 1031 교환 절차

1031 교환을 성공적으로 수행하려면 다음 단계를 따라야 한다.

1) 현재 부동산 매각

일반적으로 먼저 기존 부동산을 매각하고, 거래 대금은 QI를 통해 관리되는 신탁 계좌에 예치한다.

2) 대체 부동산 지정(45일 이내)

매각 후 45일 이내에 최대 3개의 대체 부동산을 서면으로 지정해야 한다. 세 가지 부동산을 지정하면 어느 하나라도 최종적으로 취득할 수 있다.

3) 대체 부동산 취득(180일 이내)

지정된 대체 부동산을 매각 후 180일 이내에 취득해야 하며, 해당 거래는 QI를 통해 이루어져야 한다.

4) 세금 보고

1031 교환이 완료되면 IRS Form 8824를 작성하여 세금 보고를 한다.

4. 1031 교환의 장점

1031 교환을 활용하면 다음과 같은 이점을 누릴 수 있다.

1) 세금 유예(Tax Deferral)

부동산 매각 시 발생하는 양도소득세를 연기할 수 있어, 보다 많은 자금을 재투자하는 것이 가능하다.

2) 자산 증식 가능

1031 교환을 통해 더 가치 있는 부동산으로 교체하여 장기적인 자산 성장을 도모할 수 있다.

3) 포트폴리오 조정

더 수익성이 높은 지역으로 부동산을 이동하거나, 관리가 쉬운 부동산으로 교체할 수 있다.

5. 1031 교환 시 유의할 점

1) 완전한 세금 유예 요건 충족

대체 부동산의 가격이 기존 부동산보다 낮거나, 추가적인 현금을 수령하는 경우 일부 양도소득세가 부과될 수 있다.

2) 부동산 부채 이전 고려

매각한 부동산의 부채보다 적은 금액의 대체 부동산을 구입할 경우, 차액에 대해 세금이 부과될 수 있다.

미국 세법 Section 1031 교환을 통한 부동산 매매는 확실히 절세를 할수있으므로 매우 유용하지만  최근 1031 교환과 관련하여 법적 변화가 검토되고 있으므로, 매각 하기전에 세무 전문가와 상담하는 것이 중요하다.