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노동부에 따르면 7월 소비자 물가지수(CPI) 상승률이 6월에 이어 또 다시 고공행진하며 전년 동기 5.3% 상승했다. 세계 최대 자산운용사인 블랙록의 래리 핑크 CEO는 인플레이션이 일시적이라고 생각하지 않는다고 경고했다. 

이처럼 유동성이 많고 인플레이션이 진행되고 있는 지금은 수익형 부동산 보유가 인플레이션으로 인한 화폐가치의 하락을 헤지(Hedge·위험회피) 하는 가장 좋은 수단이 될 수 있다. 

하지만 안타깝게도 적지 않은 사람들이 수익형 부동산을 매입할 때 거액의 자금이 소요되고 있음에도 충분한 사전검토 없이 분위기에 휩쓸려 잘못된 방향으로 투자하는 경우를 종종 본다. 

물론 이와 같은 섣부른 투자행위는 내 몸에 꼭 맞는 마땅한 투자원칙을 가지고 있지 않기 때문에 일어나는 현상이기도 하다. 이에 오늘은 수익형 부동산 투자 시 사전에 고려해야 할 몇 가지 기본원칙을 살펴보기로 하자.

첫째,  ‘투자의 3 요소’ 우선순위를 정하라.

내 몸에 꼭 맞는 투자전략을 세워야 한다. 일반적으로 투자의 3 요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다.

투자자는 수익형 부동산을 고를 때 이 3 요소 사이 우선순위를 정하게 되는데, 대체로 투자자의 투자성향, 보유 중인 자산규모 및 연령 등에 따라 차이를 보인다. 

투자자의 투자성향이 위험추구형일수록, 보유하고 있는 자산규모가 클수록, 투자자의 연령대가 낮을수록 안전성보다는 수익성과 환금성을 먼저 고려하는 반면, 투자자의 투자성향이 위험회피형일수록, 보유 중인 자산규모가 작을수록, 투자자의 연령대가 높을수록 안전성을 먼저 고려하는 경향이 있다. 

둘째, 목적에 맞는 원칙을 고수하라.

투자목적에 맞는 원칙을 반드시 고수해야 한다. 일례로 재테크 목적으로 여윳돈을 굴리려는 20~30대 젊은 투자자라면 수익성과 환금성이 좋을수록 매력적인 투자처가 될 것이다. 

반면 은퇴를 눈 앞에 둔 50~60대 투자자라면 당장 눈앞에 보이는 수익성보다는 안전성과 환금성을 먼저 고려할 필요가 있다. 만일 지나치게 높은 투자수익률에 현혹돼 섣불리 좋지 않은 매물에 투자한다면 이는 곧 투자실패로 이어질 가능성이 크고, 또 이로 인해 은퇴 이후 제2의 삶은 감내하기 힘든 고단한 삶으로 변질될 수 있기 때문이다. 

덧붙여 은퇴자를 위한 노후준비용 부동산 투자라면 시쳇말로 ‘한 방’, 즉 큰 폭의 매각차익을 노리는 투기적 접근방식보다는 원활한 현금흐름을 담보할 수 있도록 안정적인 임대수익을 기대하고 접근해야 한다. 은퇴를 눈 앞에 둔 사람이 매각차익만을 노리고 부동산에 투자하는 것은 다소 무모해 보인다.

셋째, 수요 넉넉한 수익형 상가 골라라.

수익형 부동산의 몸값을 올리는 필수 요건으로는 든든한 ‘수요’를 꼽는다. 수요 많은 지역 내 부동산을 고르려면 인구 증가지역을 선점해야 한다.

인구유입과 부동산 가격은 정비례하기 때문에 만족할 만한 수익을 얻으려면 인구증가율을 꼼꼼히 따져야 한다. 인구유입이 늘어나는 곳의 저평가 부동산은 수요는 늘고 공급은 정체되어 수익형 부동산으로써 가치가 높아지기 마련이다. 

특히 30-40대 인구가 느는 곳의 부동산에 투자해라. 50-60대의 장년층 지역보다는 30-40대의 인구가 계속 유입되는 지역이 투자지역으로 유망하다. 

부동산의 수요가 늘어 손 바뀜이 잦은 곳은 대체로 꾸준히 인구가 늘어나는 젊은 도시이다. 과거 수년간 인구가 늘어나고 있는 카운티나 시는 가격 상승 여지가 높다. 

인구가 몰리는 지역은 인구집중 흡수요인인 기반사업, 관공서, 대기업, 산업체, 공단, 대학 등과 확정된 대단위 정책사업 및 개발사업이 활발하게 진행되는 곳이다. 인구 증가지역은 부동산값이 오를 가능성이 높으며, 실수요자들이 유망한 투자대상지로 꼽는다.

넷째, 환금성 좋은 부동산을 노려라.

배후수요가 풍부한 부동산이 현금화하기 쉽다. 지역호재가 많은 곳은 수요가 넉넉해 부동산 거래가 활발하기 때문에 환금성이 우수하다.

수요가 늘어나는 지역 부동산 시장은 배후수요가 풍부하고 인구유입도 활발해 대단위 신규주택들이 들어서며 그에 따라 주변의 소매상가들도 발전한다. 

대표적인 예로, 최근 10여년 동안의 Frisco, Prosper, McKinney, Little Elm 지역의 발전을 들 수 있다. 그 지역을 대표하는 곳이나 종목을 고르는 게 현금화하기 쉽고 갈아타기도 유리하다. 

최고의 지역에 속해 있는 랜드마크 부동산은 입지여건이 뛰어나고 규모가 크고, 인지도가 높아 지역 부동산값을 주도하는 선행지표가 되기도 한다. 

가격이 조금 비싸더라도 수요층이 다양하고 두텁기 때문에 환금성이 월등하다. 따라서 지역 대표 부동산은 주변 2~3류 지역보다 같은 조건에서도 시세가 높게 형성돼 쉽게 현금화하기 쉬운 특징이 있다.

부동산은 살 때보다 팔 때가 더 문제다. 원하는 때에 빨리 팔릴 수 있는 종목에 돈을 묻는 것이 중요하다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 조심해야 한다. 

잘 팔릴 부동산은 불황에 강한 부동산이다. 환금성이 좋은 부동산을 고르려면 당장의 싼 가격에 초점을 맞추기보다 가치 할증을 따져보고 투자해야 한다. 나중에 되팔 때 장기적으로 유리한 점과 어떤 면이 차별적 가치가 뛰어난 지를 부각할 수 있어야 한다. 

끝으로 부동산은 매입할 때부터 판매 전략을 세워놓아야 한다. 몇 년 후에 부동산을 팔지, 어느 정도의 이익을 보고 팔 수 있는지, 최대의 이익을 볼 수 있는 것이 무엇인지 등 구체적인 계획을 세우는 것이 부동산을 구입할 때 첫 번째 할 일이다. 

노후대비를 위해 부동산을 장만했더라도 긴급상황 발생시 언제든 현금 흐름을 만드는 방안을 마련하는 데 무게를 두는 게 합리적인 투자법이다.

상업용 투자 전문가

에드워드 최

문의 214-723-1701

Email: edwardchoirealty@gmail.com

* 위의 칼럼은 부동산 산업과 재테크에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 

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